工程管理環節在房地產開發中的重要性

解述森

青島上流建設發展有限公司 山東青島 266041

1 房地產工程項目管理的基本內容

1.1 施工合同管理

合同管理是采用審查、監督、控制等行為，針對合同訂立、履行、變更、解除、轉讓、終止過程實行管理的總稱，也是房地產項目實施的前提[1]。合同管理是針對項目質量、進度、成本實行有效控制的重要手段，既能夠優化資源配置、獲得預期收益，同時也能夠防范法律及商業風險，具有實現成本管理、實施流程管理、法律風險審查把關、合同履行監控、收集重要工程信息、總結經驗借鑒等優勢作用。

1.2 工程質量管理

工程質量管理指由建設單位基于國家級地方工程規范與標準，針對施工方、監理方、項目部內業系統實行工程基本質量控制。工程驗收管理是現場質量管控的核心環節，要求房地產企業堅持技術方案與工程樣板先行，加強對設備原材料進場、施工關鍵工序的控制，落實施工現場日常巡視工作，完善設計變更與現場資料管理等內容。

1.3 工程進度管理

工程進度管理應基于房地產企業經營目標設置工程管理行動計劃，結合施工工藝客觀需要、企業經營情況、項目融資階段、資源配置情況等完成《項目施工總進度計劃》的編制，交由建設單位、監理單位進行審核，并將其分解為每月進度計劃、資源供應計劃等，完成進度預警機制的設計。同時，企業需加強與施工方的溝通交流，及時掌握施工方的時間計劃安排，倘若涉及到計劃變更的問題，需及時針對現場施工計劃、資源配置情況進行調整，保障與企業經營進度目標相一致。

1.4 工程成本管理

工程成本管理的核心為投資控制，在實行工程現場成本管理時需做到按節點支付進度款，并且將重要節點與資源納入到合同中進行詳細說明，保障工程計劃落實與項目如期推進；針對設計變更與現場變更問題，需注重建立工程簽證管理、合同交底記錄等制度，并加強對工程簽證的審核，保障實現現場簽證的及時有效處理[2]。

2 房地產工程項目管理的有效途徑

2.1 明確管理職責范圍

將管理崗位進行細化，根據工程管理人員的能力大小、擅長領域對崗位進行更明確的劃分，具有明確的管理范圍、管理責任和管理權利，據此對管理人員的專業能力進行強化，提高工程管理的效率。根據崗位的明確和職責的劃分，在小的單位集體管理內部又設置項目經理，對項目經理賦予管理責任，對項目施工建設的各個方面負責。設置管理崗位是對整個管理過程的分散管理，在這基礎上又增設項目經理，是對權力的集中管理，在這樣的管理模式下，能夠提升對工程建設的管理效率，加大管理力度，提升管理效果。

2.2 注重保持標準一致

在工程建設完成后，應當對工程的整體水平進行評估。一般工程的驗收是根據國家的建設安全標準和前期制訂的施工標準來進行的。在工程建設過程中會發生許多突發狀況，因此，需要重新制訂標準，從而保證后期驗收的有效性。同時，也要通過各種科學方法，對前期施工中的工程質量要求及各部分變化通過其他的驗收方式進行核對，以此來保證在較長的工期里，工程施工質量能夠得到保障，也讓竣工驗收負起監督的責任，讓前期制定的標準和后期驗收的標準得到統一。

2.3 建立科學的監督管理機制

提升建筑工程的管理和質量控制水平，應建立科學合理的監督管理機制，使工作人員嚴格遵守施工規范，保證貫徹工程質量的管理職責。同時，施工企業還需加強監管，不斷完善監管工作，應根據法律法規和合同進行監督驗收，切實保證建筑工程的管理與施工質量。

2.4 控制投資成本

房地產企業的項目建設開發投資成本很高，項目程序復雜，卻要求很多，需要在建設之初就進行工程預算造價，以控制施工成本為目的，就要求企業管理人員根據實際情況，對材料價格進行對比擇優，考慮施工過程中出現的必要成本和不確定成本。確保工程造價編制者給出的數據準確合理，避免造成企業經濟損失，要求工程造價要符合多方的預算要求，在施工的全過程中，要求造價編制者跟進項目工程，對突然發生的成本進行調節，以適應下個節點的建設，不影響工程施工的整體進度。工程成本的管理需要管理者對全程進行把控，對每個節點可能會出現的問題及時進行研究分析，提出相應的對策，控制影響范圍在一定的區間內，對整個工程的成本有預先的評估，從大體上把握影響成本的各個要素再去進行有效的方案設置，確保不損害企業的利益，整個工程造價的預算應控制在最低水平。

2.5 加強對管理人員與施工人員的專業培訓

現在社會競爭相當激烈，人員的專業水平提高了，社會競爭優勢也就加強了，也可以確保施工質量[3]。所以，單位應先解決施工人員的專業能力，同時通過制定合理計劃，讓員工認識到自身存在的不足，有的放矢地進行改進完善。例如，對施工人員進行工程專業知識和安全教育等內容的培訓。針對管理人員，應通過培訓加強其管理技能、安全教育與職業素養等。同時，管理人員需按照不同員工的特點安排崗位工作，提高所有員工的團隊意識與協作精神，也可以推動管理的貫徹落實。此外，關于建筑工程的施工進度，需要建立項目經理責任制，確立嚴格的考核制度，按照不同員工的表現情況相應地進行獎懲，不管是管理人員還是施工人員，都應遵循基本的管理理念，負責好自己的工作任務，確保工程的質量安全及按期完成施工。

3 結語

隨著經濟的發展，人們對工程建設的質量有著越來越高的要求，促使房地產工程建設不斷提高工程管理，結合行業發展水平、國家的大力支持以及群眾的必要需求將房地產企業管理做到更好，節約資源，避免造成浪費，滿足多方效益，降低購房風險，推動市場經濟的發展，維護國家可持續發展建設的根本需要。