西安市房地產成本測度及其價格控制對策淺析

張英輝

（西安財經大學行知學院，陜西 西安 710038）

前言

我國的經濟社會飛速發展，房地產行業也進入了快速發展階段。在國民經濟體系中，房地產行業占據著非常重要的位置，只有促進房地產行業的穩步發展，才能穩定國民經濟秩序。房地產行業在運行過程中存在波動，房價不穩容易引發社會問題。針對這一情況，需要考察成本結構，控制房地產價格。

一、西安市房地產行業的成本測度

（一）樣本選擇

為考察西安市房地產行業的成本測度，需要確定幾個樣本。在選取住宅類型時，以普通住宅項目作為對象，并考察了各成本因素對價格的影響。收集的樣本基本滿足以下幾個條件：第一，為了確保對象具有研究價值，成本存在可比性，所選對象的開工時間比較相近[1]。第二，為了獲得有效的價格信息，特意選擇了在2019年之前完成的、交付使用的樓盤。第三，在新的時代背景之下，西安市蓬勃發展，城市居住人口數量進一步增加，土地資源越來越少。西安市住宅建筑物朝著高層方向發展，因此研究對象主要是高層樓盤。第四，項目整體耗費的金額相對較多，所以將單位建筑面積房價作為重要的參考對象。將以上條件作為基礎，主要選擇了首秀、西荷御園、華城萬象彩虹城、萬科新地城、雅苑東方、銀象花園、紫郡、鉆石半島、桐樹灣、蔚藍領寓、蘭亭坊等三十個樓盤。

（二）樣本統計

我國相關文件規定，經營性土地出讓應該使用招標拍賣掛牌制度，在上述文件出臺之后，土地市場改革力度加大，國家對建筑土地的要求更高。在開展項目建設的過程中，必須對土地的建設條件進行考察，確保土地滿足建筑用地條件，其基礎設施相對完善。我國開展土地改革，獲得了顯著成效，無論是土地價格還是相關成本數據都更加透明，利益相關者可以通過網絡平臺共享數據信息，查看西安市住宅用地土地數據，知曉住宅用地土地的總面積等等。在對單位建筑面積土地成本進行計算時，應該用成本價格除以規劃建筑面積，并乘上（1+3%），其中的3%是土地轉讓契稅稅率。

西安市的經濟發展水平不斷提升，物價上漲速度加快，建筑材料的價格發生變化。在成本估算的過程中，也需要采用不同方法。通過調查，發現西安市近幾年來的建筑大多為高層建筑，且以毛坯房為主。普通住宅主要分為三種類型：第一種類型是六層以下的樓房，第二是二十層以下的小高層樓房，第三是二十層以上的高層樓房。普通住宅主要應用鋼筋混凝土材料，形成磚混結構。第一類型的樓房的平均建安成本為2400元左右，成本相對比較低；第二類型的樓房的平均建安成本為2800元左右，與第一類型的樓房相比，其在設計上耗費了較多成本；第三類型的樓房的平均建安成本為3500元左右。根據各個類型樓盤的特征，應用SPSS軟件對所獲取的數據進行處理，可以發現西安市樓盤每平方米的建安成本均值為3100元左右。城市發展腳步不斷加快，西安市政府出臺了相關政策，西安市交通網絡四通八達，公共配套設施費用也相應出現變化。從2008年開始，西安市的公共配套設施費用越來越多。根據調查，在2008年，公共配套設施費用僅僅在175元左右，到了2018年，西安市的公共配套設施費用已經達到了700元左右。營銷成本和樓盤的銷售價格相關，在對其進行計算時，應該根據統計比例，乘上銷售價格。在計算管理費用時，應該考察土地成本和建安成本，并乘上管理費用占據開發成本的比例。在計算財務費用時，應該分析建筑工程的投資額，并乘上比例、利率等等。在對成本進行估算后，可以獲得項目投資總額。除了上述幾個重要的成本項之外，還需要注意工程項目的不可預見費用、稅費、隱性成本等等[2]。

（三）影響房價的主要因素

安裝成本會對西安市的房價產生重要影響。在諸多成本中，安裝成本占據的比重最大，其平均比例可以達到30%。我國的經濟發展步伐不斷加快，物價水平不斷提升，建筑材料的價格不斷上漲，使安裝成本也相應加大。影響建筑成本的要素比較多，包括建筑設計的整體概況、建筑設計方案、建筑物面積、建筑物的高度、建筑材料的質量等等。外部要素會對建筑成本產生重要影響，而其中工程建設成本受層數影響較大。上文已述，西安市樓盤有六層以下的，有二十層以下的，也有二十層以上的，建筑層數不同，建筑成本也呈現出差異性。當建筑物的層數發生改變，其整體建造結構也需要進行調整，耗費一定的變化成本。建筑物越高，內部樓梯的造價越高，工程整體成本越高。建筑物層數較高，其維護難度也比較大，因此要耗費更多的維護費用。

土地成本會對西安市的房價產生影響。土地成本在各項成本中占據約17%的比例，當前西安市房地產行業的土地成本比較高，主要受到以下幾個要素的影響：第一，受到政策影響，我國制定了房地產項目開發的稅收政策，土地價格上漲，房價升高。第二，受到公關影響，很多開發商為了在市場競爭中站穩腳跟，加大了公關費用的投入，使土地成本加大。第三，受到融資影響。入地儲備貸款存在風險，融資要求比較大，部分融資利率比貸款利率高，也導致土地成本持增不減。

稅費會對西安市的房價產生影響。西安市房地產行業在項目建設的過程中需要繳納營業稅等等。政府對房地產開發企業收稅，雖然稅費比較合理，但是仍然給房地產開發企業造成了壓力。為了實現經濟效益的最大化，部分房地產開發企業以提升房價來折損利益損失。

隱性成本會對西安市的房價產生影響。隱性成本實際上指的是非經營性開支，是為了完成項目而產生的企業成本。西安市房地產市場競爭比較激烈，房地產開發企業面臨較大的市場競爭，為了在激烈的市場競爭中站穩腳跟，部分企業耗費更多成本，和政府官員建立關系，如給政府官員“紅包”等等。公關支出成為房地產開發企業的成本費用之一，也被附加在了房價上。

（四）房地產成本構項的測度方法

現階段應用于房地產成本構項的測度方法以土地成本測度法及建安工程成本測度法等多種方法。土地成本測度法與土地購置費有關，收益還原法、市場比較法與剩余法是土地成本測度法的主要內容。土地成本測度法與土地的真實成本有關，需要與其他測定方法綜合運用。市場比較法趨近于市場價值，具有易于操作的特點。剩余法適用于可被再次開發的土地之中，相關人員需要從土地的規劃用途、開發價值及總投資等因素入手，開展計算。建安工程成本測度法以類比估算法、參數估算法及工料清單法等多種測度方法。類比估算法具有簡單易行的優勢；參數估計法具有操作簡便、時間成本低與人力成本低的優勢；工料清單法可以讓人們從建安成本估算及建筑安裝過程入手，對各個成本項目進行估算。

二、西安市房地產的價格控制對策

（一）科學測定價格

為了控制西安市的房地產價格，應該對其價格進行科學測定。就目前來看，房地產市場上有三種價格測定的方法：第一，根據成本來測定房地產的價格；第二，根據需求來測定房地產的價格；第三，根據競爭來測定房地產的價格。在上述三種測定方法中，第一種測定方法的應用范圍最廣泛。對西安市房地產市場進行分析，發現房地產市場需求比較穩定，從成本角度測定房地產價格具有合理性，因此在定價過程中，可以采用成本加成定價方法，在確定總成本的基礎上，分析西安市房地產行業的平均水平，估算利潤率，在保證開發商利潤的同時達到房價控制的目的。西安市的房地產價格直接呈現了樓盤價格，價格成為價值的貨幣表現[3]。房屋建筑適合的人群不同，在定價過程中，也需要考察人群的收入狀況。對于一些收入水平較低的人群，需要適當調整廉租房價格，發揮廉租房的重要作用。對于收入水平中等的人群，也需要適當調整房屋的價格，使大多數中等水平人群接受。在定價過程中，應該估算房屋建筑的顯性成本、隱性成本，并添加合理利潤，形成房地產價格模型。

（二）構建調控體系

政府擔任著重要的社會建設任務，需要對人民負責，使人民老有所養，有房可住。當前西安市政府為居民提供了經濟適用房、廉租房，解決了貧困人口的居住問題，在一定程度上保障了貧困人口的利益。一方面，政府應該增加廉租房的數量；另一方面，政府應該保證廉租房的質量。保障房的數量增加，質量得到保證，勢必會在一定程度上抑制人們對普通商品房的需要，從而達到穩定房價的目的。在國民經濟體系中，房地產行業占據著至為重要的位置，房地產行業的發展直接關系著國民經濟的發展，只有保證房地產行業的可持續發展，才能穩定國民經濟秩序。西安市政府應該發揮自身的調控作用，構建完善的政策體系，引導房地產行業的運行，更好地解決民生問題、社會問題、發展問題。比如，西安市政府應該制定限購政策。在房地產行業發展過程中，限購政策有著重要的協調作用，能夠避免人們進行投機投資，使房價迅速上漲。限購政策立足個體的居住需求，在滿足居住需要的同時控制了商品房購買數量，能夠穩定房地產市場，凈化房地產行業的不正之風。限購令使很多家庭出售了投機投資性房屋，只保留了自己居住的房屋，能夠為社會提供更多的住房機會，增加高端住房的數量。限購政策是政府重要的調控手段，我國推行市場經濟體制，限購政策并不會長久發揮作用，因此還需要考察限購政策的應用條件，做好試點工作。

（三）控制房屋成本

西安市房地產價格之所以持續增加，是因為房屋成本較大，開發商承擔了較大的運營壓力。無論是土地成本還是稅費都比較多，開發商需要將這些費用附加到商品房上。為了降低房價，應該對房屋成本進行控制，提高企業運營效率。以銷售費用為例，銷售費用在總成本中占據的比重比較小，但是不能因為其占據比重較小而忽視其重要性。銷售費用實際指的是銷售渠道費用，房地產企業以實現經濟效益的最大化作為中心，通過房屋銷售而獲利，這是最基本的獲利形式，但是大多數企業的產品存在同質化弊病，經銷商的利潤貢獻有限。針對這一情況，應該豐富房地產企業的利潤形式，深化其與經銷商之間的合作。以管理費用為例，管理費用支出也會對總成本產生影響，房地產企業應該加強管理費用控制，不斷提高管理人員的個人素質，盡可能實現成本效益的最大化，合理配置人力資源和物力資源，在保證工程質量的同時減小管理成本投入。以不可預見費用為例，工程在建設過程中存在不可預估的風險，房地產企業也要承擔這些風險損失。部分房地產企業與官員建立聯系，使灰色開支成為不可預見費用的一部分。針對這一情況，必須做好開支明細，對每一筆支出進行動態追蹤，保證費用成本的全透明化。

（四）優化城市規劃

政府是社會發展的運營師，也是社會建設的主導者，在市場經濟體制運行的基礎上，政府應該做好城市規劃工作，發揮自身的引導作用。政府不僅要對地塊的用途進行分析，還需要對地塊的區位條件、供求情況進行分析，并確保低價合理。政府應該對西安市房地產行業的發展情況進行調研，根據房地產行業的實際情況，確定土地供給量、讓出量等，并根據房價的變化調整土地價格。為了保證土地成本合理，政府需要對建筑物的建造成本進行規劃，以此為依據推算土地成本，土地成本應該保持透明，采用使用權出讓的方式。政府需要對土地出讓金進行管理，延長收取年限，從而降低房屋價格，為居民提供便利。除了對土地價格進行調整之外，政府還應該對稅費進行調整。西安市房地產行業的稅費并不低，對房屋價格產生影響。很多房地產企業將稅費計入到了房價之中，加大了買房居民的壓力。西安市政府的稅收種類比較合理，但是行政性費用比較多，稅費體制存在問題[4]。為了有效控制房價，西安市政府應該調整稅費體系，根據房地產市場的發展調整稅費。此外，西安市政府可以借鑒國外的稅收政策，強化不動產稅、財產稅等，取締強制收費。

三、結論

綜上所述，我國的社會主義市場經濟飛速發展，房地產行業迎來了前所未有的發展機遇和挑戰。西安市房地產行業抓住了發展機遇，創造了巨大的經濟效益，但也抬高了房價，加重了人們的買房負擔。為了避免出現這一問題，穩定房地產市場秩序，應該采用有效舉措，控制西安市的房價。