關于完善土地收購儲備制度的建議和思考

余四化

（望江縣自然資源和規劃局，安徽 安慶 246200）

土地收購儲備制度，是由地方政府依照法定程序，運用市場機制，按照土地利用總體規劃和城市總體規劃，通過收購、收回等方式取得土地，進行前期開發利用和存儲后，以公開掛牌、招標、拍賣出讓方式供應土地，盤活土地資產的制度。目前不少地方都由土地收購儲備中心負責收購儲備土地，并代表地方政府對其進行供地和開發。

一、土地收購儲備制度的現狀

我國土地收購儲備制度經過十幾年不斷地發展和改進，如今正在逐漸走向成熟，它不但具有調和存量土地與增量土地之間的關系作用，而且還提高了土地的使用效率，促進了建設用地供應形式的改變，使土地一級市場的供應渠道走向統一。然而，我國的土地收購儲備制度還有許多不足的地方，諸如土地收購儲備機構職能不清、相關機制不全、資金來源缺乏、土地收購儲備價格和計劃缺乏科學性等。特別是儲備土地大部分都是商住用地，許多地方都沒有把基礎設施建設用地、工業用地以及公共設施用地等包含在其中。土地財政催生房地產價格不斷上漲。因此，只有把這些問題都解決了，才能更好地完善土地收購儲備制度。

二、完善土地收購儲備制度的建議

（一）制定科學合理的土地收購儲備和供應計劃。預測當地市場的土地需求情況，根據預測結果制定相關的土地收購儲備和供應初步計劃，及時向社會廣泛征求意見，再根據城市規劃、當地的土地存量以及供應情況和相關政策，制定土地收購儲備和供地的具體年度計劃，避免因盲目無計劃的收購土地，而導致土地存量過多，無法滿足需要的情況，同時還應創建土地需求監測體系，確保年度計劃的執行力。

（二）科學合理地制定土地收購指導價格。通常情況下收購的土地大部分都是閑置的土地或是舊城改造的土地，也有部分是企業、單位或是個人的土地。因此，政府應綜合市場等多方面情況出臺指導價格及配套指標，并根據經濟發展水平定期調整。收購價格應及時向社會公開，接受社會監督。

（三）強化土地收購儲備機構的職能和監督管理力度。確保土地收購儲備機構的職能落到實處，真正做到人、財、物的獨立，同時應制定出一個把經濟效益、社會效益以及生態效益相結合的考核標準和考核細則，以達到有效監督管理的目的。土地收購儲備機構，不能把營利作為主要的目的，還應考慮社會效益及其他因素。因此，其監督管理的評估標準應具有科學性和可操作性化的特征。

（四）建立健全土地收購儲備的相關機制。包括管理運作機制，收回機制、收購機制、儲備機制，資金籌措機制和市場調節機制等。如對收購的暫時無供地計劃的土地的運作，可采用將儲備土地使用權單獨或連同地上建筑物出租、抵押、臨時利用。如對房產市場價格過高的調整，可以通過調整供地計劃，增加土地供應。如對于那些為了滿足公共需求的公共基礎設施用地，土地價格可以適當調低，或者通過劃撥方式供地，造福于全體人民。

（五）多渠道籌措土地收購儲備資金。土地收購儲備資金主要來源有財政撥款、銀行貸款、儲備土地增值部分資金、儲備土地的經營收入等，但這遠遠不能滿足需要。地方政府應用好省政府批準的每年可以通過發行土地儲備專項債券籌集50-100畝土地資金的政策，多渠道籌措土地收購儲備資金，為土地收購儲備提供資金保障。

三、進一步完善土地收購儲備制度的思考

當前，土地收購儲備工作中還面臨著不少新問題。例如國家和省政府規章均要求，土地收購必須為了公共利益的需要，但公共利益如何界定，地方政府認定的公共利益跟司法機關的認定出現了許多不一致的例子；土地收購儲備中心雖然有機構，有人員，但是財務管理并沒有真正獨立，缺乏專業性人才，重行政管理，輕市場化管理，從某種程度上就降低了辦事效率和運作成效，怎么做到真正的獨立運作、專業運作和管理？收購儲備的存量土地如何避免繼續閑置，如何最大化的發揮經濟效益？社會化資金能否進入土地收購儲備？通過何種方式進入？這些問題都有賴于國家層面出臺相關政策解決。只有從制度上進行規范，才能進一步完善土地收購儲備制度。

四、結束語

總的來說，在我國土地收購儲備制度經過十幾年不斷地發展和改進后，其有效地促進了土地市場的不斷發展，極大地提高了土地的使用效率，促進了建設用地供應形式的改變，統一了土地一級市場的供應渠道，更好地發揮了土地的調節功能，加快了我國經濟社會的發展腳步。在面對我國目前還存在的一些土地收購存儲問題時，還需要對這些問題進行針對性的完善，同時還應根據市場對土地的需求情況，制定科學合理的土地收購、供應計劃和土地收購指導價格，強化土地收購儲備機構的職能和監督管理力度，建立健全土地收購儲備的相關機制，從而促進土地收購儲備制度的完善和可持續發展。