關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理的思考

楊培然

摘 要 房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集的高風(fēng)險企業(yè)，資金密集意味著房地產(chǎn)企業(yè)對資金的依賴度極高，在開發(fā)建設(shè)的各個環(huán)節(jié)都離不開資金的支持。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目因具有建設(shè)周期長的特點(diǎn)，不能在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的盈利現(xiàn)金流，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。避免房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的重要手段之一就是加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理，其中開發(fā)項(xiàng)目作為房地產(chǎn)企業(yè)比重最大的資產(chǎn)，需要通過有效的資產(chǎn)管理手段，使資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)最大的價值，為企業(yè)提供持續(xù)健康的現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理應(yīng)在企業(yè)整個管理體系中占據(jù)重要位置，但在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理中，思想上不重視、管理制度不完善以及管理方式落后，導(dǎo)致實(shí)際工作中出現(xiàn)了很多問題，如資產(chǎn)實(shí)物管理懈怠、制度不健全或未采用有效技術(shù)手段造成的資產(chǎn)相關(guān)信息缺失等。對此，本文從加深資產(chǎn)管理的思想認(rèn)識、完善資產(chǎn)管理制度、充分利用信息化技術(shù)手段以及加強(qiáng)品牌資產(chǎn)管理方面提出相應(yīng)的對策建議。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 資產(chǎn)管理 問題 對策

對房地產(chǎn)企業(yè)來說，從房地產(chǎn)項(xiàng)目前期取得土地使用權(quán)，進(jìn)行可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、簽訂總包合同、建筑安裝、工程竣工，到最終形成企業(yè)資產(chǎn)，需要經(jīng)歷一個漫長的過程，在這個過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理活動應(yīng)貫穿始終。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理不是一個靜態(tài)的過程，而應(yīng)保持資產(chǎn)的動態(tài)管理，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)整個生命周期的有效控制。從外部環(huán)境來講，目前房地產(chǎn)企業(yè)處于一個競爭日趨激烈的市場環(huán)境中，政府部門的政策調(diào)控也對房地產(chǎn)企業(yè)有較大影響，想要在競爭激烈的市場中降低成本，規(guī)避風(fēng)險，最終獲得利潤，必須進(jìn)行有效的資產(chǎn)管理。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理的概念

房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理指的是通過系統(tǒng)科學(xué)的方法加強(qiáng)對資產(chǎn)的管理，在保證資產(chǎn)安全的前提下實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益的最大化，同時減少資產(chǎn)不當(dāng)利用造成的損失。資產(chǎn)管理除了會計(jì)核算、登記存檔等靜態(tài)管理外，還應(yīng)保持資產(chǎn)的動態(tài)管理，使資產(chǎn)管理貫穿資產(chǎn)的形成、使用、維護(hù)到處置的全過程。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理的重要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目是房地產(chǎn)企業(yè)比重最大的資產(chǎn)之一，是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展最重要的物質(zhì)條件，加強(qiáng)資產(chǎn)管理對房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。

第一，加強(qiáng)資產(chǎn)管理能夠保證資產(chǎn)完整無缺，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)構(gòu)成范圍廣泛，大到樓體建筑物，小到監(jiān)控?cái)z像頭，都需要有效的管理。只有對房地產(chǎn)項(xiàng)目的“一磚一瓦”都實(shí)施有效管理，才能使資產(chǎn)在運(yùn)營期的招商、物業(yè)工作更加高效，確保資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)價值。

第二，加強(qiáng)資產(chǎn)管理有利于提高企業(yè)經(jīng)營效率，降低成本支出。管理混亂是造成企業(yè)資源內(nèi)部消耗的重要原因，資源內(nèi)耗嚴(yán)重影響企業(yè)運(yùn)營效率，增加企業(yè)運(yùn)營的內(nèi)部成本和外部成本，使企業(yè)在競爭中失去優(yōu)勢。房地產(chǎn)項(xiàng)目作為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的資產(chǎn)，對其實(shí)施有效管理，會大大減少企業(yè)內(nèi)耗，降低人工成本、資源閑置成本以及資產(chǎn)管理各部門工作拖延導(dǎo)致的時間成本。

第三，加強(qiáng)資產(chǎn)管理有利于房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)管理制度的有效銜接。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理活動是在優(yōu)化資產(chǎn)管理各相關(guān)部門組織架構(gòu)、明確資產(chǎn)管理各崗位工作職責(zé)以及制定相應(yīng)的管理制度的基礎(chǔ)上開展的。在這個過程中，會促使管理層重新梳理企業(yè)所有部門設(shè)置和崗位設(shè)置，保證企業(yè)組織架構(gòu)設(shè)置不臃腫，崗位設(shè)置不重疊，各司其職，有利于各項(xiàng)管理制度的執(zhí)行與部門之間的工作銜接。

第四，加強(qiáng)資產(chǎn)管理有利于房地產(chǎn)企業(yè)品牌的形成。房地產(chǎn)企業(yè)品牌是質(zhì)量和信譽(yù)的一種體現(xiàn)，質(zhì)量和信譽(yù)都是通過有效的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理來實(shí)現(xiàn)的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中，重視工程質(zhì)量的管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的招商管理和物業(yè)管理，使房地產(chǎn)項(xiàng)目在“硬件”和“軟件”兩方面都滿足客戶需求，在市場上形成良好的口碑，最終形成企業(yè)品牌。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理存在的問題

資產(chǎn)管理是房地產(chǎn)企業(yè)中一項(xiàng)非常重要的管理工作，需要企業(yè)全體人員增加認(rèn)識、完善相關(guān)管理制度以及積極塑造企業(yè)品牌，增加企業(yè)的競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力。但是目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)并未意識到資產(chǎn)管理的重要性，主要體現(xiàn)為以下幾個方面：

（一）思想上不重視

在房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理中，高層管理者和基層業(yè)務(wù)人員均未從思想上引起高度重視。

第一，高層管理者對資產(chǎn)管理的理解過于片面。因房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長，資金投入大，所以高層管理者會過分關(guān)注資產(chǎn)形成過程中的現(xiàn)金流，而忽視對房地產(chǎn)項(xiàng)目本身以及后續(xù)招商物業(yè)等相關(guān)業(yè)務(wù)活動的管理;或只關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目的外部呈現(xiàn)，如樓體夜景照明、園林景觀等，而對房地產(chǎn)項(xiàng)目具體使用維護(hù)過程中存在的問題不予深究。

第二，基本業(yè)務(wù)人員在資產(chǎn)管理中消極作為。基層業(yè)務(wù)部門人員通常只關(guān)注自己職責(zé)范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)，不主動關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目的動態(tài)，如招商部門只重視簽約率、物業(yè)部門只關(guān)注物業(yè)服務(wù)、財(cái)務(wù)部門只核算房地產(chǎn)項(xiàng)目價值，各部門之間關(guān)鍵信息沒有主動共享，造成資產(chǎn)管理過程不通暢。長此以往，會導(dǎo)致實(shí)物管理中出現(xiàn)懈怠思想，嚴(yán)重的話會出現(xiàn)各部門互相推諉，最終影響企業(yè)的經(jīng)營活動，給企業(yè)帶來損失。

（二）管理制度不完善

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在管理制度方面主要存在的問題是管理制度體系不完善和資產(chǎn)管理制度可操作性差。

首先，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理制度體系不完善。隨著經(jīng)營理念的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)建成的項(xiàng)目不僅僅作為開發(fā)產(chǎn)品出售，還可能在相當(dāng)長的時間內(nèi)用于出租或自用。而在制定相關(guān)制度時，大部分企業(yè)主要考慮用于出售的開發(fā)產(chǎn)品，而對其他用途的開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)范不到位。如果沒有“量身定做”的制度，會導(dǎo)致實(shí)際工作中相關(guān)制度可操作性差，資產(chǎn)的日常管理、計(jì)提折舊以及更新處置等工作都會出現(xiàn)紕漏。另外，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理制度體系中無后續(xù)的監(jiān)督制度和績效考核制度，沒有明確資產(chǎn)管理相關(guān)業(yè)務(wù)人員的崗位職責(zé)，也沒有相應(yīng)的考核機(jī)制，導(dǎo)致制度的落實(shí)不夠徹底，只是流于形式。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理制度可操作性不足。房地產(chǎn)企業(yè)制定的相關(guān)管理制度如果過于籠統(tǒng)、沒有條理或者缺失關(guān)鍵條款，會使員工在執(zhí)行過程中無所適從。如資產(chǎn)管理制度中只規(guī)范了資產(chǎn)取得的過程，沒有考慮本企業(yè)人員配備與崗位職責(zé)，導(dǎo)致資產(chǎn)驗(yàn)收入庫和辦理付款流程等工作無法指定具體人員，制度不能得到有效執(zhí)行。制度只有貫徹執(zhí)行才能增強(qiáng)其生命力，否則只是一件“擺設(shè)”。

（三）管理方式落后

在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)中，資產(chǎn)管理流程煩冗拖沓，相關(guān)主責(zé)部門“各自為政”，信息不能共享，未充分利用信息技術(shù)手段。

第一，資產(chǎn)管理的主責(zé)部門資產(chǎn)管理工作重復(fù)且不能做到資產(chǎn)管理信息聯(lián)動。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理的主要部門是資產(chǎn)運(yùn)營部門和財(cái)務(wù)管理部門。資產(chǎn)運(yùn)營部門通過手工建立電子表格的方式，登記資產(chǎn)的增加、維修、報廢等信息，工作量大，容易出現(xiàn)錯誤。財(cái)務(wù)管理部門通過財(cái)務(wù)軟件的功能模塊實(shí)現(xiàn)對資產(chǎn)的登記、計(jì)提折舊等。兩個主要管理部門的資產(chǎn)編碼可能不統(tǒng)一，核對資產(chǎn)信息費(fèi)事費(fèi)力。在盤點(diǎn)資產(chǎn)時，由資產(chǎn)管理部門發(fā)起，但資產(chǎn)編碼不統(tǒng)一，實(shí)物狀態(tài)沒有完整記錄，可能導(dǎo)致盤點(diǎn)工作流于形式，最終的結(jié)果可能會賬實(shí)不符，財(cái)務(wù)信息失真。

第二，資產(chǎn)管理過程中未采用先進(jìn)信息技術(shù)，資產(chǎn)信息不能共享。資產(chǎn)管理不僅涉及高層管理者，也涉及其他部門人員。如果沒有一套完整的信息記錄可供查詢，會導(dǎo)致相關(guān)人員不能實(shí)時了解資產(chǎn)的情況，造成資產(chǎn)管理決策不當(dāng)，資產(chǎn)更新改造不夠、維護(hù)不當(dāng)，最終使企業(yè)缺乏競爭力、資產(chǎn)價值貶損、安全事故頻發(fā)或者資源浪費(fèi)。

（四）忽視房地產(chǎn)項(xiàng)目品牌的管理

房地產(chǎn)企業(yè)品牌資產(chǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，通過策劃、塑造使房地產(chǎn)項(xiàng)目得到市場的認(rèn)可而確定的標(biāo)志。房地產(chǎn)項(xiàng)目品牌建設(shè)能夠給企業(yè)帶來巨大收益，但是現(xiàn)在大部分房地產(chǎn)企業(yè)品牌資產(chǎn)管理中都存在一些問題，主要體現(xiàn)為三個方面：一是企業(yè)管理者主要關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目的賬面體現(xiàn)，而對房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來的品牌影響力關(guān)注較少;二是企業(yè)主觀上想塑造房地產(chǎn)項(xiàng)目品牌，但是沒有創(chuàng)新能力，不被市場認(rèn)可;三是企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目品牌的相關(guān)制度缺失，或者不能落地執(zhí)行。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理的對策

針對上述房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理中存在的問題，房地產(chǎn)企業(yè)管理者需要高度重視，建立完善的資產(chǎn)管理制度，充分利用現(xiàn)代信息化技術(shù)，并著力于房地產(chǎn)項(xiàng)目品牌的打造，最終使企業(yè)獲得健康的、可持續(xù)發(fā)展的能力，在競爭激烈的市場中占有一席之地。以下對上述房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理中存在的問題提出對策并進(jìn)行詳細(xì)論述：

（一）增強(qiáng)資產(chǎn)管理意識

資產(chǎn)管理對房地產(chǎn)企業(yè)來說具有重要意義，所以企業(yè)管理層和全體員工必須給予其足夠的重視，建立一套自上而下、行之有效的管理機(jī)制。首先，企業(yè)管理層要優(yōu)化企業(yè)組織架構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)置獨(dú)立的資產(chǎn)運(yùn)營部門，明確部門權(quán)限，并派專人負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理制度的修訂和完善，同時做好員工的培訓(xùn)工作，增強(qiáng)員工的管理意識。其次，要樹立全員資產(chǎn)管理的思想意識。因房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)期間長，管理工作涉及其他部門，所以要牢固樹立企業(yè)全體員工的資產(chǎn)管理意識，即企業(yè)的每個人都是資產(chǎn)的使用者和受益者，也同時是資產(chǎn)的管理者和維護(hù)者。只有加強(qiáng)這種全員管理的意識，才能使資產(chǎn)管理有據(jù)可依，有序推進(jìn)，提高資產(chǎn)管理效率，最終推動企業(yè)發(fā)展。

（二）完善資產(chǎn)管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全資產(chǎn)管理制度體系，體系中的各項(xiàng)制度應(yīng)做到環(huán)環(huán)相扣，充分規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)工作的同時保證其可操作性。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定完整的管理制度體系。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)實(shí)際經(jīng)營情況制定制度，確保每項(xiàng)資產(chǎn)都有相關(guān)的制度規(guī)范。如用于出售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)制定對應(yīng)的存貨管理制度、自用的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)制定固定資產(chǎn)管理制度、出租的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)制定投資性房地產(chǎn)管理制度。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理制度體系中還應(yīng)包括相應(yīng)的監(jiān)督制度。監(jiān)督的作用主要是控制企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險，而內(nèi)部風(fēng)險控制主要手段是建立有效的職責(zé)分離機(jī)制，通過職責(zé)分離可以使各崗位互相監(jiān)督制約，最大限度地避免風(fēng)險。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)要確保每項(xiàng)制度都具有可操作性。房地產(chǎn)企業(yè)制定的管理制度應(yīng)明確管理責(zé)任，規(guī)范資產(chǎn)取得、計(jì)價、折舊、日常管理、投保、清查、處置等每項(xiàng)具體工作。

（三）提高資產(chǎn)管理的信息化程度

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施資產(chǎn)管理時，應(yīng)充分利用信息化工具。資產(chǎn)管理的信息化管理分為內(nèi)部信息化和外部信息化。

實(shí)現(xiàn)內(nèi)部信息化應(yīng)先整合房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門的軟件系統(tǒng)，為實(shí)現(xiàn)信息共享打下基礎(chǔ)。資產(chǎn)管理應(yīng)盡量使用一套信息化系統(tǒng)，保證資產(chǎn)編碼一致，通過這個編碼可查詢資產(chǎn)取得、維修、投保、出租、處置等各項(xiàng)工作全過程信息，然后賦予企業(yè)內(nèi)部相關(guān)人員權(quán)限，以便隨時查閱資產(chǎn)信息，明確責(zé)任的同時實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理的透明化，達(dá)到“一鍵查詢”的效果。在資產(chǎn)管理系統(tǒng)內(nèi)，還可以錄入各崗位操作手冊和崗位考核機(jī)制，明確相關(guān)崗位權(quán)限以及崗位績效考核管理。這樣可以促使相關(guān)崗位人員盡職盡責(zé)，提高崗位人員的積極性和主動性。

外部信息化主要打造房地產(chǎn)項(xiàng)目對外呈現(xiàn)的三個管理平臺，即資源管理平臺、能源管理平臺和物業(yè)服務(wù)平臺。資源管理平臺的主要功能是助力客戶入駐企業(yè)全業(yè)務(wù)鏈的對接，在滿足其深層次社交需求的同時，搭建開放、共享的交流平臺，幫助企業(yè)擴(kuò)大生態(tài)空間，共建更具價值的社交商務(wù)生態(tài)圈。能源管理平臺是指運(yùn)用信息技術(shù)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)能耗因素的分析，既可進(jìn)行行業(yè)對標(biāo)分析，也可監(jiān)控能源內(nèi)控使用情況。物業(yè)服務(wù)平臺運(yùn)用移動互聯(lián)、大數(shù)據(jù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、虛擬現(xiàn)實(shí)（VR）等先進(jìn)技術(shù)，提供線上服務(wù)平臺、即時溝通系統(tǒng)、線下體驗(yàn)展廳等運(yùn)營支持，有效提升管理效率，降低管理成本，優(yōu)化管理結(jié)構(gòu)。

（四）樹立良好的資產(chǎn)品牌形象，提升企業(yè)“軟實(shí)力”

企業(yè)的品牌資產(chǎn)是企業(yè)最有價值的資產(chǎn)之一，可以給企業(yè)帶來超額收益，提高企業(yè)的整體實(shí)力。房地產(chǎn)項(xiàng)目品牌管（下轉(zhuǎn)第頁）（上接第頁）理應(yīng)貫穿開發(fā)項(xiàng)目的全過程。

首先，應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中的品牌管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)過程中，應(yīng)嚴(yán)格把控工程質(zhì)量，并積極申請國際認(rèn)證等級，如“LEED 金級”標(biāo)準(zhǔn)，這樣房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)過程中就提高了項(xiàng)目附加值和知名度。

其次，應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后的品牌管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后，需要使用一些塑造品牌的方法。首先要對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行差異化定位，然后充分運(yùn)用宣傳手段，采取一些口號、宣傳語，或者舉辦一些公益活動，如公益圖書館、公益問診等活動，擴(kuò)大房地產(chǎn)項(xiàng)目的知名度。在客戶入住房地產(chǎn)項(xiàng)目后，繼續(xù)通過搭建高水平的物業(yè)服務(wù)平臺，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，提高客戶滿意度。

最后，房地產(chǎn)項(xiàng)目品牌管理過程中應(yīng)設(shè)置專門的崗位和人員。較高素質(zhì)的品牌管理人員是房地產(chǎn)企業(yè)塑造品牌的關(guān)鍵，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目品牌管理不僅需要較強(qiáng)的創(chuàng)新能力，還需要敏銳的市場洞察力和較強(qiáng)的總體協(xié)調(diào)能力。

房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)品牌形象的創(chuàng)建，除了能為企業(yè)贏得良好的口碑和信譽(yù)，還可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)得到市場的認(rèn)可，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。

四、結(jié)語

先進(jìn)的資產(chǎn)管理理念、完善的資產(chǎn)管理制度、高科技信息化資產(chǎn)管理以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的品牌管理都不是一朝一夕形成的，需要每個房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自己的特點(diǎn)，不斷探索和創(chuàng)新。一套行之有效的資產(chǎn)管理制度和資產(chǎn)管理理念對房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展有深遠(yuǎn)影響，在房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨激烈的情況下，只有提高資產(chǎn)管理精細(xì)化水平，拓寬管理思路，才能使企業(yè)提高競爭力，進(jìn)一步提高市場占有率，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)。

（作者單位為北京亦莊盛元投資開發(fā)有限公司）

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