一周內(nèi)四地限購(gòu)松綁 樓市調(diào)控分化加劇

謝中秀

四季度的開(kāi)端并不寧?kù)o。從10月15日到10月19日，短短一周之內(nèi)，已有南京、天津、燕郊、三亞4城以人才落戶的名義，側(cè)邊擊破地方樓市“限購(gòu)”。

記者第一時(shí)間致電上述4地的相關(guān)部門。15日，南京市六合區(qū)房產(chǎn)監(jiān)察大隊(duì)向記者解釋稱，這是“為了引進(jìn)人才所做的程序上的優(yōu)化”。19日記者就三亞人才住房支持政策向住建局求證時(shí)，該局也回應(yīng)稱：“這是原本就有的人才支持方案，三亞也是根據(jù)省廳文件出的補(bǔ)充文件。”

在因城施策的調(diào)控主思路下，多個(gè)城市對(duì)此前限購(gòu)政策作出調(diào)整。據(jù)記者不完全梳理，今年內(nèi)，已有青島濱海新區(qū)、杭州、珠海、上海臨港、南京高淳和六合區(qū)、天津、三亞等多地以直接或人才落戶方式，對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整；越來(lái)越多的城市正在尋求調(diào)整的合適時(shí)機(jī)。已經(jīng)現(xiàn)出端倪的包括衡陽(yáng)、廣州、佛山等地，北京和阜陽(yáng)等地則在土地出讓端取消限價(jià)。

“受經(jīng)濟(jì)下行、財(cái)政收支壓力，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)下行等因素影響，各地選擇了以打‘擦邊球的方式松動(dòng)調(diào)控。”浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛對(duì)記者表示，“地方政府對(duì)下行的預(yù)判更為敏感和準(zhǔn)確。”

但對(duì)于多地在放松調(diào)控中普遍選擇的人才落戶方式，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉提出了不同意見(jiàn)：“吸引人才應(yīng)該是用產(chǎn)業(yè)，用政府提供的住宅或租賃公寓，而不是把人才推入商品房市場(chǎng)。這樣的政策明顯對(duì)于購(gòu)房者更有吸引力。”

在中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所土地經(jīng)濟(jì)與不動(dòng)產(chǎn)研究室主任王業(yè)強(qiáng)看來(lái)，當(dāng)前房地產(chǎn)政策主基調(diào)依然是維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定，政策的松動(dòng)有可能推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)暖，但如果市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱，甚至是局部市場(chǎng)過(guò)熱，都會(huì)引起調(diào)控政策的加碼。

四地接連放松限購(gòu)

10月15日，南京市六合區(qū)取消外地人購(gòu)房“三年內(nèi)累計(jì)兩年社保或個(gè)稅證明”限制的消息傳出。隨后，記者向該區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心處咨詢坐實(shí)了該消息。南京市六合區(qū)房產(chǎn)監(jiān)察大隊(duì)對(duì)記者坦承，媒體傳出的“非戶籍人口在六合區(qū)購(gòu)房?jī)H需暫住證和勞動(dòng)合同”屬實(shí)。

同日，天津市發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于天津市促進(jìn)承接北京非首都功能項(xiàng)目發(fā)展的政策措施（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《措施》）征求意見(jiàn)的公告，擬在濱海區(qū)中關(guān)村科技園和寶坻區(qū)中關(guān)村科技城內(nèi)承接北京非首都功能紓解項(xiàng)目，非天津市戶籍職工在天津無(wú)住房，即可購(gòu)買一套住房。

公司在天津有分支機(jī)構(gòu)的林先生告訴記者：“目前有中介表示，花費(fèi)1.5萬(wàn)―1.6萬(wàn)元就可搞定在規(guī)定區(qū)域內(nèi)的工作證明。據(jù)說(shuō)最近咨詢的還挺多，也新增了不少落戶。”

10月18日，經(jīng)常上演政策虛實(shí)反轉(zhuǎn)的燕郊也傳出新的消息——對(duì)于搬遷到副中心的北京行政辦公人員、國(guó)企央企在北三縣的分支機(jī)構(gòu)人員和北三縣的高科技技術(shù)企業(yè)員工，只要在燕郊無(wú)住房，即可購(gòu)買一套商品房。

截至10月21日，“燕郊政策”未得到核實(shí)。記者向三河市住建局多次撥打電話，均未有人接聽(tīng)。

燕郊一房產(chǎn)中介人員告訴記者：“現(xiàn)在有的樓盤是這樣對(duì)外宣傳，但還沒(méi)有官方的文件出來(lái)。”

與此同時(shí)，另一熱門地區(qū)三亞的樓市調(diào)控也有了新動(dòng)向。10月19日，據(jù)12345政府服務(wù)熱線管理辦公室回復(fù)：大專以上人才、在三亞實(shí)際工作一年且繳納一年社保及個(gè)稅的，可在海南購(gòu)買一套房產(chǎn)。另有消息稱，實(shí)際引進(jìn)并在三亞工作但尚未落戶的各類人才，符合瓊?cè)瞬啪滞ā?019】24號(hào)文件精神，繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)，本人可申請(qǐng)購(gòu)買一套住房。10月19日，三亞住建局回應(yīng)記者稱：“這是原本就有的人才支持方案，三亞也是根據(jù)省廳文件出的補(bǔ)充文件。”

據(jù)悉，今年3月，海南省住建廳、省委人才發(fā)展局聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于完善人才住房政策的補(bǔ)充通知》。《通知》表示，引進(jìn)人才自落戶之日起，購(gòu)買商品住宅享受本地居民同等待遇，柔性引進(jìn)的高層次人才經(jīng)認(rèn)定，也可享受同等待遇。另外，未在海南落戶，但符合《通知》規(guī)定條件的引進(jìn)人才，可在海南購(gòu)買一套住房，并享受相關(guān)住房信貸支持政策。

在因城施策、發(fā)揮城市主體責(zé)任的調(diào)控思路下，政策變動(dòng)符合整體房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控思路。

王業(yè)強(qiáng)表示：“壓力過(guò)大的城市放松前期過(guò)緊的限購(gòu)政策，更多地采取市場(chǎng)化的調(diào)控方式，這是建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的必然選擇。”

政策轉(zhuǎn)向“雙向調(diào)控”

對(duì)于政策變動(dòng)城市來(lái)說(shuō)，分別有不同的壓力。

“去年以來(lái)，六合區(qū)成交量呈現(xiàn)下行狀態(tài)，目前庫(kù)存量在南京全市范圍內(nèi)都處于高位。”克而瑞蘇州房產(chǎn)測(cè)評(píng)機(jī)構(gòu)專家戈文問(wèn)接受記者采訪時(shí)表示。

另?yè)?jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，截至9月份，六合區(qū)新建商品住宅可售套數(shù)為5299套，相較于去年同期的3061套，庫(kù)存壓力較大。

對(duì)天津來(lái)說(shuō)，政策僅涉及寶坻區(qū)的中關(guān)村科技園區(qū)和濱海新區(qū)的中關(guān)村科技城，范圍較小。“南京六合屬偏遠(yuǎn)地區(qū)，天津政策變動(dòng)的兩個(gè)區(qū)域也較偏遠(yuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度較低，預(yù)計(jì)政策變動(dòng)影響較小。”張大偉說(shuō)。

但燕郊是北京“睡城”，三亞也是以往房地產(chǎn)調(diào)控一向嚴(yán)厲的地區(qū)，兩地政策變化引起的波瀾較大。

根據(jù)某房產(chǎn)自媒體表述，在實(shí)施定向松綁之后，燕郊地區(qū)的房?jī)r(jià)較之前上漲了20%―30%，原先售價(jià)2萬(wàn)元/平方米的樓盤價(jià)格可能會(huì)上調(diào)到2.4萬(wàn)―2.5萬(wàn)元/平方米。

“三亞政策放松影響很大。”張大偉表示，“燕郊則可能謠傳屬性偏大。在下行壓力下，市場(chǎng)存在較大的松綁需求，所以炒作了這種氣氛。”

經(jīng)濟(jì)壓力也是促使各地調(diào)整政策的原因。“三季度增速進(jìn)一步下滑到6.0%，房地產(chǎn)投資增速也在下調(diào)。要維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，尤其是防范金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)具有重要意義。因此，房地產(chǎn)限購(gòu)政策的邊際調(diào)整是必然。”王業(yè)強(qiáng)指出。

在市場(chǎng)方面，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英曾向時(shí)代周報(bào)記者表示，今年“金九”明顯不如往年活躍。另外，房企打折促銷、以價(jià)換量是今年“金九”成交略有上漲的主因。

從最近幾個(gè)月數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)商品房銷售價(jià)格自7月達(dá)到高點(diǎn)后，連續(xù)兩個(gè)月下降。根據(jù)諸葛找房提供的數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單測(cè)算，9月全國(guó)商品房銷售價(jià)格環(huán)比8月下降0.48%，比7月下降3.01%；商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比8月下降0.4%，比7月下降2.85%，以價(jià)換量策略取得了9月銷售數(shù)據(jù)的好轉(zhuǎn)。

“今年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)。當(dāng)前各地政策在滿足合理住房需求的同時(shí)，也注重對(duì)非理性需求的抑制。比如天津也擬對(duì)所購(gòu)住房設(shè)置限售期。” 中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜對(duì)記者表示，預(yù)計(jì)未來(lái)在堅(jiān)持“房住不炒”、“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的基調(diào)下，如果局部出現(xiàn)過(guò)熱，政策也會(huì)跟進(jìn)微調(diào)。

摘自《時(shí)代周報(bào)》