恩施房協“止跌令”背后：三四線城市陷“降價未遂”困局

柳軍

近日，湖北恩施發布樓市“止跌令”，引起了廣泛的關注和熱議。

由恩施市房地產協會發布的《關于穩定恩施房地產價格預警的通知》（下稱《通知》）指出，部分樓盤采取大幅度降價進行促銷的行為，對恩施房地產市場帶來了不利影響，因此，通知要求開盤在售的企業糾正不良做法，并將協助主管部門對備案價格的下限低價進行制度性約束。

6月12日，恩施州恩施市委宣傳部表示，恩施市人民政府已組建工作專班，對市房產協會發布文件相關情況開展調查。

實際上，恩施是繼安徽合肥、碭山、蕪湖以及江蘇邳州等地樓市降價被喊停以來，又一個“降價未遂”的城市。多位專家在接受采訪時表示，在保障房地產市場平穩健康發展的政策基調下，未來將有更多城市的樓市出現“降價未遂”現象。

房價狂飆后拐點到來？

恩施房價大幅下降的現象還為期不長。

在2018年，恩施房價還在一路走高。從1月份的5487元每平方米上漲到6159元每平方米。根據恩施州房協發布的《2018年度恩施房地產市場報告》顯示，去年全州8縣市新建住宅成交均價表現為普漲態勢，其中，恩施、來鳳、宣恩3縣市的漲幅甚至高達20%以上。

不過近3月以來，恩施房價一直處于下降態勢。安居客數據顯示，恩施3月份房價均價為6529元每平方米，而到了6月份已經下降到6412元每平方米，降幅約1.8個百分點。恩施市作為恩施州房地產市場的主力，近一個月的房價也從6522元每平方米下滑到6516元每平方米。

在房價下降的背景下，企業也紛紛采取進一步降價方式促銷。《通知》提到，部分樓盤以高價備案、低價開盤或者分期預售和銷售的方式，在備案價的基礎上下調開盤價格，有的甚至無故不按市場價格規律下調，房價降幅在200-1200元每平方米不等。

恩施房價為什么跌？

恩施房價為何步入降價通道？深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁在接受采訪時表示，主要原因之一是恩施人口外流，房價缺乏穩固的支撐。

作為典型的三四線城市，恩施是湖北人口凈流出的主要城市。恩施州統計局數據顯示，2018年恩施的戶籍人口為402.04萬，而常住人口只有337.8萬，這意味著有64.24萬人口外出工作。

人口流出反映出經濟低迷。恩施州統計局數據顯示，2018年當地GDP總量為871億元，是湖北唯一一個未過千億的市州。從增速來看，2018年6.2%的數據，同樣是該省內最低水平。

相比之下，2018年恩施全年商品房施工面積增速高達20.6%，全年商品房銷售額增速達23.7%，其中住宅銷售額增速更是攀升至37.1%的高位。不過，這種高速增長的態勢并未持續多久。

“在人口流動大的情況下，供應量上升反而增加了房企的壓力。”湖北房地產經紀學會常務理事李國政在接受采訪時表示。

此外，在過去一年里，恩施的棚改規模也嚴重縮水。據住建委和國土局數據顯示，2018年恩施市開工實施棚戶區改造項目有2209項，到了今年，恩施市棚戶區改造任務為新開工1013套，基本建成436套。業內普遍認為，棚改大幅縮水，進一步導致恩施樓市需求減弱，繼而進一步降價。

宋丁表示，雖然房價下跌并不代表拐點已到，但目前政府還沒有出臺提振房價的措施，在缺乏刺激的前提下，恩施房價低迷的態勢仍將持續。

更多城市將上演“降價未遂”

恩施并不是第一個發文預警房價下跌的城市。今年3月，江西贛縣住建局也曾發布一份緊急通知，要求所有房企停止特價房銷售，同時，成交價低于2月份同類型的合同暫緩備案。

此外，安徽合肥、碭山、蕪湖以及江蘇邳州等地，也都發生過房地產降價后被政府叫停的情況。這意味著，在穩房價的政策背景下，類似恩施這樣的三四線城市，受到政府“托市”政策影響，可能將會出現更多“降價未遂”的現象。

業內普遍認為，像恩施這樣的小城市，由于缺乏主導產業支撐，政府財政收入高度依賴土地出讓金，因此，為了穩定社會經濟，需要進一步作出規范來穩定房價。

恩施州統計局數據顯示，恩施2018年地方一般公共預算收入為80.21億元，但支出則高達391.76億元。而國盛證券數據顯示，2018年恩施市的債務率（地方政府債務余額/綜合財力）為150.4%，其67.4億元的政府債務余額，在湖北僅次于武漢市下面的黃陂區和江夏區。

在財政收支懸殊、債務高企的背景下，土地出讓金成了恩施的主要收入來源。據中原地產數據顯示，恩施土地出讓金規模為45.34億元，同比漲幅超過100%。

和恩施一樣，受到棚改政策和土地財政的影響，部分三四線城市在過去幾年里加速供地和補庫存。這產生的結果是，截至今年一季度，三四線城市的庫存仍然在上升。據易居研究院發布的《中國百城庫存報告》顯示，今年一季度三四線新建商品住宅庫存總量為19917萬平方米，環比增長0.4%，相比之下，同期一、二線城市庫存則呈現負增長趨勢。

遼寧省社科院副院長梁啟東此前在接受采訪時則表示，三四線城市的債務主要是靠房價做支撐，若房價過快下降，將直接減少地方收入，增加債務風險。

因此，宋丁指出，房價既不能亂漲，也不能隨意下跌，在窄幅的波動是目前最好的情況。