山東乳山二手房價跌回10年前“全靠外地人支撐”的海景房值得投資嗎

王佳飛

“面朝大海，春暖花開。”這是很多人心中的理想家園。

6月末，正值北方炎熱干燥的夏天來臨之際，又有許多機構開始鋪天蓋地兜售海景房，“以低廉的價格”“給您度假式生活”，這樣充滿誘惑的廣告詞滿天飛。

威海乳山，一座以海景房聞名全國的山東小城。盛夏時節，來自全國各地的游客和“看房團”紛紛涌向威海之際，關于這個“網紅”小城的種種吐槽也開始刷屏：“鬼城”“新房打對折也賣不出去”“最后悔的海景房”……

憑海景房火了這么多年的乳山到底怎么了？近日，記者實地探訪威海乳山發現，當地二手房價格只有新房價格的一半左右，各地“看房團”成為新房購買主力。當地從業多年的中介告訴記者，樓層高一些的房子，價格甚至還不如10年前。一套頂層閣樓的交易單價，可以低至1800元/平方米。

市場幾乎全靠外地人支撐

乳山市的海景房集中分布于銀灘旅游度假區，這里從1992年7月開始興建，1994年7月被山東省政府批準為省級旅游度假區，規劃面積8.5平方公里。

近日，記者從北京乘高鐵6小時到達威海市，再乘坐城際大巴約2小時到達100公里外的乳山。6月末的小城乳山完全沒有北方的燥熱，涼風習習，環境舒適而寧靜。滿街都是掛著京、冀、遼、豫、閩車牌的私家車，這里的海景房市場幾乎全靠外地人支撐。

“我們這里的單價是9000元/平方米，銀灘的新房基本也就是這樣，不過質量更好一點的，價格會在1萬元/平方米以上。”在門可羅雀的金鼎淮河路9號售樓處，銷售人員告訴記者，“這幾年的新房價格是穩步上升的，去年在8000元/平方米，今年就是這個價格了。”

記者通過詢問該銷售人員得知，銀灘海景房中的新房目前很緊俏，且價格一路攀升，簡直就是買了就升值。

金鼎淮河路9號小區位于銀灘偏東的區域，在售新房中以一居室小戶型為主，對來這里度假的老年人群有很明顯的針對性。

記者在該項目現場看到，新房外墻多以金黃色為主，和周圍的二手房有著鮮明的區別。

“我們的新盤都是框架結構，質量是周圍磚混結構的舊房不能比的，小區的綠化環境也會好很多，所以價格也會略微貴一些。”銷售人員特別強調，“目前銀灘不再批新房項目了，您能買到的新房越來越少了。”

但之后不久，記者卻見到另一種迥異的畫風。

“我買完就后悔了。”兩年前以7000元/平方米的價格買了金鼎銀龍灣新房的陳先生懊悔地說道，“這周圍的二手房價格才賣不到4000元/平方米。你的房子質量再好，也經不住一半的差價呀，這套房子是砸我手里了，想再賣出去很難了，除非再賠一半。”

“您當時沒有了解二手房的情況嗎？”對于記者的疑問，陳先生無奈地說：“當時‘看房團把時間安排得很緊，也根本不給我們接觸當地人的機會，我們根本不知道這里二手房這么便宜。”

據記者了解，組織來自全國各地的“看房團”前來下單，是銀灘新房銷售的獨家秘訣。每逢周末，一輛輛載滿全國各地客戶的大巴車便停滿了銀灘的大街小巷，這便是當地人口中常常提到的“看房團”。

銀灘一些二手房中介也曾試圖同“看房團”接觸，來推銷低價的二手房，為此還引發過與新房項目銷售人員之間的沖突。

“行有行規。”在銀灘從事近10年二手房中介工作的張先生對《每日經濟新聞》記者說，“（看房團）是人家拉來的客源，我們不能去搶。不過也有不懂規矩的去搶客源，被人家搞得很慘。”

在另一個售樓處，當記者詢問新房情況時，一位年輕中介人員表現得很警覺：“你是和‘看房團一起來的嗎？如果是（看房團），我就不敢接待了，惹不起。”

新房項目的售樓人員也似乎早已習慣了這種營銷模式，對像記者這種不請自來的客戶感到格外詫異。

“我們接待您這樣的散客還是挺少的，大部分都是‘看房團。”銀灘一位新房銷售人員坦言，因為是工作日，沒有“看房團”，擺滿桌椅板凳的售樓部顯得空空蕩蕩。

來自天南地北的客源，就在信息不對稱的情況下，在銀灘購買了一套套比周遭二手房貴上一倍不止的新房。

從發展迅猛到“不景氣”

為何銀灘的二手房價格只有新房的一半？答案很簡單——供應過剩！銀灘的海景房有多少呢？“把乳山市所有的人口填進去都住不滿。”一名乳山市民這樣告訴記者。

據記者解，乳山銀灘在2000年之后加快了海景房的建設步伐，在20多公里的海岸線上，自西向東陸陸續續建設了200多個海景房項目。在乳山市區中，記者看到最多的就是裝修、建材、家具等門店，據說都是依靠來自銀灘的生意。

從2000年到2005年，《乳山市年鑒》中描述房地產行業“發展迅猛”，房地產投資總額從8800萬元猛增至7.53億元。

隨著海景房的大量開發，全國各地的大批購房者涌入銀灘。《乳山市年鑒》這樣描述道：“2006年銀灘旅游度假區的房地產市場開發銷售良好，北京、天津、青島等大中城市市民紛紛進區購房投資置業，房地產市場開發量及房價持續上升。”

2007年至2010年，是乳山房地產業發展的巔峰。2007年，乳山全年共完成房地產投資35億元，比上年增長116.05%，銷售面積119.25萬平方米。此后至2010年之間一直保持高位運行，2010年完成投資33.1億元，銷售面積達128萬平方米。

據記者統計，2007年至2010年，乳山房地產竣工總面積高達562.34萬平方米。顯然，市場一時間難以消化如此多的房源。在一路高歌猛進之后，銀灘出現了房源去化難題。

2010年之后，銀灘海景房迅速發展的隱患開始顯現。

2011年之后，《乳山市年鑒》已經不再透露年度房地產銷售面積和金額情況，竣工面積也日漸萎縮，乳山市政府在當年還叫停了普通海景房的規劃審批和開發建設。

2013年，乳山市房地產竣工面積僅88.52萬平方米，不及2010年高峰時期的一半。

2014年，乳山官方對房地產市場的描述為“市場形勢不景氣”。

“爛尾”海景房重新入市

2013年前后，銀灘萎靡不振的海景房市場出現了一座座爛尾樓。

如由乳山光谷新力房地產有限公司（以下簡稱光谷新力）開發的銀龍灣本應在2013年交房，當來自安徽的業主準備去收房時，得到的回應竟是“不知道什么時候能交房”。而此時，距業主購房已有兩年之久。同樣，由哈爾濱陽光房地產開發有限公司（以下簡稱哈爾濱陽光）開發的海晶城也一度成為“爛攤子”，而這兩家公司同屬于一個老板——丁文華。

此后，政府出手了。先是丁文華因為合同詐騙罪而鋃鐺入獄，隨即，光谷新力和哈爾濱陽光進入破產清算程序。

在政府“理性引導當地有能力的開發企業接手部分具備盤活條件的爛尾項目，注入二次資金并規劃調整”的政策下，這些項目由金鼎房地產接盤，而當年這兩個項目的經銷公司也正是金鼎。

一系列整合之后，銀灘的新房銷售重新起航。時隔多年，“龍悅銀灘海景花苑”已經變成“旅居·國際城”。記者近日走進該小區，看到的仍然是叢生的雜草和半成品的別墅。

新房審批已經叫停，目前銀灘能夠讓各地“看房團”購買的新房大多是這些前期爛尾盤活的項目。正是在金鼎的重新包裝下，這些爛尾樓盤得以重新入市銷售。

“我們不敢代賣金鼎的新房和二手房。”中介小王告訴記者，“人家不讓賣，我們惹不起的。”記者也詢問了其他中介，得到的是同樣的答案。此后，記者還通過各種二手房平臺進行搜尋，發現金鼎的二手房的確寥寥無幾。

這可能也是銀灘新房和二手房價格如此割裂的原因之一。

二手房價格退到10年前

銀灘的生活方式和別處是不同的，業主們候鳥一般地來回，也使其缺乏發展的動力。盡管乳山市政府一再強調完善基礎配套和便民服務設施，但起色仍不明顯，道路上極少看到公交車，人們出行的主要方式是滿大街行駛的電動小四輪，5元起步。

“在銀灘，賣房子的比賣菜的多。”這是中介張先生的一句玩笑，卻也并不夸張。走在銀灘的大街小巷，看到最多的店面便是房屋中介。

本來就不多的商超關門很早，晚上不到8點，記者想去超市買水，便被告知已經下班，不再營業。夜幕中，稍微有些人氣的道路兩邊開始擺出了流動攤點，兜售一些蔬菜、水果等生活必需品。

無處不在的老舊海景房在海潮侵蝕下顯現出斑駁的情形，一如這里安閑的老人們。小區的安全系數似乎也并不高，記者在銀灘走訪的兩天里，可以隨意進出每個小區，從未遇到過物管阻攔。

“現在這里天氣很涼爽，我就是夏天來這里避暑，過了國慶節我就回去了。這里冬天沒有暖氣，也是很冷的。”許大爺來自石家莊，2003年在這里置業后，便過起了候鳥式生活。就記者詢問的小區入住率，許大爺說：“我們還是愿意在這里住住的，但是這里的入住率很低。夏天好些，可能會有10%，冬天恐怕連1%都不到。”

一名出租車司機在閑聊中告訴記者，他曾經在銀灘這里開飯店，不過沒多久便轉行了：“就夏天旅游的時候會有些人氣，別的時間沒有人影，在那里做不了生意的。”

“銀灘這里除了房子還是房子，很多人當時買了就沒有住過。二手房也和新房沒有區別，所以這里空置的房屋很多，能交易的房源也很多，價格也就一直上不去。”房屋中介張先生說。

張先生向記者舉例道，10年前正是銀灘海景房火爆的時候，當時的房價約為3500元/平方米。10年后的今天，價格大致是4000元/平方米，可以說基本沒有變化。“只有樓層低一些，如3層以下的房子價格有點上漲，樓層高一些的房子價格甚至還不如10年前。”張先生說。

隨即，記者聽到他在電話中促成一套頂層閣樓的交易，價格為1800元/平方米。記者從安居客官網查閱，距乳山100公里外的威海，6月份二手房均價為10112元/平方米。相比之下，乳山的二手房價格堪比“白菜”。

中介們低價收房也是銀灘房價停滯的原因之一。“我賣給別的買家可能是虧一半，賣給收房的中介還要再打個對折。”陳先生告訴記者。

中介張先生也說：“我手里押了6套房子，這在銀灘算少的。我們全款收房子，價格肯定要低一些，我們也得有點利潤的。”

不過張先生告訴記者，除非位置和質量特別好的房子，他已經不太愿意收房了，因為一些房子已經快跌破收房價了。

記者即將離開銀灘的時候，鏟車和運輸車正在清理沙灘上的滸苔，因為每年銀灘最熱鬧的旅游季即將到來。在海灘散步的許大爺告訴記者：“我才不關心房子的價格，我就自己住，附近沒商業也好，人老了喜歡清凈。”中介小王表示：“我愿意趁著便宜多收幾套房子，旅游季馬上來了，估計會漲一點。”

夜晚，在銀灘的一個廣場上，大爺大媽們從四周趕來，在霓虹燈下伴著音樂跳起了廣場舞，盡管四周的居民樓內依舊是沒有幾盞燈光。

摘自《每日經濟新聞》