重要信號！房企撤離三四線發(fā)出預(yù)警

喬妹

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2019年以來，一二線城市的地價猶如剎車失靈般，一波接著一波頻繁刷出新高度。

北上深等一線城市，開始走出土地供應(yīng)“靜默期”，加速奔跑。

最近，經(jīng)過56輪持久戰(zhàn)，北京拍出了79億全國總價地王。同時，上半年內(nèi)，北京經(jīng)營性用地總成交額近千億。

深圳更猛，2019上半年迎來近10年最瘋狂的一次土拍，70多家房企激烈搶地，5宗地成交224億。且在周邊二手房價7萬的區(qū)域，拍出高約6.6萬的樓面價。

當(dāng)然，二線城市也不甘示弱，高調(diào)誕生一個又一個新地王。

舉幾個典型的例子——

杭州：望江地塊20分鐘溢價封頂，1小時成交，實際可售樓面價超5萬，刷新杭州最高地價紀(jì)錄。

南京：城中朝天宮土拍，樓面價3.9萬，創(chuàng)下城中區(qū)最高地價紀(jì)錄。

蘇州：園區(qū)住宅地塊，樓面價3萬，超越過去2.8萬的最高單價，成為新地王。

成都：去年地王樓面價1.6萬，今年3月地王樓面價1.72萬，5月再創(chuàng)新高，新地王拍出1.84萬的樓面價，溢價134%。

無錫：同一天60多家房企搶地，拍出3個區(qū)域新地王，最高樓面價1.8萬。

常州：一天出讓4宗地，拍出3個地王，全部以50%以上高溢價成交，樓面價1.56萬，突破歷史新高。

合肥：近兩個月，幾乎每場土拍都有70多家房企瘋狂搶地。

……

盡管不少城市已經(jīng)出臺執(zhí)行了比較嚴(yán)格的土地調(diào)控政策，但依然無法阻擋一二線城市火爆的土拍勢頭。

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而這一切的背后，在于各大房企步調(diào)一致的、全面回歸一二線城市的決心。2019年初的業(yè)績發(fā)布會上，不少房企就表示，要把投資重心從三四線回歸到一二線。

半年過去，果不其然——

融創(chuàng)、萬科在一二線城市的新增土地儲備建面均超過千萬平米，成為上半年在一二線拿地最多的房企。其中，融創(chuàng)上半年在武漢、重慶、濟南、天津等9個熱點二線城市均有拿地。

正榮新增土地儲備8成以上在一二線城市。

世茂、陽光城、中駿新增土地儲備一二線城市占比也過半，相比2018年提升10%左右。

旭輝、中海在一二線城市新增土地儲備建面占比超過9成。相比2018年激進押注三四線，旭輝2019年大幅增加一二線的拿地比例，比2018年全年上漲40個百分點。

保利在一二線城市的拿地金額占比超過79%，是繼2018年11月拿地轉(zhuǎn)謹(jǐn)慎以來再次積極拓張，并且拿地城市以省會為主。

電建通過收購的形式大幅提高在武漢的土地儲備，成為上半年武漢新增土地儲備最多的房企。

金茂、濱江分別是昆明、杭州上半年新增土地儲備最多的房企。

雅居樂加碼布局一二線城市，今年6月首入北京，以逾30億的總價競得北京一宗住宅用地。

中梁也開始加速二線城市布局，進駐杭州、合肥、成都、武漢等城市，后又加倉合肥、蘇州、天津、長沙等城市。

……

據(jù)統(tǒng)計，2019上半年，全國300城經(jīng)營性土地成交建面達(dá)9.5億平米。其中，一二線城市供地力度大幅提高，成交面積同比分別增長20%、9%，成交金額同比增長35%、27%。

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一方面，是一二線市場的火力全開；而另一方面，我們看到了三四線的頹勢。

2019上半年，三四線城市成交面積和金額雙雙下滑，房企在三四線的新增土地儲備建面占比下滑近8個百分點。同時，近7成的百強房企在三四線新增土地投資有不同程度的下降，拿地積極性下滑。照此發(fā)展，2019年三四線城市全年成交量將延續(xù)下行趨勢。

更為明顯的是，北京房企首開股份發(fā)布的一份融資公告。這個看似再正常不過的公告最后，首開股份加了一句，融資不用于三四線城市房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)。這家房企對于三四線的態(tài)度再直白不過。

此外，多家房企計提存貨跌價準(zhǔn)備，也能明顯感受到他們對三四線的謹(jǐn)慎。

比如萬科，2018年存貨跌價準(zhǔn)備金為23.1億，較2017年的16.1億上漲43.5%。據(jù)統(tǒng)計，萬科共計提12個項目，其中有7個位于三四線城市。再比如，新城是3.97億，陽光城是3.8億。在這些房企的計提項目中，75%以上來自三四線城市。

所以，無論是上半年各房企在一二線城市搶地的數(shù)據(jù)，還是2019上半年的年報，都生動演繹著撤離三四線的路徑。

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但在前幾年，我們看到的是大量的房企在全面重倉三四線，并且戰(zhàn)線越拉越長。

那些年，一二線嚴(yán)厲限購限價的溢出效應(yīng)，以及棚改貨幣化安置的加持，大量資金和需求流向了三四線城市，造就了一批房企的規(guī)模神話。現(xiàn)在回過頭去看，他們恰好抓住了中國城市化進程最快，房價需求猛增的那幾年。于是，大家業(yè)績紛紛破百億，普天同慶。其中，最典型的5家房企，碧桂園、新城、旭輝、陽光城、中南。

不過，大家并沒有在三四線的開發(fā)熱潮中過多的下沉。除了碧桂園外，其他房企對于三四線的態(tài)度越來越微妙，越來越小心翼翼。這里面的原因也很簡單，對于房企來說，在如今的市場大環(huán)境下，要更加追求長期的穩(wěn)定，沒有足夠大的預(yù)期，就意味著風(fēng)險。

而一二線城市恰恰承載了房企更多的預(yù)期。隨著人口落戶政策的全面放開，一二線將接受到更多的人口回流。源源不斷的人口流入，就是最大的利好。

大家可以想象一下，如果越來越多的強二線城市都像石家莊那樣變成了“零門檻”，或者像西安那樣用盡所有的力氣去搶人，導(dǎo)致的最直接后果是什么？就是三四線及以下的城市價值最大程度被稀釋，很多沒有產(chǎn)業(yè)的城市出現(xiàn)比較巨大的人口外流。鶴崗就是一個很好的例子，人口流失嚴(yán)重，房價低至600元！其實，這種收縮非常嚴(yán)重的城市，分布在全國大大小小各個角落。

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還有很值得關(guān)注的一點是，在經(jīng)過這一輪大牛市之后，大部分城市幾乎沒有很明顯的價格洼地了。

很多三四線小城，地價一波接著一波頻繁刷出新高，隨之而來的是房價也跟著越來越高。

曾經(jīng)聽過不止一個小縣城的房價已經(jīng)超過2萬，而目前很多核心二線城市，房價還在1.5萬左右。

再比如說河南——

最近短短兩個月，洛陽、開封、安陽、駐馬店、濮陽、新鄉(xiāng)、周口，甚至爛尾房泛濫的南陽等地級市，都拍出了新地王。其中，洛陽和南陽的地王單價每畝均破千萬大關(guān)，房價直追省會鄭州。

這樣直觀的對比，很明顯能感受到三四線房價的虛高。

一方面，三四線的房價之前被壓抑太久，這波又漲得太快太猛，提前跨入雷區(qū)。

另一方面，這兩年的去庫存政策毫無疑問是成功的，可是，這只是先去掉了開發(fā)商手上的庫存，未來的這些存量空間，沒有人，又該如何盤活？風(fēng)險肯定大。

網(wǎng)上瘋傳的，河南開封取消3年限售的消息被實錘！

“因城施策”一直是樓市調(diào)控的主旋律。此次“限售令”的出臺，必定跟近期市場倍增的銷售壓力有關(guān)。三四線市場疲軟，想要通過政策松綁，緩和供求關(guān)系。類似的政策，同樣屬于三四線小城的菏澤也出現(xiàn)過。下一個，會是誰？

終于，雪球可以繼續(xù)滾下去了。但，有沒有人接著往上滾？能不能滾得動？會不會被壓死？

先知先覺的房企正在撤離三四線，或者說，他們根本從未深入過三四線。

鏈接 開封樓市限售松綁“一日游”的背后：房企大舉進入 去庫存成新難

7月20日，開封市人民政府網(wǎng)站刊文稱，開封市住建局鑒于其作出的“調(diào)整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制”的決定，未進行充分的市場調(diào)研和論證，對由此可能產(chǎn)生的市場影響缺乏充分的預(yù)判和評估，故撤銷此決定，收回相關(guān)文函。

開封市限售令放開“一日游”，引起了市場的普遍關(guān)注。

“兩年前開封限售令的出臺，很大程度上是因為當(dāng)時鄭州限購以后，部分購房需求涌入開封，對當(dāng)?shù)貥鞘行纬闪撕艽髩毫Α６S著一線房企大舉進入，開封樓市的貨值被持續(xù)拉高，庫存高企使去化成為新的難題。”開封某樓盤銷售人員小李告訴《中國證券報》記者。

專家指出，房地產(chǎn)政策應(yīng)該預(yù)判政策效果，調(diào)控政策的調(diào)整應(yīng)該謹(jǐn)慎，保持市場的平穩(wěn)是核心。同時，要加快人才引進，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，促進地方性樓市的健康發(fā)展。

日前開封“取消限售”，在一些于開封從事地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人看來，是比較正常的事情。“畢竟今年賣得不是很好。”

克而瑞報告顯示，2019年以來，郊縣客戶的比例上升至4成左右，開封城區(qū)降至2成，鄭州投資客因為開封價格與鄭州房價差縮小，也隨之明顯減少。而克而瑞預(yù)測，2019年4-5月份，鄭州市場有一定程度回暖，反而加劇了開封市場的低迷。不少項目整體去化只完成年度目標(biāo)的兩到三成，全年預(yù)計只能完成年度目標(biāo)在六成左右。

“開封樓市政策的糾結(jié)，實際上也是當(dāng)?shù)赝恋爻鲎審臎坝康酵顺钡目s影。”某全國性房企河南區(qū)域人士在受訪時道出了房企在開封樓市的拓荒過程。

2016年以來，以碧桂園、恒大為首的外地企業(yè)進駐開封，隨后，全國性地產(chǎn)品牌進入開封速度加快。2017年12月，萬科與當(dāng)?shù)胤科蠛献鏖_發(fā)開封清明上河城，打造21平方公里宋文化小鎮(zhèn)。2018年開年，保利地產(chǎn)公告，以1.73億元取得開封市龍亭區(qū)復(fù)興大道北側(cè)地塊，面積約26.4萬平方米。

房企加速進入，也拉高了開封樓市的貨值。克而瑞報告顯示，過去兩年，開封市土地出讓量過大，導(dǎo)致目前的存量問題較為嚴(yán)重，市場成交量最高的三年（2016-2018年）平均每年市場容量在160億元左右，但目前市場上開發(fā)商2019年計劃推貨量已經(jīng)達(dá)到240億元。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前開封市場上項目面臨主要難題在于客戶購買力后繼乏力，開封是人口流出型城市，短期內(nèi)人口上行可能性不高，購房意愿不強且收入水平有限，后續(xù)去化困難。

開封撤回了“取消限售”的決定，稱未進行充分的市場調(diào)研和論證，對由此可能產(chǎn)生的市場影響缺乏充分的預(yù)判和評估。

而對比上述當(dāng)?shù)貥鞘械牡兔裕翱梢詫捤梢幌隆钡恼吆袈曉诋?dāng)?shù)匾膊⒉皇菦]有。

上述房企人士認(rèn)為，2017年以來，限售、限購以及差別化信貸等是調(diào)控政策工具箱里的核心，“各地要想‘松一下，取消限售和限購應(yīng)該是最后被考慮的。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)政策應(yīng)該預(yù)判政策效果，平穩(wěn)是趨勢，寬松與收緊并存。“房住不炒”仍然是目前房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的主軸，地方調(diào)控收緊預(yù)期依然存在。