廈門寶龍國際中心酒店項目的成本管理后評估

丁麗霞

項目位于廈門市思明區呂嶺路與金山路交叉口西北側。土地面積為12150 m2，用地性質為酒店，地上34層、地下2層。地下建筑面積13638m2，地上建筑面積68432m2，總建筑面積82070m2，容積率5.6，建筑密度40%，綠地率46%。

項目開工時間為2017年2月1日，并于2019年10月20日完成竣工驗收及竣備，檔次定位為超五星級酒店。

項目已竣工驗收，本文分析整個項目的成本管理和控制方法，總結成本控制不好的方面，引以為戒，總結成本控制好的方面，繼續發揮所長。

本報告主要總結施工階段控制成本的方法和成本指標管理兩個方面。

一、施工階段的成本控制

對工程造價人員來說，最開始的成本控制往往從施工階段抓起，控制成本的很多經驗和方法也是從施工階段的造價管理工作中總結而來。實際上，施工階段時，設計圖紙已經定型，能控制造價的項目已經不多了，能減少的造價也比較有限，但仍可以實現價值最大化，盡量控制造價，節約公司成本。每個項目在開工前，公司和項目部共同制定項目的目標成本，以此目標成本為標準，衡量成本控制的最終結果，本項目也不例外。目前來看，本項目的最終施工成本相比目標成本節約了近5000萬元。控制造價、節約成本的主要措施總結如下：

（一）通過控制變更簽證的方式控制成本

工程在施工過程中，要嚴格控制設計變更和簽證，對項目提出的設計變更和簽證要求，按照公司的管控流程，要經過相關部門審批，評估變更的必要性、成本的高低、性價比的優劣，才能確定是否需要變更，有效控制變更的數量、控制成本。

（二）通過邀請招標控制成本

在施工階段，項目的招標是在確定目標成本之后，招標時將目標成本作為指導方向，在目標成本控制范圍內合理控制成本。在施工階段，通過招標控制成本是工程控制成本的重要方法之一。招標過程中控制成本的措施主要有：提出優化建議、選擇合適的品牌檔次、工程量準確、定標價格合理低價（并非最低價）、議價策略合適等。

（三）對壟斷行業采取適量減少其施工范圍的方法實現成本控制

每個項目都需要市政供水，市政供水工程由水務公司施工，報價向來都很高，而且沒有談價的空間，市政供水公司也要求將項目室外的整個供水系統都由其施工。在本項目中，廈門泰景順工程咨詢有限公司一開始就將室外的供水系統發包給主體施工單位施工，列入招標清單，因為有多家競標，對方報價合理才能中標，維護了公司的利益。水務公司只需完成本項目室外管網與市政供水的接口就可以了，只有幾萬元的工程量。此方法至少為本項目節約了幾十萬的成本。

（四）對電力行業采取協商議價的方法控制成本

電力行業同樣屬于壟斷行業，雖然近兩年允許房地產商自主選擇施工方，但仍然是電力行業下屬的施工單位更有優勢。電力施工單位在以往的報價，雙方談價的空間很小。在與此類公司談價前，一定要熟讀圖紙、清楚價格、了解設備性能和工作原理，在談價時，要做到心中有數，在專業知識水平方面高于對方，談判策略有松有緊、張弛有度，既要表示出與對方合作的誠意，也要表示出己方完全有其他合作余地的態度，還要積極爭取公司高層的支持，綜合利用多方資源，共同參與其中，以實現控制公司成本、維護公司利益的目標。本項目的電力工程施工在公司相關領導和部門的大力支持下，節約成本近200萬元。

還有電力工程監理工程，按照常規，電力工程監理有固定的收費標準和收費基數，都是按整個電力工程為基數，計取電力工程監理費。本項目電力工程中設備費占80%，如果按整個電力工程合同為基數計取監理費的話，需30萬元左右。電力工程工期短，設備費高，監理工程量并不大，同時設備并不是必須監理的內容。我司以此為據，多次與電力監理公司協商，最后監理費6.7萬元，雙方達成一致，節約成本23.3萬元。

（五）對影響外觀效果的項目，需以效果第一、成本第二為原則

筆者認為，成本控制并不是越低越好，關鍵是合理。例如夜景工程，是最能體現公司形象、項目檔次的工程，一定不能以省錢為目標，要以方案的合理為原則，在方案最優的情況下合理控制成本。本項目的夜景工程的合同額超出了目標成本，在一開始確定方案時就預料到成本會超，但是在確定了夜景效果的前提下，項目的職責就是在不降低效果的前提下做好系統優化、選擇中上檔產品品牌，以多次議價比價、施工最短線路等方式控制成本，最終的合同價保持在控制價范圍之內。

（六）提出優化方案控制成本

預算成本人員在圖紙計算工程量的過程中，圖紙看得最多，圖紙理解得最透徹，基本上各個節點、系統均爛熟于心。有經驗的成本人員會提出很好的優化建議。例如：近期正在招標的精裝修總包工程，原圖紙設計衛生間的鏡子貼在墻上，墻上要先貼了瓷磚再貼鏡子，成本部提出鏡子后面的瓷磚完全沒有必要貼，可將鏡子直接貼于墻上，不影響外觀效果和使用功能。經過與設計部溝通，設計部也同意這個方案，最終減少貼磚面積近4000m2，為公司節約工程成本近45萬元。再例如：消防工程中，配電室采用探火管滅火系統，造價近40萬元，經與設計單位多次溝通，而且探火管系統也不適合在配電室內使用，變更為氣體滅火系統，只需13萬元，節約成本約27萬元。類似以上的例子還有很多，不勝枚舉。

雖然成果頗豐，但是造價人員還是深深地覺得，在施工階段控制成本只是省的“牙縫錢”，真正控制成本最有成果的階段是設計階段，在設計階段就有控制成本和成本優化的思路，省的才是大錢。因此，造價人員要在施工階段積累成本控制經驗，并將其應用到設計階段，才能實現真正的成本控制。

（七）成本管理要充分借助公司領導的幫助和力量

基礎性的工作由成本管理人員完成，同時在成本控制的過程中，必須有部門領導、項目領導、公司領導的大力支持。在具體的與施工方談價的過程中，首先成本人員要與對方洽談幾次，在雙方僵持多日無法達成一致意見且會影響工程的情況下，成本人員要換一種方法，可以求助其他領導和部門，可向項目領導、部門領導提出協助的要求，并且要明確領導協助的方式方法和想要達到的結果。切記，成本人員不能直接將問題扔給領導讓領導解決，而是要提出明確的想法和想要的結果。這種方法在談簽證的過程中很有幫助。

本項目已完成竣工驗收，成本管理效果從數據來看，是值得欣慰的，很好地實現了成本的有效管理和控制。成本管理和控制，并不是使成本越低越好、節約越多越優。我們所做的一切都是為了保證工程順利、高效、高質量地完成，這個目標和初衷不會改變，如果為了控制成本而影響工程的質量和工期，那么成本控制其實是失敗的。成本的節約額只是指標之一，并不代表全部。筆者更希望公司支持合理控制成本而不是最低成本的想法。

本項目的成本控制僅靠成本部的力量是完不成的，這項工作離不開區域成本管理部、項目總監、工程部、設計部、公司領導的大力支持，秉持全員成本管理、全過程成本管理的理念，才能圓滿完成成本控制的目標。在此，成本部要感謝大家的支持。

二、成本指標管理

筆者通過參與本項目從頭至尾的施工和造價控制工作，深切體會到造價管理人員不僅要會算造價，更要善于總結，提前介入成本管理，總結成本指標，也是很重要的工作。

工程成本指標從不同的角度有不同的分類，主要是兩大類：技術指標、經濟指標，最終要反映的指標是經濟指標。目標成本中各個科目的單方造價對應各個科目的經濟指標，其中建筑安裝工程指標可細分為土建指標、安裝指標、分部指標等逐級細化指標。不同產品類型、不同地區、不同時點的工程成本指標有所差異。

成本指標是一個綜合性的指標。同時貫穿工程建設的各個階段，即拍地階段、準備階段、實施階段、后評價階段。其中準備階段的設計工作是控制建安成本的關鍵，這個階段的建安成本控制主要是公司上層領導決策，由設計部和開發部人員具體貫徹落實，造價人員積極地主導、參與、配合。后評價階段的工程成本指標反映了設計、成本控制、施工管理的綜合水平。

工程成本指標管理是指對項目從前期策劃到竣工所發生的各項收支進行全面系統的管理，以實現項目開發成本最優化目的的過程。它包括制定項目責任成本、成本控制、成本考核和成本監督的過程。成本管理工作是一項系統工程，它涉及所有部門和全體員工，無論哪一個部門或哪一個員工在成本管理工作中出現問題，都會影響成本管理工作的整體效果。成本指標管理的目的是通過成本管理的各種手段，不斷降低施工項目成本，以達到可能實現最低的目標成本的要求。工程成本指標的高低反映了工程管理水平。

本文總結本項目的各項成本指標，羅列幾個部分指標，如下表1：

將本項目的指標對比同行龍湖、萬科的成本指標，指標偏高。本項目還有優化的空間，在設計階段應更注重優化工作。通過成本指標管理工作，實現設計標準化、產品標準化、成本，標準化，更優質高效地管理項目。

成本管理的意義不僅僅局限于對項目的實時控制，不僅僅強調項目的成本降低和短期利益，更要站在企業的角度，著眼于企業優勢的構建，使企業更具有競爭性和前瞻性。

（作者單位為廈門泰景順工程咨詢有限公司）