淺析城市規劃管理中的建筑物竣工測量

康毅清

（漳州市測繪設計研究院，福建 漳州 363000）

0 引言

作為驗證建筑物的重要技術標準，建筑物竣工測量工作要以規劃管理要求高度一致，從而為后續的城市規劃管理提供重要理論依據。通常來講，建筑物的竣工測量工作具備一定的行政效力且要求工作精度較高，該項技術流程涉及的工程內容比較廣泛且真實測量工作難度較大。對建筑物進行有效測量能夠保證城市規劃管理部門的高效工作，同時將工作人員的工作效能發揮到極致，從而幫助施工單位與政府部門獲取非常精確的地理信息。因此，城市規劃管理離不開科學合理的建筑物竣工測量，而高效的建筑物竣工測量也能夠為建筑物的建設質量提供有力保障。

1 建筑物竣工測量的具體內容

1.1 實地測繪

對城市規劃中的建筑物來說，測量單位需要對已竣工的建筑物及地物地貌進行詳細測量。根據竣工總圖的實際要求，對規劃建筑物的使用性質、建設尺寸、工程標高、周邊道路、區域綠化等進行了實地調查。通常來講，規劃管理用地的實際測量范圍必須是規劃用地 30米范圍內的所有道路和與之相對的第一排建筑物。

圖1 建筑物周圍測量

1.2 測量建筑物周圍區域的位置信息

建筑物周圍區域的地理位置信息也非常重要，主要包括對建設用地附近永久性建筑物或構筑物進行實地測繪，對目標建筑物與四至的地物地貌、用地紅線以及代征范圍線等關鍵因素進行規劃調查。

1.3 建筑物的面積測量

建筑物面積的主要指標包括：測量建筑物的總建筑面積、建筑物的計容面積和不計容面積。其中，計容面積一般包含住宅面積、商業面積、公建配套面積等。不計容面積一般包含地下建筑面積、架空層面積、其他等。這些主要的指標均要在測量和計算中獨立標注。值得注意的是在地方標準中還規定了不同屬性的建筑物以及不同建筑層高都會影響到面積的計算。

1.4 建筑高度測量

規劃的建筑高度控制主要是根據建筑密度、容積率、當地的航空限高、微波通道的影響及周邊建筑的日照等綜合分析。規劃建筑高度測量，主要針對室內標高、室外標高、地下室高度、層高、總高度和屋頂附屬房高度等進行全方位測量。

2 建筑竣工測量技術流程

2.1 外業量測流程

現場工作時，利用建筑工程施工時的控制網點經檢核無誤后，對建筑物的外墻角點、陽臺、檐廊等凹凸的部位進行量測，并將這些點與墻體的實際情況聯系起來，描繪出建筑物的基本形狀。工業廠房相對簡單，如遇到高層商品房或綜合樓就會復雜得多。對于高層建筑量測時一般可分解為標準層和特殊樓層，標準層可量測2至3層，尺寸經相互檢核對比后，誤差在允許值范圍內，可取平均值。而特殊樓層與其它樓層的尺寸和形狀都會有差異，所以需要每層單獨量測。

高度測量需量取室內外標高、層高、主體總高度及地下室高度和屋頂附屬房高度等，比較常用的儀器設備有手持激光尺、鋼卷尺配合全站儀進行測量。

為了后期編繪竣工總圖，不僅量測竣工建筑物形狀還需對地面的小區道路、景觀綠化、車位等地形地物進行采集。目前政府高度重視城市的美觀也結合對違章占地和違章搭蓋的治理，規劃部門要求在竣工測量的同時對建筑物的外觀要留有影像資料。故在竣工測量當中對建筑物的外立面拍照，還利用小型無人機以俯視的角度拍攝竣工建筑物的整體外觀。這些影像資料不僅為相關部門在竣工驗收時提供更為直觀、清晰的判斷和決策，也為后續治理“兩違”提供更有力的依據。

2.2 內業數據編輯、計算和入庫

在現場采集完所有數據后需在內業對數據進行編輯處理，對竣工建筑物的每層外墻角點與之墻體進行連接，使之成為一個封閉的多邊形，并標注尺寸按相應的規范計算面積，最后每層都應繪制分層平面圖。在形成竣工規劃條件核實報告書時，需將角點坐標、尺寸、層高、總高度、分層面積、總面積等實測數據按報告書的格式填寫并計算出與相應的設計數據的差值。最后結論部分對所有數據逐項統計與規劃指標進行對比。

竣工總圖按實測數據編繪。除了編繪現狀地形圖外，應在此基礎上標注竣工建筑物的長度、寬度、高度，標注竣工建筑物與規劃控制條件地物或周邊建筑物的距離，標注竣工建筑物與道路紅線、規劃紅線、用地界線等的關系。

剔除錯誤的、多余的數據后，將有用的數據上傳到地理信息數據庫。

（1）數據檢查驗收。主要檢查不同圖幅數據之間不完整、不一致等問題和圖形要素之間的關系協調。

（2）數據預處理。主要是統一坐標系、比例尺轉換、數據綜合和符號圖形、注記的處理等工作。

（3）數據預入庫。按要求將數據預入庫到相應的數據層。

（4）數據入庫前編輯。圖幅接邊處進行線實體連接，面實體進行合并和封閉，注記必須是整體，清理重復地形要素。

（5）數據正式入庫。

3 城市規劃管理中建筑物竣工的測量依據以及技術要求

3.1 建筑物竣工的測量依據

在對建筑物進行竣工測量時，除滿足建筑物竣工測量的規范要求外，還應收集總平面布置圖、施工設計圖、設計變更文件、施工檢測記錄、竣工測量資料、其他相關資料等做為部分相關依據并對實地進行對照核查。并且建筑物竣工測量成果還必須執行國家有關部門發布的地形圖標準、工程測量規范、城市測量規范等有關國家標準和規范，建筑物測繪成果上傳數據庫時，還要按照標準的體系來執行。

3.2 建筑物竣工測量的技術要求

竣工總圖與一般地形圖不完全相同，主要是為了反映設計與施工的實際情況，以編繪為主。當編繪資料不全時，需要實測補充或全面實測。為了使實測竣工總圖能與原設計圖相協調，其坐標系統、高程系統、測圖比例尺、圖例符號等應與原設計圖相同。竣工總圖宜采用數字竣工圖，比例尺宜采用1：500。竣工總圖的實測應在已有的施工控制點上進行，當控制的被破壞時，應進行恢復。竣工圖上的測量精度要求：（1）主要建筑物精度要求：點位中誤差5cm，高程中誤差2cm。（2）次要建筑物精度要求：點位中誤差7cm，高程中誤差3cm。（3）其他地形地物精度要求：同1:500比例尺地形測量。

圖2 建筑物初期的工程測量

4 優化建筑物竣工測量的有效措施

建筑物竣工測量的質量關系到建筑施工企業的利益，也關系到房屋所有人的利益，關系到房屋運營和使用過程中的生命財產安全。因此，在竣工測量過程中一線的工作人是最重要的。在工作過程和數據處理的后期，既要做到效率高，更要有負責任的態度，公平、客觀地測量和計算相應的數據。只有這樣，才能更準確地掌握可靠的數據，做到建筑物竣工測量的質量保障。具體措施包括以下幾個方面。

4.1 現場量測是否符合相關的實施方案

在現場工作過程中，有竣工總平面圖、專業分圖和竣工斷面圖）測量。應根據工程需要收集所需檢查的不規則部位、建筑物外輪廓拐點、主要關鍵點、高度、面積等在現場進行核對，對于實測的變更部分應按實測數據編制，做到細致計算。竣工建筑物的測量與計算，不僅是一項基礎測繪，還要與規劃部門的控制性指標、數據做對比，因此，與規劃部門的信息密切相關。圖紙成果所體現的信息應按照固定的、直觀的進行系統表達，這樣更有利于相關部門的對比和決策。但對測繪人員來說，這就對他們提出了更嚴格的要求，不僅要求他們具備較好的測繪基礎知識，而且要求他們對建筑設計和規劃管理的目的有更全面的認識，特別是在野外工作過程中，更要注重核查。

4.2 嚴格執行質量檢驗標準

竣工測量成果的質量是非常重要的，它不僅決定了施工成果的可靠性、準確性，一項成果數據的差異可能會導致政府部門的決策失誤。因此，在進行項目的測繪前，必須嚴格遵循測繪技術規范和質量控制，并配備質量負責人。一方面有利于提高生產過程中技術和質量工作的協調和管理效率，另一方面有利于監督控制測量成果的質量。在測量過程中，操作人員的責任心和積極認真的工作作風使得工作效率得到很大的提升。在現場測量過程中需要嚴格按照技術規范來對目標進行有效處理，同時應當及時發現和解決問題。除此之外，要不斷加強測繪人員的技術指導，建立完善的測量過程監控體系。對各種專業技術強、精度要求高、施測難度大的問題，要認真研究解決困難，并全面檢查測量成果，堅持測繪產品“兩級檢查、一級驗收”的方式防控。即：（1）測繪單位作業部分的過程檢查，過程檢查采用全數檢查和詳查。（2）測繪單位質量管理部門的最終檢查，最終檢查一般采用全數檢查，涉及野外檢查項的可采用抽樣檢查，樣本以外的應實施內業全數檢查，并編寫檢查報告書。在最后階段，各級質檢人員應全面細致地進行檢查工作，包括控制點、成果圖、報告書、計算數據等。進一步確保圖面干凈清晰，合理選擇各種要素，準確使用各種圖形符號，高程點準確可靠，尺寸數據表達無誤；確保報告書格式符合要求，內容描述簡明扼要，表達清晰明了，面積、尺寸、高度等數據計算無誤。竣工總圖編繪完成后還應經原設計及施工單位技術負責人審核、會簽。

圖3 全天候建筑物測量工作

5 竣工測繪成果的重要性

竣工建筑物測繪成果主要是為規劃部門對項目竣工規劃條件核實提供依據。規劃及相關部門用竣工的實測成果和經審批的建設工程設計方案進行比對分析及現場驗收，如存在面積增建、坐標角點位移、超出限高等與設計圖紙存在不符的，不符合情況經核實后，給予相應處罰，即罰款或拆除處理。目前，按照黨中央、國務院關于深化“放管服”改革和優化營商環境的部署要求，按照《國務院辦公廳關于全面開展工程建設項目審批制度改革的實施意見》精神，福建省正全面開展工程建設項目審批制度改革實施方案。做為建設項目審批改革中的測繪這一領域，我市也積極推行工程建設項目“多測合一”工作的實施。具體試行將把同一工程建設項目的多項測繪整合，實現一次委托、聯合測繪、成果共享。測繪成果將上傳在工程建設項目審批的系統上由各審批單位調取各自所需的成果數據，在聯合竣工驗收階段就包含：竣工規劃條件核實測量、用地復合驗收測量、防空地下室建筑面積測量、綠地率及市政配套核實測量、消防測量、房產測繪、地籍測繪等多個測量項目。經相關部門審核和現場驗收，提出書面結論或意見。

6 結論

在城市規劃管理中，建筑物竣工測量是一個非常重要的環節，它不僅關系到相關政府部門在行政審批和決策上的重要參考，也關系到開發企業和施工單位的切身利益，而且對建筑物運行過程中的人身、財產安全也非常重要。竣工測量相關人員應嚴格按照《城市規劃法》等相關法律法規要求，本著實事求是的工作態度，豐富理論基礎，加強技術培訓，學習新方法，并結合實踐，對建筑物竣工測量產品采取嚴格的質量控制。在今后的城市規劃管理工作中，更需要對建筑物竣工測量進行進一步深入的分析。