賣掉的房子拆遷了，還能討回嗎？

雖然城鎮(zhèn)居民購買農村房屋行為的效力在理論界至今仍有爭論，但在傳統(tǒng)司法實踐中，法院往往會以行為人違反了社會公共利益為由來認定此種買賣合同無效。江蘇省南通市通州區(qū)（郊區(qū)）的一對農村夫婦，在出售給城里的遠房親戚的農村房屋被拆遷時，想以此理由否認十年前的房屋買賣合同，以便自己取得拆遷利益。法院會支持他們嗎？

少資金，著急將舊房子賣掉

陸賦存、柳紅鶯是一對夫妻，家住南通市通州區(qū)興東街道楊世橋村。這里是農村，柳紅鶯的隔壁住的是自己的弟弟柳青鑾一家，兩家的房子屬于一個整戶。因為弟弟柳青鑾腦子不好使，在法律上屬無民事行為能力人,陸賦存、柳紅鶯常常幫著弟弟照看家里的事。

2009年6月，因在陸賦存的老家建房缺少資金，陸賦存、柳紅鶯決定把現(xiàn)在住的房子賣掉。買賣房子是件大事，夫妻倆問了一圈，也沒有眉目。實在沒招兒了，柳紅鶯找到自己的父親柳大寶拿主意。思來想去，柳大寶覺得同村親戚李鐘法認識的人多，可能有辦法幫忙賣房。

因為都是鄉(xiāng)里鄉(xiāng)親，平日里關系也不錯，李鐘法便將此事應承下來。他托人打聽了個把月，因為農村人家誰也不缺房，房子一下子根本賣不掉，柳家又催的急，李鐘法沒辦法，就想讓自己的女兒李丹華把房子買下來。但李丹華沒點頭，李鐘法便想到了居住在南通市崇川區(qū)（城區(qū)）的外孫柳成輝（李丹華之子），商量著讓柳成輝出面，幫母親把房子買下來。聽了外公的話，柳成輝很贊成，同意出面代母親買下柳紅鶯的房子。

2009年6月29日，陸賦存、柳紅鶯與柳成輝簽訂了一份《房產轉讓協(xié)議》，約定房屋轉讓價格為人民幣9.5萬元，房屋所有權歸柳成輝所有。陸賦存、柳紅鶯與柳成輝三人均在協(xié)議上簽字確認，興東街道司法所在協(xié)議上蓋章見證。

房屋交接得很順利，簽約后的一天內，李丹華一方便結清了房款，陸賦存、柳紅鶯出具收條并交付了房屋。不久，李丹華對房屋重新裝修一番，歡歡喜喜地住了進去，之后，更把自己的戶口遷入。

陸賦存、柳紅鶯順利賣了房，得到了現(xiàn)金；李丹華雖然本來不打算買，但畢竟住進了新房子，兩家人都挺開心。

不平衡，原來賣的房子拆了

兩家人相安無事地各自生活，一轉眼到了2012年8月。這時，李丹華居住的房屋被拆遷，因和隔壁的柳青鑾家的房子屬于一個整戶，柳青鑾、李丹華一起與興東街道人民政府簽訂了《房屋拆遷補償安置協(xié)議》，選購了安置房兩套以及拆遷安置小區(qū)興飛花苑店面房40平方米一間。經李丹華申請并根據(jù)有關房產分割協(xié)議，楊世橋村村委會于2016年10月審核并批準李丹華認購兩套安置房中面積較小的一套，即興飛花苑25幢某室。柳青鑾家則認購了那套大的安置房。

2017年4月26日，李丹華與柳青鑾的兒子（也是柳青鑾的法定代理人）柳小飛簽訂《協(xié)議》，對興飛花苑共有的店面房進行了分割，雙方約定：雙方原共有店面房40平方米，柳青鑾將店面房轉給李丹華，李丹華補償柳青鑾52800元。

雖然陸賦存、柳紅鶯不再和弟弟住在一塊兒了，但兩人還是知道了拆遷的事。由于那些年拆遷的事情并不少見，起初，夫妻倆沒太在意，可后來弄清楚“自家房子”拆遷的補償情況后，他們坐不住了，認為李丹華“無緣無故”通過“他們”的房子獲得了巨大的拆遷收益，內心憤憤不平。

陸賦存和柳紅鶯跑到拆遷部門大吵大鬧，聲稱李丹華根本沒有被拆遷人資格，拆遷部門搞錯了拆遷對象，應該糾正。拆遷部門覺得這兩人是無理取鬧，沒有搭理兩人。與拆遷部門吵鬧無效后，他們又拉上父親柳大寶一起信訪，對多年前的《房產轉讓協(xié)議》提出異議，并認為2017年4月的店面房分割《協(xié)議》也是李丹華欺詐柳青鑾及柳小飛而簽訂的，提出了撤銷李丹華被拆遷人資格、確認有關店面房歸柳青鑾所有等信訪要求。

興東街道辦事處經過一番調查，作出《關于柳紅鶯同志信訪事項的答復意見》，內容為：陸賦存、柳紅鶯與柳成輝之間在2009年6月29日有房產轉讓協(xié)議，已經興東街道司法所見證；2017年4月26日，柳青鑾將屬于自己的店面房有償轉讓給李丹華所有，亦經先鋒法律服務所見證。柳青鑾的父親柳大寶現(xiàn)在提出店面房轉讓價過低，經興東街道司法所調解，李丹華同意再補貼柳青鑾10萬元，雙方就此達成書面協(xié)議，柳紅鶯、李丹華在場簽字見證。

找法院，“合法”討回拆遷利益

陸賦存、柳紅鶯收到信訪答復后，依然不服。2018年1月9日，他們向南通市崇川區(qū)人民法院遞交訴狀，被告是李丹華的兒子柳成輝，要求判決原、被告于2009年6月29日簽訂的《房產轉讓協(xié)議》無效。

崇川區(qū)人民法院追加李丹華為第三人，公開開庭審理了此案。法庭上，作為原告的陸賦存、柳紅鶯說，2009年6月29日，原、被告簽訂的房屋轉讓協(xié)議是不真實的。他們要在老家建房急需資金，當時是無奈之下被蒙蔽簽訂的，而且轉讓價格遠低于房屋的實際價值。原告簽字不是因為同意售房，而是意在讓李丹華暫管房屋，今后還是要交還柳青鑾及其兒子柳小飛的。

對原告的“暫管房屋”一說，被告一方只覺得可笑之極。“代保管”房屋卻一分錢保管費沒有，還要倒給幾萬塊，說到天邊也沒有人相信。柳成輝當庭進行了反駁：原告賣房是心甘情愿的，沒有任何人欺騙你、逼迫你，反而是你家里人求我們買的，談何蒙蔽？如果不是我們當初出手相助，還不知道你家新房子什么時候可以建好呢！

法院認為：案涉《房產轉讓協(xié)議》形式上經原、被告雙方本人分別簽字確認，由興東街道司法所蓋章見證，結合原告真實的簽約動機（急需資金），該份合同應當是雙方真實意思表示。原告訴稱被蒙蔽并無事實依據(jù)，轉讓價是否遠低于房屋實際價值也沒有證據(jù)佐證，原告認為簽約目的是讓第三人暫管房屋且日后由柳青鑾家收回，這與合同記載的“出讓”“所有權歸柳成輝所有”等內容也明顯相悖，故案涉《房產轉讓協(xié)議》應當認為是雙方真實意思表示，依法成立。

眼見法院認定《房產轉讓協(xié)議》真實有效，急眼的陸賦存、柳紅鶯立即祭出了他們認為的殺手锏，提出協(xié)議本身就是違法的。理由是：案涉房屋房主實際是柳青鑾，原告無權出售，被告簽訂案涉協(xié)議時已經是城市戶口，也無權購買農村房屋，所以該《房產轉讓協(xié)議》有違國家強制性法規(guī)，原、被告均無權買賣，柳青鑾可隨時索回。

親愛的讀者：法庭上，柳紅鶯“義正詞嚴”地表示：李丹華非法占有拆遷權益，又騙取了柳青鑾的店面房，柳青鑾作為無民事行為能力人，其合法權益遭受重大損害，原告身為柳青鑾的姐姐必須幫助弟弟維護他的權益。那么，法院會支持她的訴訟請求嗎？

（文中當事人為化名）

（答案見本期）