輕資產模式對房地產行業的影響

■ 苗蕊 邸嘉樂（遼寧對外經貿學院）

眾所周知，隨著我國城鎮建設發展步伐的不斷加快，居民對于用房的需求以及商品房的需求不斷提升，在這一背景下，涌現出大量的房地產企業。在經過國家宏觀調控之后，房地產企業自身在資產投資以及運營管理、融資渠道等方面也出現了不少的問題。因此，有必要探討輕資產模式作為未來的主流發展方向。本文探討輕資產發展模式對于房地產行業發展所帶來的影響以及今后的優化策略，對于促進我國整個房地產行業的健康發展有著一定的積極意義。

一、輕資產的概念

目前，關于輕資產的概念并沒有達成較為廣泛的學術共識。從字面意思來理解，輕資產主要是減輕資產。這就意味著，在資產的投入以及資產的運營成本方面進行降低。輕資產的概念是與重資產概念相對應而言的。它主要是強調在企業運營和發展的過程當中，重視對企業無形資產的運用。例如，企業的研發，企業的品牌影響力以及企業的核心技術等方面。對于房地產企業來說，其輕資產主要包括在日常的房產運營發展中所形成的良好的業界口碑以及不錯的市場業績影響力。通過調動企業發展輕資產，可以有效的降低在重資產投入運營中所存在的諸多不利因素，滿足企業更好的可持續發展需要。因此，如何進一步的促進輕資產運營模式，在房地產行業中的運用已經成為當前整個業界關注的一個主要課題。

二、我國房地產企業發展現狀

根據不完全統計，我國房地產行業已經成為了經濟發展的重要驅動力。以房地產作為重要的龍頭，直接帶動相關的產業發展，但是，在最近一段時間，我國的房地產行業逐漸的呈現出以下幾個方面的不足。

（一）庫存剩余較多

在房地產行業市場運營發展中，只有將開發出來的房產商品進行銷售，才能夠獲得投入成本的回收。根據相關城市的房產庫存調查，目前，僅遼寧省就有百分之十五左右的房地產企業存在嚴重的庫存問題。這種庫存積壓現象，不僅在一定層面上造成了房地產企業資金周轉的不暢，同時，也影響了整個房地產市場的行情發展。如何進一步的去庫存，實現企業投資的回收已經成為了諸多房地產企業發展的一個主要方向。例如，遼寧省錦州市金城房地產公司，在當前的運營和發展中就面臨著巨大的去庫存挑戰。2018年，該企業建成的房產商品突破兩萬平，但是，從整個市場的銷售業績來看，所完成的業績不到總額的百分之十。企業面臨著不少的庫存壓力。同時，包括萬達、恒大以及碧桂園在內的諸多的一線房地產企業，也不同程度地面臨著去庫存的壓力。因此，在今后的我國房地產企業運營和發展的過程當中，基于輕資產的發展模式，有必要在去庫存方面加大力度。

（二）開發成本較高

目前，在我國房地產企業運營和發展過程當中，其所面臨的壓力不僅來自于去庫存，還來自于整個企業運營和發展的綜合性壓力。例如，目前，隨著整個市場供需關系的變化，企業在拿地的價格方面逐漸的上漲。三線城市一些龍王地段，單平米的價格已經超過了三萬一平米。這就在一定層面上提高了整個的成本。同時，在進行房地產建造過程當中，運輸成本、原料成本、人工成本等諸多方面的成本也在呈現出上升態勢。所以，房地產企業綜合投入成本不斷加高，已經成為了不爭的事實。如何在現有的成本基礎上，進一步科學地進行成本控制，已經成為了房地產企業在日常的運營和發展過程當中需要思考的一個主要問題。

（三）融資方式少

作為一個需要大量資金注入的行業，在房地產企業運營和發展的過程當中，其自身融資渠道是否多元化直接影響著其資金的籌備情況。從去年到現在，已經有很多企業面臨著資金短缺，甚至瀕臨倒閉的問題。例如，我國著名的房地產企業萬達集團，之所以不斷地進行資產的剝離，其主要的出發點是，降低其在市場中的成本支出。由于企業綜合運營效益下降，很多商業銀行對包括萬達集團在內的貸款需求并像往常一樣的滿足。再加上，企業自身在資金利用以及融資渠道的拓展方面還存在著一些不足。綜合以上原因，企業在融資方面面臨著諸多的壓力。如何進一步的拓展企業融資渠道，實現企業資金的充足，幫助企業更好的實現利潤的提升是諸多房地產企業在輕資產運營模式下需要思考的主要問題。

（四）投資結構不合理

在房地產企業當前的運營中，很多房地產企業，例如萬達地產企業將企業的資金投入房地產金融市場。這種方式雖然在一定層面上可以幫助企業實現利潤的增加以及投資效益的提升，可是，由于綜合市場環境的復雜以及市場風險防控體系的不完善，當前投資結構不合理以及缺乏審慎的投資觀念已經成為了很多房地產企業面臨風險挑戰的一個主要原因。另外，在進行市場投資中，缺乏對宏觀政策的把握，目前，我國對房地產市場的管控其主要的出發點是滿足居民的住房需求，炒房的熱情正在下降。這就意味著整個房地產市場將會進入相對穩定的發展態勢。如果缺乏良好的市場宏觀動態的分析，大規模地進行資金注入以及新樓盤的開發，將會影響企業綜合的發展戰略的實施。因此，在今后的房地產企業運營和發展過程當中，科學理性做好投資管理，顯得尤為重要。

三、輕資產模式對房地產行業主要影響分析

在上文中，簡要地分析了輕資產模式的概念以及當前房地產行業發展中存在的一些不足。在借鑒相關研究成果基礎上，本文嘗試從以下幾個方面探討輕資產模式對我國房地產行業所產生的主要影響。

（一）積極開展降庫存

在今后的房地產企業發展中，不僅需要將目光聚焦在新的樓盤的開發，還應該對現有的已開發樓盤的庫存銷售進行加大力度。在去庫存的實施中，一方面，應該加大市場營銷力度，不斷的整合營銷資源，通過折扣以及降價銷售等方式來提高房地產營銷的效率。需要指出的是，在進行房產定價中，應該結合當地的綜合物價水平以及國家的相關政策，科學地進行性價比較高的定價模式。通過這種方式來為去庫存創造良好的基礎；另一方面，注重多元化發展方式。在萬達集團去庫存模式中，其所采取的主要方式是將企業所開發的房地產商品進行對外出租，然后收取傭金以及物業管理費。這種方式是當前去庫存的一個主流方式，對于企業資金的回籠以及庫存壓力的緩解有著一定的積極意義，值得在整個房地產行業中進行推廣與借鑒。需要強調的是，在進行去庫存的過程當中，企業應該不斷地從發展的戰略出發，在去庫存的觀念以及去庫存的主要的思路與模式方面和輕資產模式靠攏。通過這種方式來更好地發揮出輕資產模式運營所具有的價值。

（二）有效降低降低開發成本

在今后的房地產企業運營和發展過程當中，降低企業開發成本是滿足輕資產運營模式的一個題中應有之義。在當前的發展中，很多房地產企業都在不斷地踐行全過程的成本控制思路，其主要包括在最初的拿地皮以及相關的項目設計、施工和服務等環節進行成本的控制。通過這些環節以及流程的內部控制體系的完善，企業可以有效的降低開發成本。特別是隨著我國對房地產企業營改增稅費政策的不斷落實，通過科學的實施企業發展體系，更好的滿足營改增稅收體系的改變對房地產企業的發展要求，更好的促進企業應稅負擔的降低。通過這種方式來為企業未來的成本降低提供良好的載體和平臺。特別指出的是，在企業降低成本的過程當中，需要將企業的產品質量進行嚴格把關。只有以產品質量作為企業運營的基礎，在未來的去庫存以及綜合運營成本降低中才能夠擁有更多的底氣。

（三）積極拓展融資渠道

對于我國諸多的房地產企業來說，資金不足已經成為了制約企業不斷的擴大經營的一個主要因素。在這一背景下，企業需要在拓展融資渠道方面加大力度。輕資產模式意味著，企業可以借助自己歷年來經營的口碑和業界影響力不斷的在與商業銀行機構合作方面加大力度。同時，對于部分具有上市資質的企業，可以不斷地通過上市，發行股票的方式來募集資金。在資金的籌資渠道方面企業可以通過必要的戰略重組來實現轉化，更好地幫助企業緩解在資金籌備方面所面臨的壓力。對于很多房地產企業來說，資金籌集以及資金融資所面臨的壓力，在很大層面上來自于企業缺乏科學有效的資金管理以及融資渠道拓展。因此，企業需要從當前以及未來發展的需要出發，在融資渠道以及融資相關體系的完善方面加大力度。同時，國家相關部門還應該針對房地產企業整個行業的資金需求，進行必要的政策性的傾斜。借助商業銀行與房地產企業戰略合作伙伴關系的構建來更好的幫助房產企業在輕資產運營模式下實現企業有效的資金統籌以及未來的資金發展需要。

（四）科學規劃投資戰略

在今后的房地產企業市場運營和發展中，需要對現有的手中的資金進行高效的運用。在進行投資結構的完善以及整合中，一方面，需要遵循投資的基本原則與規律，遵循投資的商業原則來進行投資，尤其是把握市場的發展機遇。目前，我國正在積極的開展新農村建設，因此，房產企業可以將發展的重心適當地向三線四線以及農村遷移。通過這種方式來開發農村廣闊的發展市場；另一方面，在進行投資中，企業可以通過包括互聯網金融的方式來有效地實現資金的升值。借助有效的資金管理體系以及風險預警體系來為企業投資運營保駕護航。在今后的房地產企業運營和發展過程當中，企業還應該重視投資運營管理中的諸多流程，不斷的完善必要的人才儲備。借助完善的人才體系來實現企業投資中的科學發展。

四、輕資產模式下房地產行業發展展望

隨著我國整個房地產行業“洗牌”的不斷進行，在今后的房地產企業運營和發展中，積極踐行輕資產模式已經成為了一個主要發展方向。從宏觀層面，未來的房地產行業將會呈現出以下幾個方面的趨勢。

（一）加大養老地產的投資力度

目前，我國對于養老問題，無論是在政策方面，還是在經濟的統籌方面不斷地進行傾斜。特別是圍繞我國老齡化問題不斷嚴重的現狀，我國的經濟發展改革等相關職能部門在政策體系方面為房產養老以及養老地產的發展進行了科學的規劃。在這一背景下，房地產企業應該把握這一機遇，利用養老政策的，不斷地進行自身資產的優化，將部分資金進行養老地產的建設和管理。通過這種方式，一方面可以有效地造福社會，另一方面，也可以降低在以往的運營中所存在的重資產成本過高的問題。養老地產投入是未來發展的一個主要趨勢，但是，在運行過程當中應該本循著房產市場的投資規律，不斷地進行資本的科學管理，重視房地產市場的供需關系的把握，運用輕資產模式來滿足未來的多元化發展需求。

（二）大力發展房地產金融

隨著我國房地產企業發展規模的不斷擴大以及企業所擁有的資產能力的不斷提升，在今后的輕資產運營模式下，企業應該將重心逐步的向房地產金融市場遷移。通過運用房地產商品來更好的進行市場金融杠桿的實現。我國的很多房產企業已經在當前的房地產金融中逐步的站穩了腳跟，并且形成了良好的商業循環。在今后的發展中，應該秉承自身的運營模式，不斷的在輕資產模式的影響下進行企業金融的科學體系的完善。無論是在金融市場，還是在線下金融中都應該不斷地發揮出房地產市場自身的穩定性，利用穩定的發展優勢來獲得更多的投資者的支持。在滿足企業發展所需要的資金的同時，也為企業更好的實現綜合收益以及利潤的提升創造良好的條件。特別強調的是，在進行房地產金融發展中，應該嚴格的按照金融市場發展的基本規律，滿足市場發展的統籌性要求，促進發展資源的整合，有效的降低運營成本，更好的提升企業綜合經營能力和技能的水平。

（三）提升資金的流動性

對于任何一個房地產企業來說，資金流動是企業發展的關鍵所在。這就意味著在輕資產運營模式的指導下，房地產企業不應該僅僅的局限在自身資產的擴大，還應該注重資金的流動情況。為此，企業應該根據自身的財務報表以及相關的數據，將資金的利用率以及資金的流動情況進行科學的分析，了解企業資金在流動中存在的不足，在提高企業資金流動水平的同時，提高企業的資金收益。當然，在提高企業自身資金流動情況的前提下，企業還應該不斷地進行資金的注入以及資金投資的綜合性管理。借助科學有效的風險分析來幫助企業科學做好資金的統籌以及現金的管理。在具體的實施中，企業應該嚴格按照會計相關法規政策以及企業的規章制度，科學保障企業資金流動的安全性與效果性。