徐從華
在市場經濟快速發展的環境下,各個行業面臨的風險存在一定差異,把風險導向管理當作核心,綜合分析房地產企業潛在風險,一般包含了資金風險、融資風險和管理風險等,根據不同風險因素,加強企業內部管理,科學構建內部控制管理體系,增強房地產企業核心競爭實力,提升房地產企業風險管理水平,讓房地產企業可以在市場競爭中穩定發展。
從房地產企業自身角度來說,存在較強的價值特性,企業在開展房地產項目建設過程中,需要投放大量資金,如果資金運營不合理,將會引發資金風險。通常情況下,運作流程一般劃分成融資、開發、還款等內容,只有在確保各個環節有序落實的情況下,才能保證企業資金的安全運行,保證各項業務活動的順利進行,實現企業運營目標。假設企業資金在運作過程中存在問題,必將會導致企業資金鏈條的斷裂。如果發生資金風險,則會引發征信不良現象,給企業整體運營發展帶來影響,甚至讓企業陷入倒閉危機中。
房地產企業在開發房地產項目過程中,呈現出施工周期長、工程量大且資金投放度高等特性,并在此過程中,需要通過開展融資活動,獲取充足的開發資金。在企業融資過程中,將會經歷融資等環節,采用吸引投資、銀行貸款、發行證券等方式,只有在保證資金充足的情況下,才能給房地產項目順利進行提供條件[1]。如果在融資過程中無法獲得充足的資金,將會導致房地產項目擱置狀況,由于工期的延長而無法順利交付,給房地產企業帶來嚴重影響。倘若在融資前期過程中,沒有結合企業實際情況,做好融資方案后規劃工作,缺少對融資方式、融資途徑、融資規模、資金結構等內容的綜合分析,使得融資決策出現失誤,將會造成企業融資成本偏高、無效融資等現象,引發債務風險。
房地產企業在運營發展過程中,包含了諸多工程項目,開發項目從立項階段開始,到工程銷售等各個環節都會引發成本管理問題。所以,通過采取合理的成本管理方式,可以減少成本管理風險的出現,降低企業不必要成本投放,給企業創造理想的效益。例如,設計環節作為房地產項目成本管理的重要內容之一,大部分房地產企業在設計過程中,成本部門沒有貫穿其中,而設計工作人員在設計中將會出現忽略經濟數據,注重技術數據的狀況,隨意更好設計標準,所以在設計方案形成以后,存在超預算現象。通過調查得知,由于設計變更而增加成本投放的占比為20%左右,設計環節成本管理將會給工程造價和企業效益獲取帶來直接影響。
從房地產企業實際情況來說,缺少完善的內部控制環境,是影響內部控制工作順利進行,引發企業風險出現的重要因素。即便近幾年我國大部分房地產企業都取得了理想發展成果,但是發展時間比較短暫,房地產企業人員對內部控制工作認識不全面,企業核心并非內控管理,而是注重房地產項目開發和銷售,企業在某種程度上過于注重效益獲取,忽略企業內部控制管理,對內部控制僅僅片面認識,缺少科學定位,在這種情況下,給房地產企業內部控制管理工作順利開展帶來直接影響[2]。
當前,房地產企業在內部控制管理過程中,往往出現管理結構設定不合理現象,企業沒有構建完善的管理機制,內部管理人員沒有按照管理要求執行,使得我國大部分房地產企業缺少完善的內部控制體系,影響企業整體管理水平的提升。即便一些企業結合內部控制管理要求,構建了對應的管理機制,但是往往是為了應對上級部門要求,設定的機制過于書面化,僅僅停留在書面層級上,沒有將其落實到具體位置。職工對內部控制的認識不深入,部分企業沒有結合內部控制管理要求設定對應機制,導致企業內部控制管理工作無法順利落實,導致企業內部管理工作較為混亂。
當前,我國大部分房地產企業已經認識到內部控制管理的意義和價值,并且構建了內部控制管理體系,但是在執行方面,執行效果不理想,具體因素在于,企業職工對內部控制體系態度不全面,缺少執行意識。一方面,由于部分房地產企業管理人員將管理權限集中在自己手中,不愿意放權給企業各個管理部門,使得企業內部呈現出一言堂的狀況。內部控制體系執行往往受到決策人員言行的影響,使得內部控制體系威嚴性和獨立性逐漸減少。另一方面,由于內部控制體系效果需要經過長時間的執行才能展現出來,但是一些企業在執行一段時間以后,沒有獲取理想的執行效果,從而將內部控制體系隨意丟失,置之不理。
當前,我國大部分企業都進入到經濟發展階段,房地產企業也包含在內。針對房地產企業而言,在開展房地產項目投資過程中,將會面臨一些風險因素,從投資到房地產項目建設到結束,各個環節都會面臨一些風險[3]。所以,房地產企業應該從風險導向入手,加強內部控制管理。現階段,我國部分房地產企業在運營發展過程中,內部組織框架不完善,企業沒有開展風險導向分析工作。在沒有進行風險評估的情況下,盲目投資,將會在施工過程中出現各種風險,無法對其進行處理。假設在房地產項目投標之前,對存在的潛在風險進行評估,能夠采取對應措施,之后在施工中出現的風險,可以隨時對其進行防護和處理。由此可見,做好風險分析評估工作,對房地產企業運營發展有著重要意義。
當前,房地產企業在運營發展過程中,需要結合實際情況,科學構建完善的內部控制機制,將內部控制工作落實到實處,提升房地產企業整體管理水平。在建設內部控制機制過程中,需要優化內部控制管理環境,在企業內部做好內部控制宣傳工作,讓每個職工都能對內部控制價值和含義有所了解,明確內部控制管理在房地產企業運營發展中發揮的作用。企業管理人員需要重視企業內部控制管理機制設定和規劃,讓每個職工都能根據管理要求落實管理工作,把內部控制管理活動執行到實處[4]。房地產企業需要在內部設定專業的管理部門,發揮領導層級的引導作用,讓企業職工自主的參與到內部控制管理工作中,實現風險的防范和管理,減少風險出現,給房地產企業穩定運行奠定良好基礎。
在房地產企業運營發展中,因為受到房地產企業自身特性的影響,在其運營發展中將會面臨各種資金風險。房地產企業在投資工程項目中,工程項目投資和建設等各個環節也會面臨一些風險因素。例如,投資決策環節中,投資決策作為房地產項目建設的前提依據,要想實現投資風險的防范,需要根據市場發展情況,做好市場分析工作,掌握客戶要求,對房地產市場發展走向進行預測,通過企業商討分析是否可以進行項目投資,掌握項目競爭效益,讓企業獲取理想的投資效益,減少風險發生;在設計過程中,加強成本控制。設計階段成本思考和管理作為重要內容,在項目投資之前需要開展成本預算工作,明確工程項目融資數量。在成本管理過程中,需要采用限額設計方式,加強投資風險管理,減少風險發生;在施工過程中,在施工階段中需要重視成本控制,施工階段作為房地產企業重要內容,也會風險發生幾率最大的階段,為了減少這些風險,需要加強風險識別管理,完善風險管理體系,優化風險預警組織框架,實現風險識別和評估,及時將風險把控在合理范疇內[5]。
房地產企業在執行內部控制管理工作時,為了將內部控制工作執行到位,需要端正態度,優化內部控制管理方式,加強風險管理。在落實內部控制管理工作時,內控管理效果并非一蹴而就,需要經過時間的積累和沉淀。在這種情況下,房地產企業需要轉變思想理念,改正企業內部不良風氣,讓企業各項活動都可以在內部控制管理范疇中落實。所以,房地產企業管理工作人員應該從基層入手,加強人員培訓,讓基層職工嚴格按照內控管理體系要求規范管理行為。在內部控制體系執行過程中,如果存在和實際情況相背離的現象,或者外部環境出現改變,企業職工需要及時找出和分析內部控制體系中面臨的問題,之后進行改進和優化,提升房地產企業內部控制時效性,讓內部控制體系更好執行。
房地產企業要想實現長遠發展,需要得到內部控制管理體系的支持。在建設內部控制管理體系過程中,需要根據風險管理要求,從風險管理導向入手,加強風險管理和控制。在房地產企業內部,需要做好部門之間協調工作,結合實際運營發展需求,科學設定風險管理機制,對客戶業務加以科學審核和分析,企業部門職工需要擔任對應職責,在處理各項業務過程中,安排專業人員監管,不可由于工作疏忽而引發不必要風險[6]。企業監管部門需要加強內部控制執行管理,保證工作有序進行,減少企業風險出現。
總而言之,在經濟全球化背景下,我國經濟水平逐漸提升,人們生活品質隨之升高,針對房地產企業而言無疑是一種機遇,更是一種挑戰。在這種情況下,房地產企業需要結合實際情況,做好內部控制管理工作,并從風險導向入手加強內控體系建設,全面提升房地產企業內控管理水平,強化人員風險管理意識,減少不必要風險,在給企業創造理想效益的同時,實現房地產企業的健康發展。