淺談住房價格上漲對社會經濟的影響

唐清

就正常商品而言，由于需求規律的作用，價格和需求量呈反方向變化，即價格上升需求量減少，價格下跌需求量增加。而住宅是一種非常特殊的商品，它同時具有普通商品的消費屬性和證券資產的投資屬性，既關乎人民的生存又與金融市場具有非常緊密的聯系。住房價格就如同人的體溫一樣，只是反映房地產市場或人體系統運作的一個指標，在住房價格或漲或停、上下波動的時候，會引起社會財富的存量變化，因此房價在某些程度上可以體現中國經濟的發展狀況。

一、我國房地產市場的現狀

自上世紀90年代起，隨著我國城市化進程的飛速發展以及住房制度的改革，房地產產業得到了前所未有的發展，并且因為其產業鏈比較長，對鋼筋、建材、水泥、家具等多個行業有較為強大的帶動作用，對城鎮化的不斷推進以及社會各方面的發展有著十分重要的作用，同時又影響著建筑業、銷售管理、金融業、國民經濟核算等諸多產業，因此房地產行業已經逐步成為當前我國的支柱行業之一。

（一）房地產市場供給總體狀況[1]

隨著我國房地產市場的快速發展，我國的房地產供給也在飛速增加，房屋施工面積逐年走高，由1998年的48473.49萬平方米增加到2013年的665571.89萬平方米，年均增長19.08%。從不同物業的房屋施工面積來看，住宅由1998年的34291.89萬平方米增加到2013年的486347.3萬平方米。年均增長19.34%，住宅占比基本在74.45%～79.05%，因此住宅在我國房地產市場的供給中起著主要作用。不過2007年以來，我國房地產市場上住宅施工面積在總施工面積中占比開始下降，而辦公樓與商業營業用房施工面積在總施工面積中占比開始上升，并且有加速增長態勢。

（二）房地產市場需求總體狀況[1]

自從1998年房地產市場啟動房改以來，加之我國處于一個城鎮化加速的時期，我國房地產市場的總體需求除了2008年受全球金融危機的影響有大幅度的下降以外，其余年份每年都在遞增（截至到2013年），商品房銷售面積由1998年的10662.22萬平方米增加到2013年的130550.6萬平方米，年均增長18.18%。銷售額由1998年的2134.89億元增加到2013年的81428.28億元，年均增長27.48%。隨著需求的強勁，也逐漸推高到了房價，由1998年的2002.29元/平方米上漲到2013年的6237.3元/平方米年均增長7.87%。不過隨著房地產市場需求的逐年釋放，近年來房地產市場銷售面積增速有所下降。

二、住房價格上漲對社會經濟的影響

（一）住房價格上漲對社會經濟的積極影響

住房價格的上漲會促進城鎮化的發展，同時推進社會現代化進程，對于積極推動經濟的發展做出重要貢獻。

1、刺激消費，拉動經濟快速增長

房價的持續上漲會讓人們對未來房價的變化趨勢有一個合理推測，于是就會產生買房要趁早觀念，這在一定程度上會刺激消費者的購買欲望，迫使消費者向銀行貸款，在能力有限的條件下進行最大程度的消費，社會總支出大幅度增加，政府的財政收入也會增加。

2、推動城鎮化的發展

房價上漲引起土地出讓金和稅收的相應上漲，地方政府通過多征地和多賣地、進行開發區/園區建設和城市擴張，以達到增加自身財政收入總量的目的，加速了城市周邊被征地農民的城鎮化[2]，房價上升還會促進住房附近的向更加商業化的方向發展，整個城市也就更加城鎮化、現代化。

3、促進房地產供給側改革

房地產的供給端近些年來一直是低質量的高供給狀態，房價的上漲使得房地產從生產、供給端入手，進行產業結構優化，讓房地產最終回歸消費品，力推房地產的供給改革從根本上解決當前的房地產問題，促進房地產行業持續健康的發展。[3]

4、拉動一系列相關產業的發展

住房價格的上升讓商人看到房地產行業投資的前景，房地產行業投資增大的同時也會帶動水泥建材、鋼筋混泥土、家具家電等相關產業的蓬勃發展，沒有哪個行業是完全獨立的，都是與其他產業相關聯的，房地產行業擴大，建筑業的發展促進社會上其他產業的發展。

（二）住房價格上漲對社會經濟的消極影響

雖然住房價格的上漲推動著國民經濟的快速發展和社會的進步，在社會經濟的發展中起著促進作用，但同時我們也要看到房價上升過程中所帶來的負面影響。

1、城市土地的資源供應短缺

土地是人類社會賴以生存的基本資源，也是房地產項目的根本，同時我們應該意識到土地具有資源和資產的雙重屬性，所謂土地資源是指在一定技術條件和一定時間內，可為人類利用的土地，它是一種重要的自然資源。隨著大量人口涌進城市以及房地產行業的快速發展，房價持續升高，城市土地資源在不斷減少。而距離城市中心越近，企業和居民越愿意靠近城市中心，這樣的城市集聚效應致使越是靠近城市中心，土地利用越擁擠，土地利用率越高，土地剩余資源也就越少。[4]

2、居民消費緊縮

在我國，城鎮住房私有化率高達80%以上，房地產已經成為家庭財富的重要組成部分，以個人房產為核心的資產價格已經成為消費者支出的一個越來越重要的決定因素。[5]為了購買一套私有住宅，中下層階段人民都會選擇向銀行貸款，每個月有固定的房貸支出，在工資水平變化不大的情況下，居民的消費水平會有明顯下降，在其他方面的支出不得不減少，生活水平和生活品質也會下降。

3、房地產市場供需的不平衡

房地產市場在逐年擴大，住宅數量也在不斷增加，但相對于中國幾億的城市化人口，這個數量目前來看是遠遠不夠的，加之外地人口的流入以及農村人口的進城發展，房地產市場上的需求與供給并不平衡。不管是什么樣的市場，一旦供需失調，造成的后果都是不可預估的，更何況是房地產這樣與鋼鐵玻璃、水泥建材、家具家電等諸多產業息息相關的行業呢，房地產行業失衡的供求關系，導致了壟斷利潤的存在，誘使銀行業過度介入房地產市場，造成一定的經濟波動，進而影響金融穩定和物價穩定，對宏觀經濟和社會產生影響。

4、百姓買房壓力過大

歷史經驗證明，當某樣商品供不應求時必然會造成該商品價格的上漲，如果房地產市場上供不應求，那么房價的升高就在預料之中，而房價的快速上漲已經超過大多數居民的購買力，這就導致許多工薪階級的老百姓買不起房，成為“買房難”的其中一員，住房是居民生存和發展的必要前提和基本的物質保障，過高的房價給百姓帶來的壓力極大，很多人一輩子都在想方設法購買一套自己的房子，極大的影響了居民的生活水平和幸福感。

三、政府基于當前的房價可采取的措施

住房問題不僅是經濟問題，也是民生問題，是國家和百姓共同關注的大事情。今年全國兩會期間，住房和城鄉建設部部長王蒙徽在人民大會堂“部長通道”上談房地產調控時提到五個“堅持”，其中一個堅持就是要保持政策的連續性和穩定性，防止大起大落。

（一）堅持住房不炒

因為房價的上漲使得不少人購買幾套房子以此在房價更高的時候拋售，這種炒房的現象我們經常可以在房地產市場看見，這嚴重影響了房地產市場的均衡，我們應該堅持房子是用來住的，是為了滿足人民的居住需求，而不是用來賺錢的手段，政府應對于購買幾套房產的居民設定一些措施來保證住房不炒的原則，例如居民第二套房及以上的住宅自購房日起未滿3年不得出售之類的政策，切實保證市場的穩定。

（二）為低收入人群修建公租房、租賃房

一個城市總會存在一些低收入人群，他們買房困難對于居住需求比較迫切，所以可以整合社會資源，為該類人群修建公租房、租賃房等，滿足不同人群的居住需求，不過要注意入住資格的核實和公平性。

（三）健全住房保障系統，規范住房政策

住房保障系統關乎國民的生存，只有國家在政策上落實相關政策，規范住房規則，保證房地產市場的均衡性和整個社會經濟的穩定性。

四、小結

在住房價格不斷上漲的今天，我們不僅要看到其對促進城鎮化發展、刺激經濟高速發展和對供給側改革的影響，也要看到在房價持續增長的時候對百姓的剝削一面，應該尊重市場規律，注重采取經濟手段，改善供求關系。要認真落實資金和土地，給低收入群體多蓋一些租賃房、公租房，要增加供給，緩解住房市場供不應求的矛盾，逐步穩定房價，以此推動經濟的穩定發展以及提高人民的生活幸福感。