供給側改革背景下中小城市房地產行業去庫存路徑分析

■高晨星（吉林化工學院）

一、供給側改革背景下中小城市房地產行業去庫存概述

2015 年11 月，在中央財經領導小組會議上強調在擴大內需的同時，應該著力加強供給側結構性改革，著力提高供給系統的質量和效率，并在12 月的中央經濟會議首次提到了將供給側改革將作為2016 年的主要經濟任務。由此，各省先后發布了供給側改革的實施方案，我國正式進入到供給側改革的重要時期。所謂供給側結構性改革，就是從提高供給質量出發，旨在調整經濟結構，擴大有效供給，提高供給結構對需求變化的適應性和靈活性，通過提高要素的生產率來更好的滿足廣大人民群眾的需要，促進社會持續健康發展。

而我國現階段的房地產行業已經進入到了發展的瓶頸階段，房地產市場動蕩不安，全國待售商品房面積居高，高庫存風險嚴峻。特別是我國的中小城市房地產在經過了快速發展之后，出現了非常嚴重的供過于求的高庫存現象，已經嚴重的影響了我國中小城市的發展。為此，國家一直處于積極的探討和實施進程中，房地產行業的改革作為本次供給側改革的一個重要環節，就是從供給端釋放限制經濟發展的土地要素資本，協調土地政府管制與市場配置之間的關系，從土地供給的角度提高土地的利用水平和配置的效率，促進房地產行業的健康持續發展，進而促進我國各城市的健康持續發展。自2016 年以來，我國各地陸續推行了包括稅收、金融、公積金等政策在內的去庫存措施，使得中小城市房地產行業去庫存的步伐加快，住房消費得到很大的升級，房價也穩中有升，且購房者的還款能力也得到了增強，總的來說對降低中小城市房地產的庫存起到了很大的影響，但也存在一定的不足。

二、中小城市房地產行業去庫存過程中存在的不足

中小城市房地產行業去庫存難主要是因為中小城市人口和經濟發展不夠，導致城鎮居民購房需求不足。由于中小城市的經濟發展相對于超大、大型城市滯后，住房需求也以本地居民為主，由于房價的持續上漲，居民住房購買能力不足，而導致商品房庫存過高。例如，吉林省除了其省會城市長春被列為大型城市以外，其余如吉林市等所有的市縣均被列為中小城市，從商品房庫存現狀來看，據統計，吉林省中小城市居民總人口在呈現緩慢增長的趨勢，城鎮居民的人均可支配收入也在不斷增長，2010 年人均可支配收入約為15000 元，而到2015 年已經增長到23217 元。但城鎮居民家庭居住消費占可支配收入的比重卻由2010 年的9.96%逐步下降到2015年的7.25%。而與此同時，吉林省的房價卻一直處于上漲趨勢，中小城市商品房均價2010 年為每平方米3495 元，到2015 年已經上漲到每平方米5475.55 元。由于房價存居高不下，很多家庭選擇租房等其他替代方法，也在一定程度上導致了吉林省中小城市商品房庫存較高，迫切需要響應國家的供給側改革政策，積極參與到商品房去庫存的行動中。

另外，由于各中小城市之間房地產存量差異較大，也在一定程度上影響了整體上中小城市房地產企業去庫存的進程。仍以吉林省中小城市為例，2016 年9 月底全省有庫存商品房328042 套，面積為3237.2 萬平方米，去庫存周期為24.6 個月，且各地區庫存差異比較大，以吉林市和白山市為例，其中吉林市有庫存商品房42775 套，面積為441.31 萬平方米，去庫存周期為42.39，而白山市有庫存商品房14551 套，面積為120.3 萬平方米，去庫存周期為11.56。

三、中小城市房地產行業去庫存路徑

在積極響應國家供給側結構性改革政策的過程中，我國的中小城市的房地產行業應積極參與到去庫存的改革中，這既需要國家政策給予大力支持，也需要房地產行業自身進行積極變革。

（一）中小城市房地產企業應積極借鑒國外先進經驗

我們應該積極借鑒國外房地產市場去庫存的先進經驗，加大對房地產行業金融和稅收的政策支持。例如，泰國的政府銀行在房地產去庫存的過程中起到了非常重要的地位，其政府銀行比其他商業銀行給購房提供更多的貸款支持，從而促進了消費者的購房愿望。而美國則通過大量貨幣支出促進經濟發展，并配合減稅法案，降低國外資本進入到不動產投資的稅率，從而刺激房地產市場的發展。

（二）中小城市的房地產行業自身要積極探索去庫存路徑。

首先，商品房作為市場上交易的一種商品，在運行的過程中自然要遵守市場上的供求關系，其價格應由市場進行調配。而市場上商品的價值是圍繞供給和需求曲線來不斷調整并達到均衡的。當市場上某種商品供給大于需求的時候，必然導致價格的下降，進而使供給曲線與需求曲線進行相應的移動。商品房作為商品在市場上交易，當前高庫存的現狀表明供給是大于需求的，因此，只有在適應各中小城市經濟發展和人民群眾收入水平的條件下適當降低價格，才能有效運用好市場這個無形的手，提高去庫存的效果。但由于房屋具有一定的剛性，房價在市場上更多的是持平或者上漲，而不是下降，因此，在供給側改革的過程中房地產企業應適當壓低利潤，使價格盡量平穩，上漲幅度盡量放緩，從而使有住房需求的家庭能夠買得起，從而促進商品房的銷售，也促進資金早日回籠。

第二，房地產企業要適當提高房屋附加值，促進房屋銷售。例如吉林省作為東北老工業基地之一，其所屬的中小城市多屬于資源型城市，城市建設大多較早，例如吉林市的城區就毗鄰著眾多的化工企業，空氣污染較為嚴重，因此，大多數新開樓盤都集中在空氣質量較好的豐滿區，以及松花江沿岸。而與此同時，吉林市一些教學質量較好的中小學卻多分布于老城區，因此，這些新開樓盤就應該以教育為載體，尋求教育系統支持，配合高質量的中小學教育體系，打造教育型社區，進而吸引有子女入學的消費者購房。同樣，各中小城市的房地產企業應該關注人民群眾生活所需，如子女教育、健康養老、社區物業、周邊商圈、配套交通等，盡量增加房屋的附加值，進而促進商品房銷售。

第三，房產企業要打造新的運營模式，吸引更多群體的購房熱情。隨著當前我國戶籍政策不斷完善，農民群眾進程生活逐漸成為中小城市房地產企業新的消費群體。伴隨著政府不斷出臺促進農民城市化的方案，農民工這一消費群體逐漸成為中小城市房地產行業去庫存的主力軍。因此，各房地產企業要打造適合農民進城居住的房屋商品和相應的配套設施，這樣配合著政府城鎮化的相應政策，可以在解決我國城鎮化過程中農民進城后的生活問題，也促進了各種小城市房地產企業去庫存的步伐。另外，隨著當前我國老齡化趨勢的日益明顯，老年群眾也是新的房屋需求群體，中小城市的房地產企業要在了解當地老年人對養老型社區需求的基礎上打造適當的房屋產品，也可以促進老年人這一部分消費群體買房。總之，房地產行業關系國家的發展和人民群眾的生活，在當前我國供給側改革的過程中，國家和地方各級政府都給了大力的支持，各中小城市的房地產企業也應不斷加強自身產品和服務的質量，以實現去庫存的目的，進而促進資金回籠，促進企業的發展和地方經濟的發展。