管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用研究

■王蓉（遼寧師范大學(xué)海華學(xué)院管理系）

一、引言

我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷在進(jìn)行完善，近年來(lái)呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展趨勢(shì)，各行各業(yè)開(kāi)始了激烈的競(jìng)爭(zhēng)，與此同時(shí)也面臨著諸多機(jī)遇，房地產(chǎn)行業(yè)是目前十分火爆的行業(yè)，但也意味著將要走向飽和，消費(fèi)者開(kāi)始對(duì)住房產(chǎn)品提出了越來(lái)越多的要求，國(guó)家也出臺(tái)了一系列政策進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。在這種行業(yè)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)本身需要具備完善的內(nèi)部管理會(huì)計(jì)體系，才可以從根本上提升企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)水平。管理會(huì)計(jì)相關(guān)理論近年來(lái)不斷發(fā)展，許多房地產(chǎn)企業(yè)也在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中融入了新型的管理會(huì)計(jì)理念跟工具，對(duì)于企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃、決策預(yù)測(cè)以及成本控制等多方面都產(chǎn)生了重要作用，在瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)環(huán)境下房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)有很多。不過(guò)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)于管理會(huì)計(jì)的實(shí)際應(yīng)用方面存在許多不足，沒(méi)有真正的建立起管理會(huì)計(jì)應(yīng)用意識(shí)，沒(méi)有重視管理會(huì)計(jì)的作用，所以在當(dāng)前階段探討管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用就顯得尤為重要。

二、管理會(huì)計(jì)概述

（一）管理會(huì)計(jì)的概念

又稱(chēng)“分析報(bào)告會(huì)計(jì)”，是一個(gè)管理學(xué)名詞。管理會(huì)計(jì)是從傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)系統(tǒng)中分離出來(lái)，與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)并列，著重為企業(yè)進(jìn)行最優(yōu)決策，改善經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益服務(wù)的一個(gè)企業(yè)會(huì)計(jì)分支。為此，管理會(huì)計(jì)需要針對(duì)企業(yè)管理部門(mén)編制計(jì)劃、作出決策、控制經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的需要，記錄和分析經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，“捕捉”和呈報(bào)管理信息，并直接參與決策控制過(guò)程。

管理會(huì)計(jì)設(shè)立的最終目標(biāo)是提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率以及經(jīng)濟(jì)效益，工作職責(zé)是對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理者提供發(fā)展過(guò)程中關(guān)鍵信息，經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的歸納整理形成報(bào)告，進(jìn)而能夠?yàn)槠髽I(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)做出有效規(guī)劃。管理會(huì)計(jì)從概念上來(lái)看可以劃分為成本會(huì)計(jì)以及管理控制兩種，共同屬于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)概念下，也是隨著會(huì)計(jì)技術(shù)方法的演進(jìn)逐步形成的具備發(fā)展性的理念。綜合管理會(huì)計(jì)各個(gè)階段的發(fā)展，以及對(duì)未來(lái)管理會(huì)計(jì)工作的變動(dòng)走向，管理會(huì)計(jì)如今正在企業(yè)的財(cái)務(wù)控制中產(chǎn)生強(qiáng)力作用，能夠?yàn)槠髽I(yè)發(fā)展帶來(lái)更高的價(jià)值以及維護(hù)，已經(jīng)逐漸成為了企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、財(cái)務(wù)一體化的有效工具。

（二）管理會(huì)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的作用

隨著我國(guó)現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的需求增長(zhǎng)，管理會(huì)計(jì)開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部運(yùn)營(yíng)起到至關(guān)重要的作用，與其他會(huì)計(jì)類(lèi)型相比，管理會(huì)計(jì)更加看重對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)一段時(shí)間的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)規(guī)劃及預(yù)測(cè)，能夠在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略全局的角度為企業(yè)提出具有指導(dǎo)意義的建議。基于這種情況，管理會(huì)計(jì)更多在于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理者負(fù)責(zé)，為企業(yè)的管理決策人員提供重要的決策依據(jù)，包括有價(jià)值的內(nèi)部管理信息以及房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，從而滿足各種狀況下的決策要求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化。

管理會(huì)計(jì)能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)帶來(lái)多樣信息服務(wù)，依照不同的會(huì)計(jì)對(duì)象使用不同的計(jì)算處理模式，從而對(duì)企業(yè)在不同階段的經(jīng)營(yíng)管理數(shù)據(jù)以及相關(guān)資金流量數(shù)據(jù)進(jìn)行收集以及整理，通過(guò)科學(xué)的會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)計(jì)量方法對(duì)數(shù)據(jù)做出深入分析，得出的響應(yīng)結(jié)果提供給企業(yè)管理人員，為最終的決策做出重要依據(jù)。管理會(huì)計(jì)的最終數(shù)據(jù)匯總也是體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表上，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)報(bào)表可以在其中對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)各種情況做出闡述。從管理會(huì)計(jì)工作的推進(jìn)步驟來(lái)看，可以看出管理會(huì)計(jì)一直以來(lái)都是對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息做出判斷，能夠及時(shí)的為房地產(chǎn)企業(yè)各種類(lèi)型的信息做出預(yù)測(cè)考量，為管理者的決策提供重要參考。

三、管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用中存在的問(wèn)題

（一）管理會(huì)計(jì)信息化水平較低

從會(huì)計(jì)信息化的發(fā)展歷史來(lái)看，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)使用比較普遍的是用友、金蝶等會(huì)計(jì)電算化軟件，這些具備獨(dú)立知識(shí)產(chǎn)權(quán)的軟件開(kāi)發(fā)商支撐了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)電算化發(fā)展的初期，而隨著現(xiàn)如今企業(yè)對(duì)于內(nèi)部管理會(huì)計(jì)作用需求越來(lái)越大，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理越發(fā)重視，傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)電算化已經(jīng)無(wú)法滿足當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作，無(wú)法為企業(yè)管理者提供更為精準(zhǔn)以及實(shí)時(shí)的決策依據(jù)。

管理會(huì)計(jì)不僅需要對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行事后的記錄與反饋，更加側(cè)重的是為企業(yè)管理者提供企業(yè)內(nèi)部規(guī)劃、評(píng)價(jià)、控制以及保證企業(yè)資源的合理配置，最終實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，這是管理會(huì)計(jì)想要達(dá)到的目的。我國(guó)大部分房地產(chǎn)公司只是實(shí)現(xiàn)了會(huì)計(jì)電算化，還沒(méi)有引進(jìn)管理會(huì)計(jì)相關(guān)軟件。在這樣的情況下，直接造成了管理會(huì)計(jì)部門(mén)缺少足夠的工作效率，影響了管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)公司的發(fā)展。管理會(huì)計(jì)軟件對(duì)于管理會(huì)計(jì)人員反映效率的作用極大，所以，對(duì)于大部分房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，還沒(méi)有將會(huì)計(jì)信息化水平實(shí)現(xiàn)廣泛的發(fā)展與融入，這并不符合房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代化總體建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，從而影響到企業(yè)內(nèi)部管理的效率以及質(zhì)量。

（二）企業(yè)管理者缺少對(duì)管理會(huì)計(jì)的認(rèn)識(shí)

從我國(guó)現(xiàn)如今房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部配置來(lái)看，企業(yè)管理者更像是投資人員，他們往往只注重在市場(chǎng)上搶占多少份額，能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)多大的經(jīng)濟(jì)效益，所以也將目光一味的放置在房產(chǎn)銷(xiāo)售上，盡量的擴(kuò)充銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)。當(dāng)然，這是企業(yè)運(yùn)營(yíng)的重要目標(biāo)，但是在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)如此飽和的情況下，想要真正的在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持優(yōu)勢(shì)就必須要從內(nèi)部管理入手，所以也就能夠看出我國(guó)管理者在內(nèi)部管理方面意識(shí)的不足。

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)管理者不了解管理會(huì)計(jì)的重要性，認(rèn)為管理會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)的也只是企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)的工作，與傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)并沒(méi)有太大差距，所以在企業(yè)中甚至不會(huì)設(shè)置管理會(huì)計(jì)崗位。例如一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者一味的向員工灌輸銷(xiāo)售概念，認(rèn)為只要將房子賣(mài)出去就可以為企業(yè)帶來(lái)大量的經(jīng)濟(jì)效益，這是無(wú)可厚非的，但是也會(huì)讓企業(yè)慢慢的發(fā)展進(jìn)入瓶頸，想要掙脫這一瓶頸的重要方式就是從內(nèi)部管理入手，聽(tīng)取管理會(huì)計(jì)的重要決策分析意見(jiàn)。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)欠缺的就是對(duì)管理會(huì)計(jì)的認(rèn)識(shí)，從管理者到下屬員工都沒(méi)有樹(shù)立起正確的意識(shí)。

另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者有一些設(shè)置了管理會(huì)計(jì)，卻沒(méi)有發(fā)揮出應(yīng)有的作用，在他們看來(lái)并不知道管理會(huì)計(jì)應(yīng)有的作用是什么。因此，在這樣意識(shí)欠缺的情況下，管理者沒(méi)有在日常工作中考量到管理會(huì)計(jì)的職責(zé)，管理會(huì)計(jì)沒(méi)有對(duì)管理者的工作產(chǎn)生協(xié)助，無(wú)法提供重要的決策信息，也就連深層次的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)監(jiān)察及審核的作用都沒(méi)有發(fā)揮出來(lái)。此外，當(dāng)管理者沒(méi)有重視管理會(huì)計(jì)崗位的時(shí)候，相關(guān)職責(zé)的工作人員積極性以及業(yè)績(jī)成果也會(huì)產(chǎn)生削減。

（三）企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度不適用于管理會(huì)計(jì)

我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)缺少完善的內(nèi)部管理制度，雖然設(shè)立了財(cái)務(wù)管理部門(mén)，但是對(duì)于人員上的配備以及工作項(xiàng)目職責(zé)上的分配都不夠科學(xué)，有些房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理只是一個(gè)單純的記賬部門(mén)，尤其是隨著房地產(chǎn)行業(yè)越來(lái)越壯大，開(kāi)始出現(xiàn)許多小型的房產(chǎn)公司，這些公司普遍缺少科學(xué)合理的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理配置，自身管理制度不規(guī)范，沒(méi)有建立起具有約束力的管理?xiàng)l例，這對(duì)于房產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部管理來(lái)說(shuō)有著較大影響。

管理會(huì)計(jì)作用的發(fā)揮是需要建立在一定的內(nèi)部管理基礎(chǔ)上的，而管理制度的確實(shí)直接導(dǎo)致房產(chǎn)行業(yè)缺少有效的執(zhí)行力，管理會(huì)計(jì)崗位職責(zé)的發(fā)揮也缺少良好的監(jiān)督管理。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)來(lái)說(shuō)，通常需要接觸到較大額度的資金，一旦制度體系不完善就會(huì)導(dǎo)致工作人員在處理會(huì)計(jì)工作的時(shí)候產(chǎn)生停滯或者失誤。管理會(huì)計(jì)工作者在這樣的制度狀況下難以及時(shí)的分析會(huì)計(jì)信息，有可能堆積較多的原始憑證。再加上內(nèi)部管理始終無(wú)法跟進(jìn)會(huì)計(jì)工作，那么這些日常經(jīng)營(yíng)原始憑證就容易與一些內(nèi)部相關(guān)管理項(xiàng)目原始憑證產(chǎn)生混淆，對(duì)于管理會(huì)計(jì)工作造成實(shí)質(zhì)上的影響。

四、管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用對(duì)策

（一）加速會(huì)計(jì)信息化進(jìn)程

房地產(chǎn)企業(yè)只有會(huì)計(jì)信息化的引入才能實(shí)現(xiàn)全方位的管理會(huì)計(jì)方法執(zhí)行，對(duì)于目前還沒(méi)有完成會(huì)計(jì)電算化的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，必須要先讓會(huì)計(jì)人員從手工記賬的復(fù)雜繁瑣工作中解脫出來(lái)，這也是引進(jìn)眾多先進(jìn)管理技術(shù)方法的基礎(chǔ)。目前世界范圍內(nèi)的現(xiàn)代化企業(yè)都已經(jīng)進(jìn)入到信息化階段，對(duì)于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)這類(lèi)復(fù)雜且不斷重復(fù)的工作，需要盡快利用計(jì)算機(jī)代替人工來(lái)完成。

房地產(chǎn)公司應(yīng)該在會(huì)計(jì)電算化的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)管理會(huì)計(jì)對(duì)計(jì)算機(jī)的應(yīng)用，進(jìn)入到管理內(nèi)容更精準(zhǔn)更快速的階段。首先，對(duì)于管理會(huì)計(jì)中需要用到復(fù)雜計(jì)算分析方法的數(shù)學(xué)模型，可以使用電子計(jì)算機(jī)技術(shù)，從而突破人工計(jì)算對(duì)計(jì)算復(fù)雜問(wèn)題所產(chǎn)生的限制；其次，計(jì)算機(jī)技術(shù)為管理會(huì)計(jì)的使用帶來(lái)了新的方法，能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門(mén)中并不懂得高等數(shù)學(xué)的人，只要熟悉了計(jì)算機(jī)軟件的操作步驟，就可以通過(guò)管理會(huì)計(jì)方式解決企業(yè)所面臨的實(shí)際問(wèn)題，這會(huì)直接影響到管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用。

此外，目前房地產(chǎn)公司普遍使用的ERP 系統(tǒng)軟件，企業(yè)應(yīng)該注重軟件功能的升級(jí)，與開(kāi)發(fā)商達(dá)成共識(shí)，開(kāi)發(fā)出符合管理會(huì)計(jì)應(yīng)用的ERP 軟件，將物流、財(cái)流、信息流整合到一起，將財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、管理會(huì)計(jì)的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行集成化管理，從而實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化，這為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)管理會(huì)計(jì)信息化提供了良好的示范作用。

（二）強(qiáng)化管理者的管理會(huì)計(jì)認(rèn)知

管理者的認(rèn)知能夠直接影響到管理會(huì)計(jì)工作的規(guī)劃以及實(shí)施，只有管理者充分的認(rèn)識(shí)到管理會(huì)計(jì)工作的重要性，才能夠真正的將相關(guān)工作落實(shí)，并且發(fā)揮出管理會(huì)計(jì)的決策依據(jù)作用。

房地產(chǎn)企業(yè)目前許多管理人員充當(dāng)著投資者的角色，所以一味的將目光匯聚在企業(yè)房產(chǎn)銷(xiāo)售方面，需要從根本上扭轉(zhuǎn)這種認(rèn)知，重視企業(yè)內(nèi)部管理的作用，將管理會(huì)計(jì)工作落實(shí)到實(shí)際。針對(duì)這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者必須要在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立起專(zhuān)門(mén)的管理會(huì)計(jì)部門(mén)，設(shè)置相應(yīng)的崗位，明確每一名工作人員的職責(zé)，而不僅僅是讓一些傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員充當(dāng)專(zhuān)業(yè)的管理會(huì)計(jì)工作者。管理會(huì)計(jì)的職責(zé)在于實(shí)時(shí)分析企業(yè)資金流向，每隔一段時(shí)間就要前往房產(chǎn)公司項(xiàng)目的建筑工地做好考查與業(yè)務(wù)了解，明確企業(yè)其他部門(mén)的工作職責(zé)與內(nèi)容，從而真正的對(duì)自身預(yù)算以及管理工作提供輔助，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置的目標(biāo)。管理者應(yīng)該對(duì)管理會(huì)計(jì)工作做好監(jiān)管，讓工作人員將精力集中在管理會(huì)計(jì)工作上，一切按照正常的程序進(jìn)行，帶領(lǐng)企業(yè)走向現(xiàn)代化管理軌道。

（三）構(gòu)建適用于管理會(huì)計(jì)的財(cái)務(wù)管理制度

對(duì)于管理會(huì)計(jì)工作的實(shí)施來(lái)說(shuō)必須要有規(guī)范的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，尤其在當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量與規(guī)模急劇增長(zhǎng)的情況下，只有完善的內(nèi)部管理體系才能有效的提高競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，在市場(chǎng)上掌握一定話語(yǔ)權(quán)。

要建立財(cái)務(wù)管理制度，制定一套互相聯(lián)系、互相制約的程序和方法，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理創(chuàng)新機(jī)制，這些制度包括資金籌集、資金投放和使用、資金耗費(fèi)、資金回籠、資金分配等四個(gè)方面，通過(guò)制定相關(guān)的制度加以保證，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，依法理財(cái)，認(rèn)真履行財(cái)務(wù)管理職能，有效地使用每一分錢(qián)，建立、健全各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作制度提升整體管理水平。在這樣規(guī)范的制度體系下，管理會(huì)計(jì)才可以借助到有用的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息，從而做出真實(shí)有效的分析，為管理者帶來(lái)更多良好的決策依據(jù)?？偠灾康禺a(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度要擺在明面上，對(duì)各個(gè)方面起到約束作用，在此基礎(chǔ)上實(shí)施的管理會(huì)計(jì)工作才會(huì)發(fā)揮應(yīng)有的作用。

五、結(jié)論

綜上所述，管理會(huì)計(jì)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，只有加強(qiáng)管理會(huì)計(jì)的應(yīng)用，才能夠幫助企業(yè)管理者獲取到更為精準(zhǔn)有利的發(fā)展信息，從而做出正確決策。本文找出了管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用中存在的問(wèn)題，包括了管理會(huì)計(jì)信息化技術(shù)不足、管理者缺少認(rèn)知、財(cái)務(wù)管理制度不適用等，應(yīng)該從這些方面入手，積極的完善房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)信息化、強(qiáng)化管理者的認(rèn)知以及構(gòu)建適用于管理會(huì)計(jì)的財(cái)務(wù)管理制度。希望能夠通過(guò)這些方式，真正的提高我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理能力，實(shí)現(xiàn)良好的內(nèi)部控制。