對房地產減值評估的研究

陳漢明 鄺瑩

摘 要：房地產減值評估是現階段我國評估行業中重要但又較少關注的一種評估業務。本文首先探析房地產發生減值的原理，再從資產自身和外部環境分析房地產可能發生減值的原因和情景。最后是討論了減值評估的方法的問題，傳統的評估方法在房地產減值評估中限制較大，因此對其進行了針對房地產減值評估的改進，同時提出其他評估方法。

關鍵詞：房地產評估;房地產減值;評估方法

中圖分類號：D922.29;F299 文獻標識碼：A 文章編號：1671-2064（2019）20-0192-02

在房地產市場熱度只升不下的今天，房地產評估在社會經濟活動中發揮著重要作用。依據《房地產估價規范》，現有的幾種目的下的房地產評估分別是：土地使用權出讓價格評估;房地產轉讓價格評估;房地產租賃價格評估;房地產抵押價值評估;房地產保險估價;房地產課稅估價;征地和房屋拆遷補償估價;房地產分割、合并估價;房地產糾紛估價;房地產拍賣底價評估;企業各種經濟活動中涉及的房地產估價和其他目的的房地產估價。

其中，房地產減值評估在我國涉及相對少些，對其的研究也有待加強。這種目的下的評估，在《房地產估價范圍》中列為“其他目的的房地產估價”，具體是這樣規定的：“其他目的的房地產估價，包括房地產損害賠償估價等。房地產損害賠償估價，應把握被損害房地產在損害發生前后的狀態，對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損害賠償價值。”

在實際操作當中，遇到房地產減值評估時，可以進行修復的資產損害部分比較易于計量和評估，但是在損害真實發生時，不可修復性的損害也確實存在。對于這部分不可修復性的損害，也應當考慮對其進行價值評估。

1 房地產減值評估的概念

房地產減值是指待估房地產與正常的房地產相比，由于存在或出現實體、功能、環境等方面的不利因素，使待估房地產受到影響，其價值低于正常未受到影響的同類房地產或低于其受影響前原本的價值。房地產估價人員對這部分減損的價值進行評估，就是房地產減值評估。

上述房地產可能出現的實體、功能、環境等方面的不利因素，與機器設備的貶值有些類似。實體是指房地產的實物特征，實體損耗大多表現為外觀損耗、建筑材料損耗、施工瑕疵等;功能是指房地產的使用性能，如房屋結構、使用面積等;環境指房地產周圍的設施情況，如景觀環境、空氣質量、噪音污染等。除去以上三個方面外，還有其他可能導致待估房地產發生減值的情況和因素，具體情況在下文中介紹。

2 房地產減值的原理

房地產的價格是房地產價值的外部表現形式，而房地產價格的變動是由房地產價值的變動引起的。當房地產的價值發生了減損，房地產的價格就會下降。

房地產作為一種商品，具有商品的基本屬性，即價值和使用價值。使用價值是指商品能夠滿足人們某種需要的屬性，價值是指凝結在商品中的無差別的人類勞動。一種使用價值與另一種使用價值相交換的量的關系或比例，是商品的交換價值。當房地產的價值發生減損的時候，其使用價值和交換價值就會產生差異。

在后文的分析中也會看到，通常造成房地產減值的原因主要是供求關系發生較大程度的變化。由于各種不利影響的發生，消費者對于發生損害的房地產需求量下降或是轉移至未發生損害的房地產。根據經濟學上供需曲線的關系，當供給不變時，如果需求量下降，價格就會降低。

3 房地產發生減值的幾種情況

3.1 因施工質量問題造成的房地產減值

由于施工建造方的原因，建材質量、施工過程等不符合要求規范而造成了房屋建筑質量問題。此類問題不影響房地產正常的日常使用，但對房屋的使用感受有一定不良影響。該房地產所有者就此問題投訴開發企業，此時需要對該部分的房地產減值做出減值評估。例如，房屋驗收交房后對房屋進行裝修，裝修時發現房屋墻壁厚度不足，經專業人士檢驗后，確認為建造施工方未按要求施工所致的，房屋所有者就此對房地產開發企業起訴到法院，需要進行賠償，法院要求對此進行評估業務。

3.2 由于人為破壞導致的房地產減值

在房屋裝修施工時，可能出現施工不當導致的房屋減損，或是周邊房地產施工導致某房地產產生沉降、墻體開裂等問題。經過修復后雖不影響正常使用，但其價值實際產生了貶值。例如，對新房進行裝修，裝修工人在對墻壁進行施工時，不慎造成了墻體裂縫，進行修補后不影響正常使用。但是如果對此房屋進行出售時，需要對購買者介紹具體情況，因此導致購買者在消耗同等金額的情況下，更愿意選擇未發生損害的房屋，或者購買者以此原有要求折價出售。房屋出現這種貶值在損害發生時無法體現，但出現交易行為時，就會體現出房屋的減值。

3.3 房地產規劃設計變更導致的房地產減值

房地產與其他資產相比，外部情況的變化會更大程度地影響房地產的價值。例如，在房地產開發時，開發企業宣稱在小區500米范圍內有地鐵線路通過。但是在小區落成之后，政府針對該地鐵線路重新規劃，使得該小區不在地鐵線路500米的輻射范圍之內。針對這種情況，很多追求交通便捷的購買者便失去了原有的購買欲望，在這種趨勢下，該小區出現的供大于求的情況，房屋交易價格會低于開發商早期銷售時的價格，對于價格降低前已購的房屋，如果進行再次出售，此時的銷售價格也會低于原有價格，體現為房屋的減值。

3.4 鄰避效應導致房地產減值

鄰避設施是指垃圾場、核電廠、公墓等建筑項目。對于周邊建有這類建筑項目的房地產，居民和房地產所有者，甚至是購買者都對這樣的房地產有排斥情緒。排斥情緒的來源可能是由于擔心對自身健康的不良影響，也可能是由于擔心周邊環境質量下降。這種排斥情緒會導致消費者對該區域的房地產消費熱情不足，需求量下降，最終導致房地產的價格下降。例如，在某沿海城市，早期發展以運輸、旅游或者貿易為主，但隨著經濟的發展，當地政府引入PX（對二甲苯）項目，由于當地地理位置特殊，各經濟地理位置早已定型，該項目只能在人口密集地區進行規劃。但是由于該項目的特殊性，且民眾對于該項目的了解不透徹，加上社會普遍對此的反抗情緒，局部地區出現“空城”現象。此區域的房產需求大幅下降，想快速出售所有房產的居民大量增多，出現明顯的供大于求。這種情況下的減值便是鄰避效應導致的房地產減值。

3.5 政策導致的房地產減值

近年來，政府出臺了一系列關于房地產交易市場的相關政策，其中包括最高交易價格的限定政策。這種政策的出臺會直接影響房屋的市場價格，也就是房地產的交易價值。消費者在購買房產后，政府出臺相關政策，要求交易價格必須低于某一限度，此時若此限制金額低于購買者當時購買房產時的價格，房產則發生了減值。或者，政府對于房屋購買要求出臺了相關政策，影響消費者對房屋的需求量，使需求量下降。例如，國家為了限制房價，發布了《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發【2010】4號）其中規定：“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。”該法條的出臺嚴重影響準備購買第二套商品購買者的購買欲望，在供求關系的影響下，房地產最終會出現減值情況。

4 房地產減值的評估方法

房地產減損實際發生時，有很多減值是不能僅以修復費用來體現的。當房地產發生可修復的損害時，即使該損耗得到了有效的修復，使該房地產的正常使用、使用壽命等條件不受影響，這種房地產在市場上的市場價值也可能發生貶值。主要的貶值原因來自買家的消費者心理以及供求變化。這一類的貶值無法修復，也就不存在修復費用。

一般來說，房地產減值部分的價值，應當為該房地產發生損害前和發生損害后價值的差價，可以用等式表示為：房地產減值=房地產受損前價值-房地產受損后價值。

其中，房地產受損前價值的評估可以采用傳統的房地產評估方法，只要條件滿足，可以較為容易地得到房地產的價值。但是對于房地產受損后的價值，就難以確定了。由于發生減值的原因各有不同，且在房地產受到的損害情況多樣，很難找到可比案例，市場法在此并不適用。對于其他的房地產評估方法，在房地產減值評估中也受到不同程度的限制，因此，想要評估出受損后的房地產價值還需要評估師結合其他方法，得到評估價值。

4.1 傳統評估方法改進

一般情況下使用的市場法中可比案例的選取要求交易時間與評估基準日相近，可比案例與待估資產要類似。在這些條件下，很難選取到與發生減值的資產相似的資產。所以如果需要使用市場法，可比案例的交易時間可選范圍應當適當擴大，相似程度的要求也可以適當放松。

從收益法的角度看，影響收益法結果的主要因素是收益年限和折現率。當房地產發生減值時，需要關注房地產進行修復后是否會影響其使用期限或收益期限。同時，收益法中折現率的大小與投資風險有關。使用收益法對減值后房地產價值進行評估時，需要考慮發生的損害是否會提高投資風險，適當調整折現率的大小。

對于重置成本法來說，評估結果會修復可修復的損害和減值。而另一部分，由于購買者心理導致的資產減值也無法反映。總之，成本法的結果無法體現房地產發生的各方面減值，因此不適用。

4.2 比例法

首先，選取可比案例A、B、C、D……，選取的可比案例要與待估資產發生相似的減值情況。收集與可比案例相似的一般交易案例（不存在減損的已交易房地產）AA、AB、AC、AD、BA、BB、BC、BD、CA、CB、CC、CD……分析可比案例與一般交易案例相比的減值情況，測算減值比例。其次，選取待估資產周邊相似資產的一般交易案例，根據待估資產實際情況，以測算的減值比例作為減值修正系數，對一般交易案例進行修正。最后可以得出待估資產的價值。

4.3 調查法

購買者對商品價格的接受程度在一定程度上反映了資產的價值。可以通過調查問卷的形式，向購買者和專家充分介紹待估資產情況、一般市場情況、資產受損和修復情況等，請被調查者反饋其可接受的價格。問卷的資料內容越詳盡越好，問卷的有效數量越多越好。被調查者應以專家為主，整體占比高于普通消費者，總體有效被調查數量應在50份以上。

普通消費者的選取上應該從多個角度出發，被選取者的職業、年齡、購買能力、性別等都需要具有多樣性。而專家人群的選擇應該包含房地產估價師、造價工程師、房地產開發與銷售人員、法務人員等。一般來說，普通消費者提交的問卷更加具有個人觀點，價格梯度可能較大，表現的是市場的接受性。而專業人士相對理性和專業，給出的調查反饋更加具有合理性和經驗性。綜上所述，結合兩種人群的調查問卷，最終會得出較為公正、準確的結論。

參考文獻

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