構(gòu)建“三維”房屋管理信息平臺的設想

趙鑫明

摘要：當前房屋管理信息平臺建設中存在平臺缺乏總體頂層設計、未形成統(tǒng)一完整的數(shù)據(jù)流等問題，提出了以房屋全生命周期、房屋活動的全主體信息、房屋活動的全行為軌跡三個維度來構(gòu)建完整統(tǒng)一的房屋管理信息平臺的設想，并設計出了以房屋“樓盤表”為基礎、以統(tǒng)一的房屋基礎信息數(shù)據(jù)為標準，構(gòu)筑讓社會可參與，具有前瞻性、廣泛使用性的房屋管理信息平臺的路徑。

關(guān)鍵詞：“三維”;房屋管理信息平臺;設想

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2019）11-0012-15 收稿日期：2019-10-30

在信息時代，信息化是工作規(guī)范化的重要保障，是提高工作效率、管理效能、服務水平的重要手段。可以說，一個行業(yè)、一個部門的信息化水平體現(xiàn)著、決定著這個行業(yè)、這個部門的管理水平。長期以來，房屋管理部門非常重視信息化建設工作，并在房地產(chǎn)開發(fā)項目、商品房預（銷）售、房屋面積測繪、房屋交易資金監(jiān)管、房屋交易合同網(wǎng)簽備案等管理信息平臺建設方面取得了很大成效，發(fā)揮了很大作用。但在近期工作調(diào)研中，發(fā)現(xiàn)一些地方房屋管理部門在信息化建設工作中也存在一些問題，諸如信息管理平臺基礎不牢，缺乏頂層設計;標準不統(tǒng)一，數(shù)據(jù)不能有效共享。一旦工作重點調(diào)整后，信息平臺就基本癱瘓，更談不上信息平臺能隨著管理工作的需要而從容調(diào)整了。建設好房屋管理信息平臺，就要認清、抓住房屋管理工作的最基本特征，從房屋管理的全鏈條、全主體、全流程去考慮、去設計、去實施，進而實現(xiàn)信息貫通、管理合力、效果倍增。

1現(xiàn)行房屋管理信息平臺建設中的主要問題

1.1平臺建設缺乏頂層設計，“磚瓦遍地不見房”

房屋管理信息平臺建設沒有進行總體規(guī)劃和設計，往往是單位內(nèi)部各部門，甚至是根據(jù)某個部門的不同業(yè)務，根據(jù)各自管理的需要研發(fā)的。甚至出現(xiàn)一項具體工作建立一個平臺，研發(fā)一套系統(tǒng)，更談不上從整個房屋管理的需要在一個共同的基礎上，設計研發(fā)整個房屋管理信息平臺了。

1.2上下游數(shù)據(jù)不能貫通，“信息孤島”隨處可見

部分單項業(yè)務平臺系統(tǒng)建設方面無論是數(shù)據(jù)質(zhì)量、系統(tǒng)操作方面成效卓著，各系統(tǒng)平臺可以滿足單項工作需求，但各系統(tǒng)之間不能相互支撐。例如：有的地方分別建有商品房預售管理系統(tǒng)、二手房（存量房）網(wǎng)簽備案管理系統(tǒng)和保障性住房管理系統(tǒng)，在個人住房情況中查核，操作人員要到上述三個系統(tǒng)中去逐一查詢核對。

1.3數(shù)據(jù)標準不統(tǒng)一，“數(shù)據(jù)煙囪”林立

缺乏統(tǒng)一的基礎數(shù)據(jù)標準，不同系統(tǒng)平臺研發(fā)單位按照自己的理解、習慣去定義數(shù)據(jù)標準，導致各部門、各系統(tǒng)采集的數(shù)據(jù)格式不統(tǒng)一、標準不一致，數(shù)據(jù)庫接口不互通。需要數(shù)據(jù)上報、交換時，往往是各需求方提出自己的數(shù)據(jù)標準和要求，數(shù)據(jù)供給方按照需求方的要求做數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化、對比等工作，耗時、耗力且容易出錯。

2“三維”房屋管理信息平臺的構(gòu)想

2.1“三維”房屋管理信息平臺的內(nèi)涵

“三維”即用三個維度去建立一個房屋信息管理平臺。就是房屋管理部門基于所監(jiān)管的客體、監(jiān)管的主體、監(jiān)管的行為，從這三個維度去構(gòu)建統(tǒng)一的房屋管理信息平臺。具體來講，房屋管理部門監(jiān)管的客體就是房屋，從房屋建設立項至房屋被征收滅失，即房屋生命的全過程;監(jiān)管的主體包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)測繪機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、房地產(chǎn)估價機構(gòu)、房屋租賃機構(gòu)、物業(yè)服務企業(yè)等;監(jiān)管的行為包括房屋開發(fā)、房屋（預）實測繪、商品房（預）銷售、房屋買賣、房屋抵押、房屋租賃、房屋評估、白蟻防治、危房鑒定、住房公積金、住房保障、物業(yè)管理、房屋征收等。概括地說，房屋管理部門的信息平臺應包括：房屋全生命周期即房屋客體從建設到滅失全過程;全主體信息即參與房屋活動各方主體全信息;全行為軌跡即圍繞房屋各類行為活動全記錄。

2.2“三維”房屋管理信息平臺的架構(gòu)

運用“三維”房屋管理信息平臺建設理念，可以將房屋管理部門現(xiàn)行的各類業(yè)務信息平臺進行關(guān)聯(lián)對接，形成一個相互貫通、相關(guān)管理的“三維”房屋管理信息平臺（見圖1），并可通過基礎數(shù)據(jù)庫與相關(guān)部門實現(xiàn)數(shù)據(jù)推送、信息共享。

2.3“三維”房屋管理信息平臺的建設

對房屋管理部門來說，管理都是圍繞房屋進行的，這是不會改變的。各種新的需求，也不過是參與主體變化和行為的變化，根據(jù)需要進行疊加，就可以完成。第一個維度，全房屋生命周期。從建設房屋取得土地開始，依次延續(xù)至房屋建設過程、房屋建成直至房屋被征收拆除，又重新成為宗地。第二個維度，全主體信息。從建設房屋取得土地開始直至房屋被征收拆除，又重新成為宗地過程中所有參與這個活動的主體信息。這些主體信息既包括主體資格許可、備案等管理信息、機構(gòu)信息、信用信息，例如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)許可、房地產(chǎn)估價機構(gòu)備案、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案等;特定資格人員，例如房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員的資格信息、注冊登記信息、信用信息，還應拓展到房屋買賣、租賃、房屋業(yè)主、被保障對象、住房公積金繳存及使用人員等所有參加房屋活動的相關(guān)當事人的信用信息。第三個維度，全行為軌跡信息。圍繞房屋的各類活動行為軌跡全過程的記錄。例如，房地產(chǎn)開發(fā)行為、房產(chǎn)測繪行為、商品房（預）銷售行為、存量房買賣行為、房屋抵押行為、房屋租賃行為、房屋交易資金監(jiān)管行為、住房維修資金監(jiān)管行為、房地產(chǎn)經(jīng)紀行為、房地產(chǎn)估價行為、物業(yè)服務行為、房屋征收行為等。這三個維度可涵蓋房屋管理的全部內(nèi)容，用這三個維度去建立房屋管理信息平臺，所有的業(yè)務系統(tǒng)都圍繞其搭建，新增加的業(yè)務內(nèi)容也繼續(xù)圍繞其搭建，即無論是現(xiàn)在還是今后，在房屋上發(fā)生的所有行為都在這個平臺上去生成、去記錄、去傳導、去關(guān)聯(lián)、去延伸、去共享。

3“三維”房屋管理信息平臺的實施

3.1“三維”房屋管理信息平臺建設應基于樓盤表

《房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》（CJJ/T 115-2007）對樓盤表（buildingtable）的定義為：描述物理數(shù)據(jù)及其關(guān)聯(lián)關(guān)系，并可與權(quán)屬數(shù)據(jù)等其他相關(guān)數(shù)據(jù)相關(guān)聯(lián)的數(shù)據(jù)組織方式。《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導則》也明確提出，各地房屋管理部門應在房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理信息平臺中建立樓盤表，并按照房屋基本單元建立房屋唯一編碼，通過樓盤表對房屋交易與產(chǎn)權(quán)各項業(yè)務進行管理。通俗地說，樓盤表就是在房屋管理信息系統(tǒng)中對一個房屋唯一的、關(guān)聯(lián)的數(shù)據(jù)集中記載的一種方式。由于長期以來，樓盤表在商品房預（銷）中被直接使用，很多人把樓盤表誤認為是商品房銷售的銷控表，這對樓盤表的概念理解太狹隘了，是錯誤的。樓盤表的展示形式可以是表格狀，但并不是樓盤表一定要用表格形式才是樓盤表。納入房屋管理的所有信息都能圍繞某一特定、唯一的房屋進行記載和疊加，具有這種功能的所有形式，都是樓盤表。樓盤表與登記簿的功能、性質(zhì)、涵蓋范圍完全不同，更不是誰是誰的替代品。不動產(chǎn)登記簿記載的房屋只是已申請登記的房屋自然狀況和權(quán)屬信息，合法建造以及未申請登記的房屋，不動產(chǎn)登記簿是沒有記載的。圍繞房屋的各類活動信息，不動產(chǎn)登記簿也不記載。而樓盤表是只要房屋客觀存在都應記載，圍繞這個房屋所有活動都在樓盤表記載并關(guān)聯(lián)。樓盤表記載內(nèi)容、信息，要遠遠大于不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容、信息。