論房地產企業破產程序中解除抵押權登記問題*
——以湘西自治州A企業破產重整為例

陳 雪

吉首大學法學與公共管理學院，湖南 湘西 416000

一、抵押權的概念分析

依據《物權法》第179條的規定：“抵押權是債權人對債務人或者第三人不轉移占有的擔保財產，在債務人屆期不履行債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形時，依法享有的就該抵押財產的變價處分權和優先受償權的總稱。”[2]也就是說抵押權是以抵押物不移轉占有而作為履行債務擔保的財產，于債務人到期不履行債務時，得就其價值折價或變賣的價款優先受償的權利[3]。抵押權屬于擔保物權的一種，通常與留置權、質權稱為擔保物權，是保證債權人債權實現的他物權。從古代羅馬市民法到現代歐洲大陸民法，抵押權都是不同于留置權、質權的一類擔保物權。抵押權是以不轉移占有的不動產作為履行債務保證的擔保物權，而以移轉占有的動產或者權利作為履行債務保證者，則稱之為質權。

二、破產程序中的抵押權規定

抵押權作為破產法意義上的別除權，其權利來源是一種擔保物權，顧名思義，擔保物權設立的目的就是要在債務人無法清償到期債務甚至喪失清償能力時，能夠從抵押財產上得到優先清償。從查閱我國破產法第十九條規定：“人民法院受理破產申請后，有關債務人財產的保全措施應當解除，執行程序應當中止。”[4]一般進入破產程序前，享有抵押擔保物權的債權人會在執行程序當中就通過申請強制執行，申請法院查封抵押物，以保障抵押權人的債權，所以，依據破產法第十九條的規定，企業進入破產程序后，涉及債務人財產的保全措施，意味著查封、凍結等應當解除。第七十五條：“在重整期間，對債務人的特定財產享有的擔保權暫停行使。但是，擔保物有損壞或者價值明顯減少的可能，足以危害擔保權人權利的，擔保權人可以向人民法院請求恢復行使擔保權。在重整期間，債務人或者管理人為繼續營業而借款的，可以為該借款設定擔保。”[5]也就是說，在破產重整程序中，所有的債權無論其性質如何皆一律平等，有財產擔保物權的行使和其他債權一樣也告停止，《企業破產法》的這一規定，是對擔保物權在破產程序中的實質性限制，順應了當今世界在破產立法上的潮流，試圖通過重整程序挽救破產企業特別是大型企業的困難境地，使其起死回生。

筆者通過查閱中國知網、萬方、北大法寶等網站均沒有查找到關于破產程序當中關于抵押權行使的相關文獻資料，但是破產實務中抵押權的處置，對于債務人核和產管理人來說十分被動，抵押權作為優先債權，應當優先受償，但是并不能在阻礙破產程序的開展，進而損害其他受償債權，筆者通過A企業的案例進一步分析破產程序當中的抵押權行使，以便更好的理解：

三、A企業重整案例

2001年9月至2009年3月期間，湘西土家族苗族自治州某A企業在C銀行貸款5000萬元，共計10筆貸款，每筆貸款期限均為1年，并以A企業兩塊土地使用權及在建工程作為抵押。因A企業資金緊張無法清償債務，2014年4月21日湘西州中級人民法院就C銀行訴A企業金融借款合同糾紛作出《民事調解書》。應C銀行要求，在該份民事調解書中增加A企業一樓4000平方米的房產作為抵押擔保。2018年1月5日，A企業因無法清償到期債務向湘西州中級人民法院申請重整，湘西州中級法院作出民事裁定書裁定受理A企業重整申請，并依法指定B律師事務所為A企業重整管理人。經C銀行申請，湘西州中級法院查封了A企業名下兩塊土地使用權及4000平方米的房產。

A企業作為房地產開發性質的企業，其資金來源主要就是靠出售房產，依靠自身資產變現，但當房產處于被查封或抵押時，A企業則無法對該部分房產對外進行銷售。A企業重整案件的核心、關鍵問題為五、六樓主體工程的繼續施工建設，即消防、用電、扶梯、中央空調等等安裝與裝修工程。但因資金來源不足，工程款無法支付，致使五、六樓無法進行施工，工程建設處于停滯狀態。工程完工，是重整程序中最為關鍵的問題，而工程的繼續，需要依靠A企業自身造血及對外招商。A企業雖有足額資產償還債務，但該部分資產已被查封或抵押，其中包括抵押給C銀行的部分土地使用權及房產，致使資產無法變現，從而導致A企業無法支付工程款繼續施工建設，也無法按約償還債務。

四、A企業抵押權分析

A企業土地及房產在未解除抵押登記的情況下，從利益主體各方而言，無法實現雙贏。理由主要是A企業不能通過正常銷售房產獲得資金，也無法從其它渠道籌集，故而繼續經營、施工等均沒有資金保障，最終重整程序無法進行，只能走向破產清算之路，那么擔保債權在破產清算中則會顯得無任何意義與價值，受償比例也會大打折扣。況且，在湘西州周邊類似市場環境快速活躍的沖擊下，資產的增值幅度會慢慢降低，再加之資產被抵押，被抵押資產甚至可能會出現無法增值，進而無法使得A企業財產價值最大化，直接影響擔保權人(C銀行)的債權受償。

在解除抵押登記的情況下，更有利于推動重整案的進程，也未損害抵押權人的權益，反而更獲利。理由主要是解除抵押登記后，A企業即可對該部分抵押資產進行及時出售，變現后的款項用于完成五、六樓的工程施工建設，工程完工后，A企業開發項目的市場價值將大大提升，再將完工后的房產進行出售，用于償還債務，當公司經營形成良性循環，實現自我造血能力后，擔保債權人的債權則將得到更有力保障。另外，解除抵押登記與抵押權的優先受償完全不相沖突，對抵押登記的解除其實質僅是對在抵押合同之外由法律規定的相關部門實施的一種抵押登記環節的解除，而非抵押合同的解除，更非對抵押效力的否定。擔保債權的債權額及債權性質只要經債權人會議核查通過，并最終由法院裁定認定后受償，故其法律保障遠遠高于抵押登記在優先權行使中的作用，也完全可以替代抵押登記的作用。

五、解除抵押權登記的合法性分析

第一，依據《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第31條規定：“拍賣財產上原有的擔保物權及其他優先受償權，因拍賣而消滅，拍賣所得價款，應當優先清償擔保物權人及其他優先受權人的債權，但當事人另有的定的除外”[6]。破產重整程序實質為廣義的執行程序，管理人為實現破產財產價值最大化的目標，解除抵押登記后，通過銷售剩余資產獲得續建資金，完成剩余工程建設，但是針對擔保物權人的優先權予以保障。所以，破產程序中先行注銷抵押權并出售處置抵押物的做法符合這一立法精神。

第二，破產重整程序中，擔保物權的行使不能阻礙破產重整程序的進程。我國《企業破產法》力爭在實質上不損害某類債權人利益的前提下，應賦予其從有利案件審理及各方利益維護角度出發所需的自由裁量權。只要法院認定破產管理人已經做了合理的努力來獲取同意，出售既符合債務人的權益又符合貨權人的權益，出售將不嚴重損害權益持有人等，那么，就可以授權出售。可見，注銷在建工程抵押權，啟動復售作為內部融資的一種方式，其所售資金全部用于房屋后續建設，從整體上亦未造成抵押物價值的貶值。

第三，在破產程序中，抵押權的核心和實質是一種優先受償權、期待權，而非對抵押物的所有權。在破產程序中，人民法院的債權確認才是決定抵押合同效力及抵押權人行使優先受償權的有效法律保障。因解除抵押登記行為并未否定抵押權，事實上并不存在損害抵押權人權益的可能，反而可能因解除抵押房屋復售而提高抵押權人的清償比例。

第四，在破產重整程序中，受法律清償順位規定、特殊利益群體要求及債務人資產狀況的影響，抵押權人對特定抵押物并非享有絕對優先受償權。以湘西州A企業重整案件為例，就涉及勞動債權、購房戶債權、工程款債權、擔保物債權、稅收債權、普通債權等，在擔保物權與職工債權、工程款債權、購房戶優先權等產生對抗時，根據《企業破產法》第132條的規定，破產人在本法公布日前所欠的職工債權依照本法第113條的規定清償后不足以清償的部分，優先于對該特定財產享有擔保權的權利人受償。《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》(法釋(200216號)規定，工程價款優先受償權不得對抗購房人。故在保護抵押權優先份額前提下解除抵押權后，無論最終重整還是清算按照法律規定的清償順位并不會損害抵押權人的權益。

六、完善我國破產重整程序中抵押權的行使規定

(一)完善立法規定

現行的企業破產法是中華人民共和國第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十三次會議于2006年8月27日通過，自2007年6月1日起施行。主要是規定了破產程序的總則及破產整個程序的規定，其中包括破產的受理、管理人職責、重整、和解等規定。整個破產法總計136個條文，但是關于抵押權的規定只有一條，即第十九條：“人民法院受理破產申請后，有關債務人財產的保全措施應當解除，執行程序應當中止。”

抵押權為擔保物權，是有財產擔保的債權，也是破產程序當中極為重要的一類債權，因此依據《物權法》、《擔保法》的規定也是列為優先債權一列。故在破產法中應當對抵押權如何行使規定的更為詳細，第十九條指出涉及債務人的保全措施應當解除，但是并沒有明確的規定如何解除抵押權，抵押權解除后抵押權人的抵押權如何行使。

故筆者建議我國破產法關于抵押權行使應當更加明確具體，在司法實務中，進入破產程序的企業往往都是因為大量資產被查封凍結，導致無資金維持公司運營，管理人接管后，通過申請法院解除債務人資產的抵押，但是由于缺乏明確的法律規定，最終以駁回管理人的申請終結。

(二)保證抵押權人的優先債權，并解除抵押登記

破產重整具有三大作用：第一，使得債權人能夠從債務人處獲得部分金錢；第二，使債務人能夠繼續經營，獲得重生；第三，破產財產的處置使所有債權人公平受償。從破產程序的作用來看，重整的目的是使債務人的財產得到公平清償，讓企業恢復造血功能。進入破產程序后，債務人可供分配的財產本來就少之又少，加之大部分財產被抵押查封，導致最優資產得不到最大化處置，最終受損的還是債權人。

因而，筆者認為債務人進入破產程序后，涉及債務人資產的保全措施(包括查封、扣押、凍結)應當解除，由破產管理人提請法院裁定確認抵押權人的債權，抵押權人的債權依法認定為優先債權。債務人資產解除查封及抵押登記后，管理人可以通過招商，引進重整投資人，利用債務人的資產推動重整程序的開展，這一做法符合經濟學的資產最優配置理論，將資產分配到能使資產發揮最大效用的主體。

七、結語

抵押權是一項較為傳統且古老的權利制度，關于破產程序中抵押權行使制度存在不足，且存在大量爭議和尚要解決的許多問題。目前，為解決執行難，全國司法系統正在掀起執行轉破產程序的高潮，那么執行轉破產的案件大部分是“僵尸企業”，由于資產無法變現導致無法清償到期債務，那么隨之而來的是抵押權行使問題。筆者相信，隨著社會的進步，經濟發展，立法將不斷的健全，破產抵押權制度會更加完善！