業主撤銷權之對象的作出程序

王建霞

華北理工大學人文法律學院，河北 唐山 063200

隨著我國經濟的不斷發展，關于建筑物區分所有權的糾紛開始不斷增多，其中以業主撤銷權糾紛為典型代表。業主撤銷權制度是指，當業主大會或者業主委員會作出的決定侵害了業主的合法權益或決定的作出違反了法律規定的程序時，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。該制度在實現其制度功能的同時，亦表現出了其制度設置上的不足。權利行使之對象的作出程序規范粗疏就是其中之一。

一、案情簡介①

原告姜某系某小區的商鋪業主。該小區在通過召開業主大會表決通過的《管理規約》中規定，商鋪物業管理收費按居住物業管理費標準的兩倍收取。

原告姜某認為，該小區有居住物業業主148戶，商鋪業主只有7戶，占業主大會成員絕大多數的居住業主表決通過少數商鋪物業費收費標準的決定，侵犯了其作為商鋪業主的合法權益。故其訴請法院撤銷《管理規約》中的相關規定。

法院認為，商鋪業主和住宅業主同屬小區的業主，商鋪業主不享有高于其他業主的特權，也不享有對業主共同決定事項的一票否決權，遂駁回原告訴請。

二、案例中的法律問題分析

該案中，姜某認為該決定應當被撤銷系有二點理由：一是其所享受到的物業服務不比居住業主多，而其所承擔的費用卻是居住業主的兩倍，即質價不符；二是處于多數地位的居住業主無權就少數業主之相關利益事項進行表決，即程序不當。那么，原告姜某的理由是否得當呢？

第一，物業服務作為一種市場服務，必然需要遵循市場規律。同等服務同等收費是不言自明的道理。第二，在該小區只有7戶商鋪業主卻有148戶居住業主的情況下，作為“理性經濟人”趨利避害之本性，148戶居住業主選擇通過增加7戶商鋪業主物業費的決定是必然之結果。如此，即便7戶商鋪業主全部投反對票對投票結果亦毫無意義，這就是所謂的“多數人的暴政”顯然，該決定作出之程序不可謂得當。法律確立該制度的理論基礎與現實意義就在于其能夠有效避免出現“多數人的暴政”現象。之所以姜某的訴請不被得到支持，是因為我國現行法律規范中沒有作出，當團體決定針對的主體不同時，應當分別適用獨立的表決程序之規定。

三、決定之作出程序的法理分析

從以上對該案例的分析中可以看出，原告得不到法院支持的根本原因在于現行法律之規范的單薄。筆者認為，該制度在決定作出之程序上存在制度疏漏，即沒有規定“決定所針對的主體不同時，應當分別適用獨立的表決程序”。

一是，我國現行法律中只有《物權法》第七十六條第二款對該制度中“決定”的作出程序進行了簡單規范，且其只涉及了業主大會對建筑區劃內的重大事項之表決。筆者認為，團體決定之作出作為民主決策之機制，需要遵循嚴格的程序制度，無論是為關涉全體業主利益之事還是涉及部分業主不利益之事都應當堅持正當程序原則。薩默斯等人認為，程序具有獨立性價值，程序正當在決定作出中的重要性還在于，其直接決定了團體會議所作之決定內容的正當性。決定之內容的瑕疵，往往都可以通過正當的程序而避免。

二是，傳統民法理論中，民事主體所享有的法律所賦予其的權利成立，必須包含五個基本要素，即利益、主張、資格、自由及權能。一種利益、主張或資格必須具有相應的權能才能成立，必須享有和實現其利益、主張或資格的實際能力或可能性。該案中，在占業主大會成員絕大多數的居住業主表決決定少數商鋪業主物業費標準的表決過程中，商鋪業主的“表決權”顯然缺乏了權能之要素。在商鋪業主缺乏實現其權益的可能性時，其所具有的并不是真正的表決權。因此，我國現行業主撤銷權制度中應當規定，決定所針對的主體不同時，應當分別適用獨立的表決程序。

誠然，筆者認為，現行制度中應當規定，當決定所針對的主體不同時，決定之作出應當分別適用獨立的表決程序。具體而言，決定成立之要件包括決定之作出確有進行過表決，因此，當決定之作出沒有就其所針對的主體進行單獨表決時，該決定應當被認定為不成立。這是因為在該決定作出時，應當進行表決的業主并未實質上進行過表決，其并未滿足決定成立之要件。

[ 注 釋 ]

①上海市浦東新區人民法院(2014)浦民一(民)初字第31262號民事判決書.