物業(yè)服務合同業(yè)主抗辯權(quán)研究

陳昱成

沈陽師范大學法學院，遼寧 沈陽 110034

一、業(yè)主抗辯權(quán)的立法現(xiàn)狀

物業(yè)服務費是為了維護區(qū)分所有建筑物的正常運行，使區(qū)分所有建筑物的功能能夠持續(xù)運行所發(fā)生的必要的費用。我國《物權(quán)法》第81條第1款規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。”目前，我國大多數(shù)小區(qū)采用的都是委托專業(yè)的物業(yè)服務公司管理的模式，但是自該制度引進國內(nèi)后，存在著物業(yè)服務落后，物業(yè)費用高，侵占業(yè)主利益等種種問題。

抗辯權(quán)是指妨礙他人行使其權(quán)利的對抗權(quán)，至于他人所行使的權(quán)利是否為請求權(quán)在所不問。我國《合同法》在內(nèi)容上對抗辯權(quán)予以了具體的劃分。

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第5條規(guī)定了業(yè)主所應當享有的抗辯權(quán)。根據(jù)該條規(guī)定，明確賦予了業(yè)主抗辯權(quán)，但是應當在一定的條件內(nèi)行使：抗辯權(quán)只能針對違規(guī)收費行為行使抗辯權(quán)。而對于物業(yè)服務公司的服務不完善、合同權(quán)利義務不平等、侵占業(yè)主利益的抗辯理由則未予規(guī)定，而這些理由卻是在物業(yè)服務合同糾紛中最常見的抗辯理由。

二、業(yè)主抗辯權(quán)行使的困境

第一，物業(yè)服務費在相當程度上具有公益性，個體業(yè)主拒交物業(yè)費在一定程度上損害了全體業(yè)主的利益，因此司法審判在審判過程中更注重全體業(yè)主的利益，造成了個體業(yè)主的權(quán)利受損，個體業(yè)主的抗辯權(quán)極度缺乏保障。在物業(yè)服務合同糾紛中，以物業(yè)公司要求業(yè)主按照合同約定履行支付物業(yè)服務費及滯納金的訴訟請求最為常見，即便是業(yè)主有許多正當?shù)睦碛删芙晃飿I(yè)費，但是法院的裁判結(jié)果往往是業(yè)主敗訴。

第二，對于業(yè)主在何種情形下可以正當享有抗辯權(quán)的范圍及是有規(guī)定不明，僅以兜底條款“正當理由”來界定缺乏操作的細則，在實踐中難以使用。雖然《物業(yè)服務司法解釋》對業(yè)主如何行使抗辯權(quán)進行了細化規(guī)定，但是由于缺乏對“正當理由”的必要解釋，使其在司法實踐的適用中矛盾重重，導致了相關(guān)案例的審判結(jié)果存在很大的差異，經(jīng)常出現(xiàn)同案不同判的情況。

三、業(yè)主抗辯權(quán)行使困境的原因

首先，物業(yè)服務確實是由小區(qū)業(yè)主為了對因區(qū)分建筑物區(qū)分所有權(quán)而形成的利益共同體進行了維護和管理，通過全體業(yè)主授權(quán)專業(yè)的物業(yè)服務公司來實施各種管理服務工作。物業(yè)服務公司是在業(yè)主授權(quán)下，為了維護全體業(yè)主的利益，而進行物業(yè)管理。法院也往往基于這種公益性的特點，對業(yè)主提起的抗辯權(quán)(物業(yè)公司服務存在瑕疵或者不足)給予否定的態(tài)度。但是，我們不能因為物業(yè)服務的公益性，而去選擇性地犧牲個體業(yè)主的利益，假如過于強調(diào)公益性一再的去犧牲業(yè)主的個人利益，就會造成物業(yè)服務公司的肆無忌憚，也就失去了原本的公益性的初衷。賦予業(yè)主合理的抗辯權(quán)，用以維護其自身利益并對抗物業(yè)服務公司的違約行為，既能夠?qū)θw建筑物區(qū)分所有人的公眾權(quán)利予以保護，更是對建筑物區(qū)分所有人個體的尊重，最終促進物業(yè)服務公司對其服務予以改進。

其次，物業(yè)服務合同具有持續(xù)性和復雜性的特點，對于物業(yè)服務公司服務水準以及物業(yè)服務是否達標進行鑒定非常困難，業(yè)主證明其抗辯理由相當困難，因此想要被法院采納也希望渺茫。物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容包括安全保障義務、建筑物及公共設施的維護義務、衛(wèi)生保潔義務等，是一種綜合性服務，服務的內(nèi)容復雜而且繁瑣。同時，物業(yè)服務公司需要在合同約定的期間內(nèi)不間斷地提供服務，即便是夜間或者節(jié)假日，其服務也不能中斷，具有持續(xù)性的特點。通常，物業(yè)服務的具體內(nèi)容以及標準只能由雙方在合同中予以明確，但是在實踐中，物業(yè)公司與業(yè)主委員會或者業(yè)主大會簽訂的物業(yè)服務合同中，利用自己的信息優(yōu)勢，對自己服務的內(nèi)容規(guī)定的非常模糊，并不明確，且對自己的違約責任往往故意遺漏，而對于業(yè)主的義務卻規(guī)定的十分詳細。因此，僅僅從物業(yè)合同中雙方約定的權(quán)利義務來判定物業(yè)服務公司是否存在違約基本不可能，更何況在合同的履行中，個體業(yè)主處于弱勢地位，舉證十分困難。