房地產合作開發的基本法律問題研究

尹 玉

南開大學，天津 300000

隨著我國城市化進程的加快，我國房地產行業的發展越來越迅猛，并且日益成為國民經濟不可或缺的重要組成部分，維持著社會的安定局面。然而由于我國現行法律和規章制度的欠缺，在如今房地產行業快速發展的局面下，無法做到盡善盡美，并且不能解決由于房地產合作開發帶來的方方面面的法律糾紛等問題。因此，如果任由市場調節，國家不實行相關法律來約束的話，房地產合作開發的問題就不能夠真正得到解決，社會的穩定，國民經濟的發展就會受到影響。所以，筆者在這里對房地產合作開發形式做了研究和探討，希望能夠為房地產合作開發制度的完善和司法實踐提供幫助。

一、房地產合作開發簡述

隨著社會經濟的發展和城市化腳步的加快，房地產行業發展越來越迅速，房地產開發這個名詞在我們的生活中出現的越來越頻繁。由于房地產開發是以土地開發和房屋建設為投資對象的經濟活動，所以會牽扯到資源整合的各個主體[1]。房地產開發不僅需要充足的資金、一定的技術水平、高素質的工人，還需要獲取土地使用權等等各類資源，市場各個主體在這種情況下不得不選擇合作的方式有效整合資源來完成房地產的開發，由此房地產合作開發便出現了。根據對我國法律的研究發現，只要是兩個以上的有關房地產開發的市場主體進行共同開發土地、建設房屋的合作行為，都可以稱之為房地產合作開發。

房地產合作開發的形式多種多樣，按照不同的分類標準可以劃分為不同的類別。房地產合作開發是當事人整合資金、技術、土地等資源的一種合作行為，進行房地產開發的主體需要取得土地使用權、選擇合作伙伴、商量合作方案、進行利益分配等等步驟，所以開發主體會面臨著選擇。因此，在每一個環節都能夠做出詳細的分類。例如，按照出資方式分類，在房地產合作開發中，不免有土地、技術、資金、勞務等等資源要素的參與。市場主體可能不僅僅參與某一種要素的投入，也可能存在多種要素的投入，這樣就會出現一方在投入資金的同時可能參與了技術的支持，因此有單一和復合兩種開發形式。

二、房地產合作開發的認定問題

(一)房地產合作開發行為的認定

按照以往合作行為的實際案例和一般認識，筆者認為房地產合作開發行為應當符合四個條件：共同出資、共同經營、共享利益、共擔風險。合作無論是使用何種方式出資合作必備條件都是共同投資，投資是建立合作關系的一個標志。此外經營也是非常重要的一步，但是由于各方的條件限制，合作經營的能力問題，可能存在缺陷和不足，因此不參與經營是條件可以允許的，既考慮了實際的情況，也符合合同自由的原則[2]。最后，當事人要想合作合同最終生效就應當共同承擔風險，共同分享利潤，如果某一方只有在房地產合作合同中分享利潤而選擇不承擔風險，這樣的做法在法律上是無效的。因此，共同承擔風險和共同分享利潤必須是合作合同的必備條件之一，在現實生活中也不存在只享受高收益而可以選擇規避高風險的好事出現。產生以上關于房地產合作開發條件的論述原因是我國對此類合作行為尚未進行過任何立法行為，因此不夠明確的法律引發的筆者對于在實際條件下對房地產合作開發的認識和了解。

(二)房地產合作開發主體的資格問題

依照法律規定，房地產合作開發合同是對合同雙方的共同要求而非對一方的要求。因此，合作的主體必須都具備房地產合作開發的經營資格。只要是從事房地產的開發經營者，都必須具備企業的法人條件并且獲得工商部門的認可、頒發相關的營業執照。如果不具備這些條件就簽訂了合同就會被認為是無效，但是一旦發生法律糾紛案件，企業在審理期間獲得了房地產開發經營資格的會被認定為合同有效。按照《城市房地產管理法》的規定，進行房地產合作開發的經營者，必須具備開發經營資格，否則不得進行房地產的開發經營。房地產行業關乎著民生國計和人民的生命安全，對開發資格的限制和要求是必要的。另外，如果社會上存在雙方出資、用地進行建造房屋的行為，但是并未進行出售，這樣的合作行為仍然需要合作放具備房地產合作開發的經營資格。

三、房地產合作開發中合同效力問題研究

(一)影響房地產合作開發合同生效與否的因素

合同的生效需要當事人之間簽訂協議建立成某種合同關系，因此合同的成立是當事人協商的結果，擁有契約效果。合同的成立只需要雙方以及意思表示是一致的，其他因素概不影響合同的法律效力，因此寬松的構成要素使得合同更容易形成合同，能夠保護市場的交易[3]。雖然，房地產合同只要當事人對土地、資金、技術等方面能夠達成統一意見合作開發項目，并簽訂協議房地產合同就可以成立合同。

但是與一般的合同有所不同，房地產合作需要處理復雜的關系主體。而影響房地產合作開發合同效力的因素有以下幾點。房地產合作開發主體、土地使用權性質和取得、行政審批手續等等。例如土地使用權的取得，根據我國《城市房地產管理法》規定，只有在取得土地使用權的國有土地上才能開發經營。因為我國土地有國有土地和集體土地兩種所有制，因此集體所有制土地是不可以開發經營的，只有辦理了出讓手續才可以開發。如果有改變土地用途的行為，應當前往有關部門請求批準。

(二)房地產合作開發合同被認定無效的處理

針對房地產合作開發合同問題，一旦合同被認定為無效，應該及時進行處理。以土地使用權的取得為例，如果土地所有權未經有關批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經獲得批準手續的，應當認定合同有效。因此具體的處理方式是對于起訴前得到批準，并且補交土地出讓金，辦理土地使用權出讓手續的合同被認定為有效。從這里我們可以看出當合同被撤銷、解除之后，應該按照實際案件的實際情況進行具體問題具體分析，具體問題要具體解決。由于房地產合作開發是各方為共同利益目標進行合作開發行為，最終的項目具有共有的性質，如果合同被認定為無效，解決的方案并不是能夠以返還相應東西和賠償的方式就可以實現，其中最重要的是存在不動產的分割問題。所以當合作形式不同，具體形式不同時，解決的方案也就有所不同確定的賠償方法也就不同。因此，很難在法律上做出統一的規定[4]。當然，在處理這類案件的時候如果沒有統一的標準也是不夠現實的，房地產合作開發合同涉及不動產的轉移，其數額巨大，關系廣泛，有必要為統一司法的標準、明確處理的原則。

四、結束語

經過研究探討，我們可以看出，房地產合作開發的法律問題涉及面較廣，因此涉及的法律問題也比較繁瑣復雜，發生的法律糾紛比較多難以解決。一旦法律問題出現，由于案件涉及的數額較大，關系復雜，就會出現難以判決的情況，給司法機關帶來了不少麻煩。這些問題的出現縱然有房地產開發主體的責任存在，但是，更多的是國家法律不夠明確，司法機關只能按照以往經驗判決，立法的不足給執法和司法方面帶來極大的不便。因此，筆者希望國家能夠加強對房地產合作的干涉力度，建立房地產合作開發方面的法律制度，加大對違法行為的懲治，保證房地產行業平穩健康的發展。