房地產開發(fā)企業(yè)成本管理及其收益分析

謝廣中

摘 要：近年來，房地產市場競爭加劇，開發(fā)項目因其開發(fā)周期長等特點使得企業(yè)面臨較高的風險，房地產企業(yè)要想在行業(yè)競爭中生存，必須解決開發(fā)項目成本管理問題，房地產地區(qū)面臨成本增加等問題，行業(yè)的各參與方在追求經(jīng)濟利益時，增加了企業(yè)成本管理難度，企業(yè)急需建成適應成本管理體系提升成本管理效力。

關鍵詞：房地產企業(yè) ?成本管理

資本是房地產企業(yè)在行業(yè)競爭中的有力武器，資本的合理利用成為目前的重要問題。多數(shù)房地產企業(yè)注意到成本管理的重要性，著手從管理要經(jīng)濟的成本控制策略，企業(yè)成本管理模式逐步轉型，成本控制成為企業(yè)持續(xù)發(fā)展的關鍵。成本控制體系是針對企業(yè)成本控制核心問題建立的系統(tǒng)化解決方案，根據(jù)企業(yè)實際業(yè)務流程配合企業(yè)管理體系，利用先進的信息技術建立成本信息共享平臺，反映項目開發(fā)各階段成本，合理有效的成本控制體系可以為企業(yè)帶來巨大的效益。

一、房地產企業(yè)成本管理概述

成本管理是企業(yè)在生產中針對成本進行預算分析等管理行為，對提高企業(yè)管理水平具有重要作用，80年代中期提出全過程成本管理理論，是采用經(jīng)濟技術手段管理項目全過程。動態(tài)成本是項目的即時成本，動態(tài)成本管理需要根據(jù)項目進度，比較分析實際成本與目標成本差異，為成本管理提供依據(jù)。

房地產項目成本管理對象，根據(jù)項目開發(fā)流程，成本管理內容主要包含在項目前期準備階段，建設施工解讀那，竣工決算階段。根據(jù)不同的開發(fā)項目，房地產企業(yè)開發(fā)形式主要有直接開發(fā)，合作開發(fā)，不同開發(fā)形式?jīng)Q定對資金計劃有不同的影響。項目前期準備階段包括規(guī)劃設計，報建等級等，規(guī)劃設計階段決定項目工程造價的80%，方案設計提出建筑結構等要求，施工階段是對項目建設進行管理控制，實現(xiàn)成本質量目標。施工階段的成本控制主要涉及現(xiàn)場變更，確保工程變更的經(jīng)濟性。竣工結算包括單位工程結算，建設項目竣工總決算，竣工決算應以合同規(guī)范為基礎，通過計算調整計算合同價款。

工程建設項目由復雜的利益相關體組成，各利益相關體連接復雜的經(jīng)濟利益鏈條。房地產開發(fā)項目成本大致分為前提準備費用，公共工程配套費用，項目管理費用等。房地產開發(fā)企業(yè)取得土地方式分為招拍掛，購買在建工程，合作開發(fā)等方式，招拍掛是公司取得圖的一般途徑。土地費主要包括土地出讓金，土地契稅等，土地費約占項目總費用12%-34%。前期準備費用估計占項目總費用的6%-16%。項目前期準備費用包括市場調研，勘察費用，咨詢費用，報批報建費用，管理費用等。建筑安裝費是項目開挖土方到竣工產生的建筑工程費，社區(qū)管網(wǎng)費用等，約占項目總費用的30-55%。

二、房地產企業(yè)成本管理中的問題

許多房地產成本管理通常采用粗放管理模式，一些企業(yè)雖建立內部成本管理系統(tǒng)機制不健全，企業(yè)面臨成本相關重大決策時不能全面分析，導致決策偏差帶來資金風險。企業(yè)要重視成本管理系統(tǒng)建設，改善內部體系存在的問題。一些企業(yè)未合理的將成本管理相關職位定編，未對成本管理進行適當考核，員工積極性不足，責任意識缺失，導致員工在成本管理工作中疏忽，可能造成企業(yè)重大經(jīng)濟損失。

許多房地產企業(yè)將重點放在項目利用獲取上，一些房地產企業(yè)接到施工項目期待快速開展，未在前期對成本控制工作做好。有的企業(yè)直接采用報價最低的方案開工，往往不具有合理性，為后期工程帶來很大的麻煩。可能導致出現(xiàn)安全問題危機用戶生命安全，前期成本規(guī)劃工作控制不力，后期改變施工進程會導致企業(yè)成本提高。

應用現(xiàn)代信息技術能夠提高房地產企業(yè)成本管理工作效果，一些房地產企業(yè)未在成本管理工作中引入計算機信息技術，大型房地產公司項目分散于各地，項目成本與成本管理部門有效溝通困難，影響到企業(yè)的成本決策，項目利益有關方無法整合信息，切斷了信息交流橋梁，導致項目成本上升。

成本控制工作不能因成本節(jié)約影響工程質量。一些房地產企業(yè)為筑起低成本降低工程質量，有的住宅小區(qū)建成后坍塌與開發(fā)商降低項目成本有直接關系。項目初期成本控制不平衡會對購房者帶來不利，可能產生不良的社會影響。

一些企業(yè)代建政府投資項目，公建項目工期緊張，建設要求較高，由于企業(yè)開發(fā)多個項目，需要按項目分別核算，如企業(yè)成本核算隨意計入其他項目，不直接反映實際成本，如有的企業(yè)代建政府投資項目，認為動遷房等項目虧損由政府承擔，施工中存在各種資源浪費。傳統(tǒng)房產成本控制重點集中于工程造價，房地產項目大多須要向銀行貸款，有些企業(yè)將銀行利息按會計制度規(guī)定進行資本化，作為期間費用，導致企業(yè)賬面成本不實。

三、房地產企業(yè)成本管理對策

成本管理應作為企業(yè)管理的重要工作，應借鑒先進的成本管理經(jīng)驗，制定對所有業(yè)務，包括融資管理等具有實用性的成本管理體系。企業(yè)要明確業(yè)務范圍，匯總成本管理工作，形成完整的成本管理系統(tǒng)。房地產企業(yè)可以明確業(yè)務發(fā)展目標，組建成本管理監(jiān)督委員會，協(xié)調各部門的成本管理工作。

房地產企業(yè)拿到項目時要先通過從建筑材料采購，施工日期確定等方面考慮適合的方案，在施工前期做好施工計劃，提前做好預算工作，避免因主觀因素導致計劃變更。房地產企業(yè)可以提高新材料技術的應用，實現(xiàn)成本的有效降低。工程進行使要密切關注項目緊張，施工期超出合同規(guī)定期限后，會超出房地產公司成本預算，可能因未完工造成收不到款項等問題。

現(xiàn)代化成本控制信息系統(tǒng)建立，有利于房地產企業(yè)對項目成本申報等做出及時反饋，成本控制信息系統(tǒng)建立可以形成貫穿于公司內部的整體，要注意將成本管理系統(tǒng)與其他系統(tǒng)結合，如將進度調控系統(tǒng)與成本控制系統(tǒng)結合，把控成本發(fā)生，實現(xiàn)對資產的有效監(jiān)控。

成本控制前提是保證房地產企業(yè)建設項目安全，房地產企業(yè)不能因控制成本降低質量開展項目，房地產稅對成本應有規(guī)范的標準，在兼顧造價成本同時保證質量，企業(yè)要在項目期初進行細致研究，咨詢專業(yè)人員，找到有效的方法解決平衡成本與質量的問題。

房地產項目成本包括土地費用，初步勘察設計，施工圖設計，工程規(guī)劃許可，竣工驗收備案等費用，項目可分為管理費用，銷售費用等，針對項目特點制定相關目標成本，對重要環(huán)節(jié)進行重點把控，如預算編制，資金審批，績效考核，外部全覆蓋審計等，經(jīng)過各部門嚴格把控成本，集成預測，控制一體的成本管理體系。

四、結束語

我國各地房地產市場競爭激烈，企業(yè)面對成本增加暴露出成本管理問題，需要建立健全成本管理體系，不斷改進成本管理方法，成本控制對房地產企業(yè)非常重要，許多房地產企業(yè)成本控制存在較多問題，房地產企業(yè)要針對性問題采取有效措施，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。

參考文獻：

[1]李鑫. 房地產開發(fā)項目設計階段成本管理研究[D].河南大學，2019.

[2]劉偉楠.淺談房地產開發(fā)企業(yè)成本控制[J].綠色環(huán)保建材，2019（04）：102.