房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理及其收益分析

謝廣中

摘 要：近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目因其開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)使得企業(yè)面臨較高的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)要想在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中生存，必須解決開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理問(wèn)題，房地產(chǎn)地區(qū)面臨成本增加等問(wèn)題，行業(yè)的各參與方在追求經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，增加了企業(yè)成本管理難度，企業(yè)急需建成適應(yīng)成本管理體系提升成本管理效力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) ?成本管理

資本是房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的有力武器，資本的合理利用成為目前的重要問(wèn)題。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)注意到成本管理的重要性，著手從管理要經(jīng)濟(jì)的成本控制策略，企業(yè)成本管理模式逐步轉(zhuǎn)型，成本控制成為企業(yè)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。成本控制體系是針對(duì)企業(yè)成本控制核心問(wèn)題建立的系統(tǒng)化解決方案，根據(jù)企業(yè)實(shí)際業(yè)務(wù)流程配合企業(yè)管理體系，利用先進(jìn)的信息技術(shù)建立成本信息共享平臺(tái)，反映項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段成本，合理有效的成本控制體系可以為企業(yè)帶來(lái)巨大的效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理概述

成本管理是企業(yè)在生產(chǎn)中針對(duì)成本進(jìn)行預(yù)算分析等管理行為，對(duì)提高企業(yè)管理水平具有重要作用，80年代中期提出全過(guò)程成本管理理論，是采用經(jīng)濟(jì)技術(shù)手段管理項(xiàng)目全過(guò)程。動(dòng)態(tài)成本是項(xiàng)目的即時(shí)成本，動(dòng)態(tài)成本管理需要根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度，比較分析實(shí)際成本與目標(biāo)成本差異，為成本管理提供依據(jù)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理對(duì)象，根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程，成本管理內(nèi)容主要包含在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段，建設(shè)施工解讀那，竣工決算階段。根據(jù)不同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)形式主要有直接開(kāi)發(fā)，合作開(kāi)發(fā)，不同開(kāi)發(fā)形式?jīng)Q定對(duì)資金計(jì)劃有不同的影響。項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段包括規(guī)劃設(shè)計(jì)，報(bào)建等級(jí)等，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段決定項(xiàng)目工程造價(jià)的80%，方案設(shè)計(jì)提出建筑結(jié)構(gòu)等要求，施工階段是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行管理控制，實(shí)現(xiàn)成本質(zhì)量目標(biāo)。施工階段的成本控制主要涉及現(xiàn)場(chǎng)變更，確保工程變更的經(jīng)濟(jì)性。竣工結(jié)算包括單位工程結(jié)算，建設(shè)項(xiàng)目竣工總決算，竣工決算應(yīng)以合同規(guī)范為基礎(chǔ)，通過(guò)計(jì)算調(diào)整計(jì)算合同價(jià)款。

工程建設(shè)項(xiàng)目由復(fù)雜的利益相關(guān)體組成，各利益相關(guān)體連接復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)利益鏈條。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本大致分為前提準(zhǔn)備費(fèi)用，公共工程配套費(fèi)用，項(xiàng)目管理費(fèi)用等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地方式分為招拍掛，購(gòu)買在建工程，合作開(kāi)發(fā)等方式，招拍掛是公司取得圖的一般途徑。土地費(fèi)主要包括土地出讓金，土地契稅等，土地費(fèi)約占項(xiàng)目總費(fèi)用12%-34%。前期準(zhǔn)備費(fèi)用估計(jì)占項(xiàng)目總費(fèi)用的6%-16%。項(xiàng)目前期準(zhǔn)備費(fèi)用包括市場(chǎng)調(diào)研，勘察費(fèi)用，咨詢費(fèi)用，報(bào)批報(bào)建費(fèi)用，管理費(fèi)用等。建筑安裝費(fèi)是項(xiàng)目開(kāi)挖土方到竣工產(chǎn)生的建筑工程費(fèi)，社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)用等，約占項(xiàng)目總費(fèi)用的30-55%。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的問(wèn)題

許多房地產(chǎn)成本管理通常采用粗放管理模式，一些企業(yè)雖建立內(nèi)部成本管理系統(tǒng)機(jī)制不健全，企業(yè)面臨成本相關(guān)重大決策時(shí)不能全面分析，導(dǎo)致決策偏差帶來(lái)資金風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)要重視成本管理系統(tǒng)建設(shè)，改善內(nèi)部體系存在的問(wèn)題。一些企業(yè)未合理的將成本管理相關(guān)職位定編，未對(duì)成本管理進(jìn)行適當(dāng)考核，員工積極性不足，責(zé)任意識(shí)缺失，導(dǎo)致員工在成本管理工作中疏忽，可能造成企業(yè)重大經(jīng)濟(jì)損失。

許多房地產(chǎn)企業(yè)將重點(diǎn)放在項(xiàng)目利用獲取上，一些房地產(chǎn)企業(yè)接到施工項(xiàng)目期待快速開(kāi)展，未在前期對(duì)成本控制工作做好。有的企業(yè)直接采用報(bào)價(jià)最低的方案開(kāi)工，往往不具有合理性，為后期工程帶來(lái)很大的麻煩。可能導(dǎo)致出現(xiàn)安全問(wèn)題危機(jī)用戶生命安全，前期成本規(guī)劃工作控制不力，后期改變施工進(jìn)程會(huì)導(dǎo)致企業(yè)成本提高。

應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作效果，一些房地產(chǎn)企業(yè)未在成本管理工作中引入計(jì)算機(jī)信息技術(shù)，大型房地產(chǎn)公司項(xiàng)目分散于各地，項(xiàng)目成本與成本管理部門有效溝通困難，影響到企業(yè)的成本決策，項(xiàng)目利益有關(guān)方無(wú)法整合信息，切斷了信息交流橋梁，導(dǎo)致項(xiàng)目成本上升。

成本控制工作不能因成本節(jié)約影響工程質(zhì)量。一些房地產(chǎn)企業(yè)為筑起低成本降低工程質(zhì)量，有的住宅小區(qū)建成后坍塌與開(kāi)發(fā)商降低項(xiàng)目成本有直接關(guān)系。項(xiàng)目初期成本控制不平衡會(huì)對(duì)購(gòu)房者帶來(lái)不利，可能產(chǎn)生不良的社會(huì)影響。

一些企業(yè)代建政府投資項(xiàng)目，公建項(xiàng)目工期緊張，建設(shè)要求較高，由于企業(yè)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，需要按項(xiàng)目分別核算，如企業(yè)成本核算隨意計(jì)入其他項(xiàng)目，不直接反映實(shí)際成本，如有的企業(yè)代建政府投資項(xiàng)目，認(rèn)為動(dòng)遷房等項(xiàng)目虧損由政府承擔(dān)，施工中存在各種資源浪費(fèi)。傳統(tǒng)房產(chǎn)成本控制重點(diǎn)集中于工程造價(jià)，房地產(chǎn)項(xiàng)目大多須要向銀行貸款，有些企業(yè)將銀行利息按會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行資本化，作為期間費(fèi)用，導(dǎo)致企業(yè)賬面成本不實(shí)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理對(duì)策

成本管理應(yīng)作為企業(yè)管理的重要工作，應(yīng)借鑒先進(jìn)的成本管理經(jīng)驗(yàn)，制定對(duì)所有業(yè)務(wù)，包括融資管理等具有實(shí)用性的成本管理體系。企業(yè)要明確業(yè)務(wù)范圍，匯總成本管理工作，形成完整的成本管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)可以明確業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)，組建成本管理監(jiān)督委員會(huì)，協(xié)調(diào)各部門的成本管理工作。

房地產(chǎn)企業(yè)拿到項(xiàng)目時(shí)要先通過(guò)從建筑材料采購(gòu)，施工日期確定等方面考慮適合的方案，在施工前期做好施工計(jì)劃，提前做好預(yù)算工作，避免因主觀因素導(dǎo)致計(jì)劃變更。房地產(chǎn)企業(yè)可以提高新材料技術(shù)的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)成本的有效降低。工程進(jìn)行使要密切關(guān)注項(xiàng)目緊張，施工期超出合同規(guī)定期限后，會(huì)超出房地產(chǎn)公司成本預(yù)算，可能因未完工造成收不到款項(xiàng)等問(wèn)題。

現(xiàn)代化成本控制信息系統(tǒng)建立，有利于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目成本申報(bào)等做出及時(shí)反饋，成本控制信息系統(tǒng)建立可以形成貫穿于公司內(nèi)部的整體，要注意將成本管理系統(tǒng)與其他系統(tǒng)結(jié)合，如將進(jìn)度調(diào)控系統(tǒng)與成本控制系統(tǒng)結(jié)合，把控成本發(fā)生，實(shí)現(xiàn)對(duì)資產(chǎn)的有效監(jiān)控。

成本控制前提是保證房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目安全，房地產(chǎn)企業(yè)不能因控制成本降低質(zhì)量開(kāi)展項(xiàng)目，房地產(chǎn)稅對(duì)成本應(yīng)有規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)，在兼顧造價(jià)成本同時(shí)保證質(zhì)量，企業(yè)要在項(xiàng)目期初進(jìn)行細(xì)致研究，咨詢專業(yè)人員，找到有效的方法解決平衡成本與質(zhì)量的問(wèn)題。

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本包括土地費(fèi)用，初步勘察設(shè)計(jì)，施工圖設(shè)計(jì)，工程規(guī)劃許可，竣工驗(yàn)收備案等費(fèi)用，項(xiàng)目可分為管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用等，針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)制定相關(guān)目標(biāo)成本，對(duì)重要環(huán)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)把控，如預(yù)算編制，資金審批，績(jī)效考核，外部全覆蓋審計(jì)等，經(jīng)過(guò)各部門嚴(yán)格把控成本，集成預(yù)測(cè)，控制一體的成本管理體系。

四、結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，企業(yè)面對(duì)成本增加暴露出成本管理問(wèn)題，需要建立健全成本管理體系，不斷改進(jìn)成本管理方法，成本控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)非常重要，許多房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在較多問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)要針對(duì)性問(wèn)題采取有效措施，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

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