論地產(chǎn)財(cái)務(wù)如何在新形勢(shì)下發(fā)揮戰(zhàn)略作用

葉才振

摘 要：過(guò)去20年是房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展時(shí)期，隨著人均住房面積的提高以及城鎮(zhèn)化速度的放緩，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的階段。新階段房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)的市場(chǎng)從增量向存量過(guò)度。為了降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)在新形勢(shì)下的可持續(xù)發(fā)展，需要根據(jù)目前的市場(chǎng)以及政策作出一系列的調(diào)整和改變。鑒于此，本文討論了地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)在企業(yè)可持續(xù)發(fā)展中的戰(zhàn)略意義，僅供參考。

關(guān)鍵詞：地產(chǎn)企業(yè) ?全面預(yù)算 ?發(fā)展戰(zhàn)略

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)水平的不斷發(fā)展，人民生活水平的日益提高，人均住房面積的逐漸增長(zhǎng)，現(xiàn)階段人民對(duì)住房的需求增長(zhǎng)放緩。房地產(chǎn)企業(yè)的高速發(fā)展沒(méi)有了大量住房需求的支持，發(fā)展放緩、需求減少，行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。為了實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，地產(chǎn)必須結(jié)合目前的需求情況以及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略，改變?cè)瓉?lái)的粗放式管理模式，不斷提高自身的經(jīng)營(yíng)水平，才能實(shí)現(xiàn)高水平的發(fā)展。財(cái)務(wù)管理活動(dòng)能為經(jīng)營(yíng)者提供決策支持，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與隨時(shí)變化的環(huán)境的偏差，為地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供保障。本文從以下四個(gè)角度論述財(cái)務(wù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略意義。

一、盈利測(cè)算把好經(jīng)營(yíng)第一關(guān)

拿地是地產(chǎn)企業(yè)的頭等大事，甚至關(guān)系著企業(yè)的生存與否。拿地前的盈利測(cè)算尤為重要。但由于前期地產(chǎn)行業(yè)大小周期的存在，企業(yè)對(duì)市場(chǎng)相對(duì)樂(lè)觀地王頻出，的確有不少企業(yè)通過(guò)時(shí)間換利潤(rùn)的方法來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利。所以在拿地時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)的意見(jiàn)并不重視，而現(xiàn)在的行情下拿到優(yōu)質(zhì)土地才能保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，拿錯(cuò)了地的代價(jià)很可能讓企業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)困境，甚至破產(chǎn)。而財(cái)務(wù)的盈利測(cè)算可以在拿地前進(jìn)行詳盡的測(cè)算，讓企業(yè)做出相對(duì)正確的選擇，避免拿到站崗的高價(jià)地以及沒(méi)有市場(chǎng)的劣質(zhì)地塊。

財(cái)務(wù)的盈利測(cè)算需要從全方面來(lái)預(yù)測(cè)整個(gè)項(xiàng)目的情況，需要考慮從前期拿地到最后清算整個(gè)全過(guò)程的收入、成本、稅金、費(fèi)用等情況。在測(cè)算過(guò)程中對(duì)財(cái)務(wù)人員的要求也從簡(jiǎn)單的核算者作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全流程的梳理者。測(cè)算過(guò)程需要財(cái)務(wù)人員從前期的拿地成本到開(kāi)盤后的收入、稅金、費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本支出等方面去整合這些數(shù)據(jù)，同時(shí)要隨時(shí)關(guān)注行業(yè)政策變化以及稅務(wù)新政策，做出一份有理有據(jù)緊密貼合市場(chǎng)預(yù)期情況的測(cè)算。當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)需要更加穩(wěn)健的戰(zhàn)略，而財(cái)務(wù)盈利測(cè)算則可以為經(jīng)營(yíng)者提供合理的決策依據(jù)，進(jìn)而做出合適的戰(zhàn)略選擇。

二、融資支持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，需要大量的資金支持，資金流動(dòng)性充裕才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)面臨著融資難、資金成本高等一系列的問(wèn)題。因此融到低成本的合規(guī)資金決定企業(yè)能否正常運(yùn)轉(zhuǎn)。之前財(cái)務(wù)僅作為融資的配合者而非主導(dǎo)者，而主導(dǎo)者由于缺乏財(cái)務(wù)知識(shí)并不一定懂資本結(jié)構(gòu)和負(fù)債率以及資金成本的意義。融到錢花不出去，有缺口融不到錢的情況時(shí)有發(fā)生。而把財(cái)務(wù)作為融資的主導(dǎo)者，則可以避免上述情況，做出更加經(jīng)濟(jì)的融資策略。

首先財(cái)務(wù)會(huì)從專業(yè)角度去分析不同開(kāi)發(fā)階段的資金缺口，確定企業(yè)的資金到位時(shí)間和融資規(guī)模。如果是集團(tuán)性企業(yè)還需要財(cái)務(wù)從整個(gè)集團(tuán)的角度去考慮集團(tuán)內(nèi)部的資金合理調(diào)動(dòng)，通過(guò)收支時(shí)間差等來(lái)減少融資需求，盡可能降低企業(yè)的資金成本。而新型的融資渠道涉及到相對(duì)專業(yè)的財(cái)務(wù)知識(shí)，由財(cái)務(wù)人員來(lái)主導(dǎo)是最合適的。

因此企業(yè)把財(cái)務(wù)作為融資的主導(dǎo)者，財(cái)務(wù)會(huì)從專業(yè)角度考慮企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)的資金成本，維持企業(yè)負(fù)債位于一個(gè)相對(duì)安全的區(qū)間，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展打好資金基礎(chǔ)。

三、全周期預(yù)算深挖企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)

房地產(chǎn)之前的高速發(fā)展，大多數(shù)企業(yè)追求高周轉(zhuǎn)，不斷擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，而忽視了內(nèi)部管理的建設(shè)，對(duì)于成本及費(fèi)用的管控過(guò)于粗放。而隨著整個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)水平的降低，如何在低速發(fā)展中維持一個(gè)相對(duì)高的利潤(rùn)水平則體現(xiàn)了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平。而全周期預(yù)算則可以為企業(yè)的降本增效提供一個(gè)切入點(diǎn)。如果上述盈利測(cè)算和融資都是從大框架角度對(duì)企業(yè)發(fā)展的支持，那么全面預(yù)算則是細(xì)節(jié)的填充。傳統(tǒng)的預(yù)算主要是以會(huì)計(jì)年度來(lái)進(jìn)行的年度預(yù)算，而地產(chǎn)行業(yè)的特殊性在于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的周期比較長(zhǎng)，一般都跨越幾個(gè)年度甚至更長(zhǎng)，因此要做的不只年度預(yù)算，而是針對(duì)項(xiàng)目的全周期進(jìn)行預(yù)算。

首先，地產(chǎn)企業(yè)要構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)預(yù)算體系，并組建專業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算人才隊(duì)伍，健全預(yù)算管理制度。全周期預(yù)算要求各部門人員的參與，對(duì)于各個(gè)部門提出的預(yù)算不應(yīng)該只是簡(jiǎn)單的匯總整理，而是從經(jīng)營(yíng)者的角度結(jié)合開(kāi)發(fā)周期以及市場(chǎng)情況考慮，對(duì)各個(gè)部門預(yù)算進(jìn)行逐一梳理。在梳理的過(guò)程中對(duì)于各項(xiàng)支出從必要性、合理性以及收益成效等方面進(jìn)行分析，通過(guò)分析確認(rèn)每項(xiàng)支出的預(yù)算是否合理是否存在調(diào)整的空間。而財(cái)務(wù)作為牽頭者和預(yù)算制定者貫穿整個(gè)過(guò)程，需求從業(yè)人員具有較高的專業(yè)素養(yǎng)，要求企業(yè)建立自己優(yōu)秀的財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)。其次，全周期的預(yù)算也不是一勞永逸的，而是要根據(jù)市場(chǎng)以及政策變化及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，這個(gè)過(guò)程需要財(cái)務(wù)的持續(xù)參與。要保證全周期預(yù)算工作在整個(gè)環(huán)節(jié)中的貫徹性，需要財(cái)務(wù)部門監(jiān)測(cè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施情況并根據(jù)情況提請(qǐng)管理層采取必要的糾正措施。

因此企業(yè)應(yīng)該把財(cái)務(wù)的全周期預(yù)算作為一項(xiàng)重要的工作，在日常經(jīng)營(yíng)中合理的應(yīng)用，輔助經(jīng)營(yíng)并及時(shí)糾偏，確保戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

四、嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)管理制

要想充分發(fā)揮地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中的作用，就要保證財(cái)務(wù)部門內(nèi)部具有完善且執(zhí)行性強(qiáng)的管理制度。目前國(guó)內(nèi)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度存在不按制度執(zhí)行，管理層無(wú)視制度，越過(guò)制度辦事等制度流于形式的情況。由于地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，需要審批報(bào)備的事項(xiàng)較多，各個(gè)分管領(lǐng)導(dǎo)手中的權(quán)利較大，不遵照制度執(zhí)行的情況更是屢見(jiàn)不鮮。高速發(fā)展時(shí)期銷售為王，新的階段則需要提高財(cái)務(wù)的戰(zhàn)略角度，深挖企業(yè)可能的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí)流于形式的財(cái)務(wù)管理制度和管理層凌駕于制度之上更是腐敗滋生的沃土，因此制定完善的財(cái)務(wù)管理制度并貫徹執(zhí)行對(duì)于當(dāng)前的地產(chǎn)企業(yè)是非常必要的。

首先，企業(yè)可以在現(xiàn)有的財(cái)務(wù)管理制度的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)前企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略以及市場(chǎng)政策情況，對(duì)管理制度進(jìn)行改進(jìn)與優(yōu)化，去繁存簡(jiǎn)，提高效率;其次，企業(yè)可以借鑒行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)制定的財(cái)務(wù)管理制度，取其精華，制定出符合自身企業(yè)發(fā)展的財(cái)務(wù)管理制度;最后，企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度，讓企業(yè)的每一筆支出都能得到有效的監(jiān)督，避免無(wú)效支出和虛假支出。

現(xiàn)階段的地產(chǎn)利潤(rùn)水平已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)低的水平，因此要嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)管理制度，做好成本費(fèi)用等支出的管控，從財(cái)務(wù)角度盡最大可能降低企業(yè)的各種風(fēng)險(xiǎn)。

五、結(jié)束語(yǔ)

新形勢(shì)下的房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)原有的粗放式管理是很難走的長(zhǎng)遠(yuǎn)的，因此，地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展，要不斷提高自身的經(jīng)營(yíng)管理水平。財(cái)務(wù)從盈利測(cè)算、融資、全周期預(yù)算等專業(yè)角度去幫助企業(yè)提高經(jīng)營(yíng)決策的有效性、增強(qiáng)企業(yè)應(yīng)對(duì)各方面風(fēng)險(xiǎn)的能力、為降本增效提供發(fā)力點(diǎn)，最后通過(guò)執(zhí)行完善的管理制度去監(jiān)督各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的真實(shí)有效性，為企業(yè)管好錢理好財(cái)，更要為企業(yè)控制風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)健發(fā)展。

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