房地產企業的涉稅分析及納稅籌劃

孟令民

摘 要：在稅務改革背景下，給我國各個行業運營發展帶來一些影響，并且促進各行各業深入改革。房地產企業也是如此，作為促進我國社會經濟快速發展的重要產業之一，房地產企業應該積極應對稅務改革，采取合理對策，減少稅務改革給企業運營發展帶來的影響。本文就結合實施“營改增”的意義，對房地產企業的涉稅重點分析，并根據分析結果，提出房地產企業納稅籌劃對策。

關鍵詞：房地產企業 ?涉稅分析 ?納稅籌劃

隨著“營改增”政策的實施和推廣，其普及范疇隨之擴充，怎樣才能迎合稅務改革要求做好納稅籌劃工作，是當前各個企業重點思考的內容。針對房地產企業而言，作為一個特殊產業，在經營和管理上比較繁瑣，特別是稅收成本上。所以，房地產企業應該對稅務改革要求有深入了解，加強企業涉稅分析，充分落實納稅籌劃工作，降低稅務改革給企業發展帶來的不良影響，提升企業整體效益，促進房地產企業健康發展。

一、實施“營改增”的意義

從“營改增”角度來說，也就是把企業之前繳納的營業稅進行改革，轉變為增值稅繳納。這樣做的目的在于減少企業稅負壓力，從根源上防止重復納稅現象出現，實現企業及社會的穩定發展。隨著“營改增”政策在全國范疇內實施，各個行業都會受到一定影響，為了更好迎合稅務改革要求，需要企業結合實際運營情況和特點進行適應。房地產企業自然也要對面臨的稅務問題深入分析，轉變以往的運營方式，在減少企業稅負的同時，實現企業稅后效益最大化。房地產企業應該結合稅務改革對其帶來的影響，提出改革建議，從而更好適應稅制改革，緩解企業納稅壓力，提高企業經濟效益，從而給房地產企業穩定發展奠定基礎。

二、房地產企業的涉稅分析

（一）加劇稅收籌劃難度

在“營改增”背景下，給房地產企業運營發展帶來諸多影響。從理論角度來說，稅務改革的意義在于減少企業稅負，增值稅作為一項環環相扣的業務，對企業增值部分進行納稅。房地產企業涉及的工作內容比較多，稅務環境自身存在諸多問題，稅務體系改革包含各個方面，如果其中一個環節出現問題，都會給企業發展帶來直接影響。在這種情況下，加劇房地產企業稅務籌劃難度，使得房地產企業開發成本支出增加，損害企業自身利益。

（二）增加企業納稅壓力

除了加大納稅籌劃難度之外，也給讓房地產企業面臨的稅務壓力隨之增多，導致該現象出現的根本因素就是，房地產企業建設規模比較大，建設周期長。眾所周知，房地產企業成本中包含了土地款、工程建設款及材料款等。結合國家相關法律標準得知，房地產企業只有從政府部門采購土地，并在獲取相關部門出具的行政事業單位收據以后，才能將向政府部門支付的土地款項扣除，將剩余的數額當作銷售額，加劇企業成本核算難度。與此同時，在房地產項目建設中，要在多部門的配合下進行，導致工程建設涉及的人員結構繁雜，支付的人工費用不能獲取增值稅專用發票。在采購材料過程中，也會出現不能全部獲得增值稅專用發票的狀況，這使得企業稅負壓力隨之增大。

（三）影響企業財務核算

在沒有實施稅務改革前，房地產企業納稅核算方式比較簡單，但是在“營改增”之后，使得納稅核算流程發生改變，加劇核算難度，要求企業所有職工都要具備較強的納稅籌劃意識，并向企業內部人員普及稅務改革知識，做好培訓工作，反之將會給實際工作開展造成影響。由于房地產企業涉及的范疇比較廣泛，人員眾多，要求企業根據稅務改革要求，做好發票管理工作，只有這樣，才能減少企業納稅壓力，保證企業運營的穩定性。

三、房地產企業納稅籌劃對策

（一）確定納稅籌劃方案

房地產企業自身具有復雜特點，導致其在進行房地產項目開發建設時，需要投放大量資金成本。因此，在房地產項目開發建設前，應該對各個開發環節進行科學規劃，預測成本投放量，制定具體的成本管理對策。并且，在“營改增”背景下，要求對房地產企業增值稅扣除處理。房地產企業在工程項目建設中，需要對成本最大化預測，之后采取增值稅方式抵消處理，減少企業稅負。房地產企業在經營管理中，稅收對其利益影響比較大，如果出現稅負將會讓企業開發成本增多，所以，需要企業提前做好籌劃工作，加強稅務管理，保證納稅籌劃方案的合理性和規范性，從而提升企業經濟效益水平。

（二）加強企業成本管理

成本作為企業獲取效益的關鍵指標，在“營改增”背景下，給房地產企業成本管理提出新的要求。房地產項目在建設過程中，將會產生土地成本、設備成本、材料成本等，要求企業結合實際情況做好成本劃分工作，明確收入和成本配比。在施工建設中，需要企業采購大量施工材料，這些材料并非由一家企業提供，在思考經濟利益的情況下，一些材料會從個體供應商中采購，而這些供應商將不能提供增值稅專用發票，無法實現進項稅抵扣，在這種情況下，企業應在增值稅抵扣和經濟效益兩個方面慎重思考。房地產開發周期長、成本投放量大，在具體施工時，需要綜合思考各個環節，提前籌劃，在預算管理的情況下，加強企業成本管理，控制好成本支出。房地產企業應明確納稅籌劃方案，加強開發成本籌劃管理，保證籌劃和管理的針對性和具體性。

（三）合理控制企業稅負

在實際中，房地產企業在進行納稅籌劃時，應對籌劃方案進行改革和優化。首先，從經營管理角度入手，對企業勞務人員及職工薪酬管理綜合分析，對于臨時工，其部分薪酬無法出具增值稅專用發票，使得企業稅負隨之升高。為了保證企業自身利益，需要根據國家稅法要求，積極和提供勞務的企業簽署勞務合同，選擇正規的勞務企業，減少企業稅負。其次，從資金統籌管理角度入手，采取舉債、設備租賃等形式減少稅負，同時對租金采取分攤管理方式。最后，通過應用固定資產實現抵稅。但是，房地產企業在處理固定資產時，為了確保折舊效益，減少資源損耗，應采取統一管理方式，優化管理過程，防止固定資產管理問題出現。對于企業運營中生產的附加服務，應將其納入到勞務開銷范疇中，根據相關流程進行納稅處理，合理劃分，精準評斷價稅分離帶來的影響，給納稅籌劃方案制定提供依據。

（四）加強企業發票管理

隨著“營改增”政策的全面實施，大部分企業在運營發展中都會獲取增值稅專用發票，以此實現進項稅的抵消。但是因為房地產企業經營自身存在特殊性，再加上建設周期長，所要發票難度大，使得諸多環節不能進行進項稅抵扣，這樣不但讓增值稅納稅額度增加，也會給企業資金流動帶來影響。針對企業財務工作人員而言，需要結合稅務改革要求，對企業增值稅稅負情況綜合分析，采取有效方式處理，并且向企業所有職工宣傳最新稅務政策，要求各個部門根據最新稅法，在生產、運營、采購等環節中獲取增值稅專用發票，和供應商及時交流，減少企業稅負，提高企業整體效益，促進房地產企業更好發展。

（五）及時與稅務部門交流

“營改增”政策的頒布，給各個行業運營發展帶來直接影響，可以有效緩解企業稅負，是當前我國稅務改革重點內容。在減少企業納稅壓力的基礎上，企業也需要關注稅務改革要求和特點，根據企業運營狀況，調節企業內部管理框架，做好人才儲備工作，以更好的應對稅務改革造成的不良影響。與此同時，房地產企業應及時和稅務部門交流，獲取最新的稅務信息，快速提出管理對策，在明確市場發展趨勢的情況下，給企業稅務籌劃奠定基礎，提高企業經濟利益。

（六）強化涉稅風險管理

隨著“營改增”政策實施范疇的擴大，給房地產企業運營發展增添了難度，引發諸多稅務問題。對于稅務風險，房地產企業應做好準備工作，提前防范控制。加強稅務風險管理，制定防范對策，在迎合我國稅法要求的情況下，保證稅收籌劃的合理性。房地產企業在獲取增值稅專用發票過程中，應做好審核工作，防止存在虛假發票現象，防范稅務風險。稅務改革，讓企業面臨的稅務風險不斷增多，所以房地產企業應該加強風險管理，不管是大數據成本支出，還是小數額成本支出，都要開展籌劃工作，減少企業成本投放。與此同時，企業應根據稅務改革要求，制定完善的管理體系，優化稅務管理方案，在稅收籌劃的同時，根據法律要求進行操作，從而達到防范稅務風險的效果。

四、結束語

總而言之，在稅務改革背景下，給房地產企業稅負、會計核算等方面造成一定影響。所以，房地產企業需要明白稅務籌劃的意義，并結合實際情況，及時找出企業存在的稅務問題，做好稅務風險防范管理工作，適當擴充營銷渠道，創新營銷方案，將稅收籌劃價值充分發揮，在給企業創造理想效益的同時，增加企業利潤空間，從而推動房地產企業的穩定發展。

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