實務視角下的借名購買商品房產權歸屬研究

張 冰

天津金諾律師事務所，天津 300042

一、借名買房的概念

借名買房是指實際購買人因暫不具有購房資格，因而與具備購房資格的名義購買人約定實際購買人負責辦理房屋手續(xù)并享有房屋權屬，待條件成熟后名義購買人協(xié)助辦理房產過戶的交易類型。該類交易中，重點在于合同約定對房屋產權予以限制。

二、司法實踐中借名買房的現(xiàn)存問題

實務中，借名買房類糾紛的難點在于法律物權與事實物權沖突。所謂法律物權，指的是通過法定的公示方式、法定的外部表現(xiàn)形式、法定受法律保護的物權。與其相對應的是事實物權，即未通過法定公示方法體現(xiàn)權利的歸屬，但權利人對標的物有支配權的客觀事實。

借名買房糾紛中，因借名買房交易的隱蔽性，法院審理該類案件中，往往面臨著買房合意難以認定、實際出資人難以確定及該如何適用確權原則、適用何種確權原則的疑難問題。

三、法院裁判認定梳理

司法實踐中，法院如何認定不動產的真實權利人一直是審判難點，尤其是雙方?jīng)]有書面協(xié)議的情況下，如何查明，歸根結底還是與證據(jù)有關?；诖?，筆者從裁判文書網(wǎng)等網(wǎng)站中以“借名買房”為關鍵詞檢索相關案例，在歸納總結的基礎上對實務審判要點進行梳理。

(一)借名買房合意的認定

1.審查雙方是否有書面協(xié)議或口頭協(xié)議

審查雙方當事人是否已達成借名的書面協(xié)議，有書面協(xié)議的，審查協(xié)議中是否存在出資、房屋歸屬的約定。僅有口頭約定的，因口頭約定具有較大的不確定性，如實際購房人無其他證據(jù)予以佐證，應調查借名買房的成因合理性、價款支付情況、貸款償還情況、房屋使用情況等，結合上述事實、法官社會認知、審案經(jīng)驗判斷雙方存在借名買房約定與否。

2.審查與購房相關稅費的實際繳納人

在一般的商品房買賣中，繳納房款、支付貸款及繳納各項稅費、裝修保證金、煤水電能源費、采暖費等一般都是買房人自行辦理交納。但在借名買房的情形中，通常上述費用是由實際購房人代名義購房人去辦理、交納，或者雖由名義購房人親自辦理、交納，但實際購房人一般會通過銀行轉賬方式支付，留下相應的轉賬記錄。

3.審查涉訴房屋實際使用情況

實際購房人一般會掌握房屋的控制權。如實際購房人并未實際使用房屋的情況下，一般多是為出租情況，法官應審查是否存在租賃合同，審查出租人與實際收租人。如房屋實際使用人，法官還應當綜合以上分析情況共同判斷。

(二)實際出資人的確定

1.購房款的支付情況、房貸的還款情況

首先，法院應綜合審查比較實際購房人以及名義購房人的財務狀況、還款能力、工作穩(wěn)定性、工資收入或者有無其他經(jīng)濟來源等線索來判斷雙方是否有實際購買房屋的能力；其次，實際購房人對房屋的貸款金額、償還周期、還款期限及其他稅務費用等應當足夠了解并能做出合理解釋；最后，實際購房人一般會直接將購房款通過銀行轉賬的方式直接支付到開發(fā)商指定的監(jiān)管賬戶，亦會妥善保管轉賬交易記錄，如果實際購房人在爭議中無法提供轉賬記錄或是現(xiàn)金交易收據(jù)，亦不符合常理。

2.排除其他逃避法律責任的虛假訴訟

如借名買房糾紛中的當事人是否還涉及其他未決債權債務糾紛中，是否存在為了逃避償還債務而提起的虛假訴訟?；蚴巧姘府斒氯诉€有婚姻糾紛案件，為了減少夫妻財產，以達到支付夫妻一方少分或不分財產，而提起的虛假訴訟。

(三)確權原則

在理清不動產交易真實情況的基礎上，就需要對不動產權屬的歸屬進行確認，應當根據(jù)《物權法》及相關司法解釋的規(guī)定，既要合法又要合理的認定物權歸屬。

1.不動產登記簿與權屬確認原則

不動產登記簿是不動產公示的重要手段，基于穩(wěn)定交易秩序及保護善意第三人利益的考量，如非不動產登記簿存在嚴重登記錯誤等問題，則應以其記載的權利人為準，進而認定公示權利人的自由處分行為是有效的。

2.債權關系與物權歸屬原則

實踐中，往往有乙用甲給付的錢購買房屋并登記在自己名下，后雙方發(fā)生爭議。此類案件，要理清甲、乙雙方法律事實是何種關系，如是甲委托乙購買房屋，則屬于委托關系，房屋應歸屬甲所有；但甲、乙構成贈予或借貸關系，則房屋應歸屬乙所有。確權原則還應當嚴格確認物權關系與債權關系，區(qū)分債權上的權利義務以及物權上的權利。