論前期物業管理中的業主權利保護

摘 要：物業管理在西方發達國家已有上百年的發展歷史，但在我國卻呈現出較為緩慢的發展勢頭。近幾年，我國的大中型城市都掀起了新一輪的城市化熱潮，物業管理行業也迎來了發展的新契機。但由于我國在物業管理方面的立法層級較低、可操作性不強，法律只能對前期物業管理發揮十分有限的作用，這種弱勢也使得業主與建設單位、物業服務企業間的矛盾日益突出。鑒于此，本文從前期物業管理的兩大特殊性出發，剖析前期物業管理概念的不足，并從業主團體和個人兩方面重新定義業主權利，試圖建立業主、建設單位和物業服務企業之間的和諧關系來規范前期物業管理。

關鍵詞：前期物業管理;業主權利;業主;建設單位;物業服務企業

中圖分類號：D922.181文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2019）29-0201-02

作者簡介：管箏（1997-），女，漢族，山東諸城人，北京交通大學法學院，法學碩士在讀，民商法專業，研究方向：民商法。

前期物業管理對整個物業管理活動而言具有極其重要的法律意義，它不僅是物業管理活動的開端，還通過許多制度影響著日后物業管理的整體發展。在此階段選聘出的物業服務企業、形成的前期物業服務合同以及業主臨時規約等，都是住宅小區依法開展物業管理所必不可少的內容。但由于前期物業管理在時間和主體上存在特殊性，也就使其成為了諸多社會矛盾爆發的導火索。

一、前期物業管理的概念缺陷

前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。這一概念指出了前期物業管理的截止時間，肯定了建設單位占據主導地位的社會現實。但這一概念過于簡單抽象，忽視了物業管理應以業主為本位的原則。主要是立法者未能充分考慮到前期物業管理的特殊性所導致的。

在時間上，概念中僅就前期物業管理的截止時間做出規定是不夠全面的。一方面，法律規定的這一截止時間被社會現實左右。另一方面，前期物業管理本就應該是一個完整的區間，有終止自然就會有開始。它的開始時間是比較明確的，關鍵是要將其與建設單位自己負責物業管理的階段區分開來，而認定前期物業管理是從建設單位進行商品房售賣開始，到業主委員會重新選聘物業服務企業為止的包含多個階段內容的活動。

在主體上，概念中肯定建設單位在物業選聘階段的主導地位是無可厚非的，但美中不足的是未突出業主在前期物業管理各項活動中的同等地位。在這種情況下，物業服務企業基于生存不得不服從于建設單位的無理要求，更無暇考慮物業真正的主人——業主的需求。實際上，業主雖未參與前期物業管理的準備活動。合同中就業主和物業服務企業的權利、義務做出了詳細規定，揭示了前期物業是圍繞以上兩主體開展的服務與被服務的活動。故業主作為前期物業管理所涉及的三方主體之一，無論在物業選聘還是物業服務階段，應具備與建設單位和物業服務企業平等的法律地位。

二、前期物業管理中的業主權利

（一）業主權利內容劃分

前期物業管理中，借助業主自治來維護業主權益的美好愿景，往往會因為前期物業管理的特殊性而落空。所以，要想實現某些權利就不得不另辟蹊徑重新界定行使權利的主體。在前期物業管理階段，需引入業主團體和業主個體的概念對業主權利內容進行劃分。

（二）業主團體可行使的權利

我國目前還沒有從立法上確認業主團體這一概念，也沒有界定業主團體是否具有法人資格，但其存在價值已經得到了學術界的基本認可。筆者認為，業主團體只是暫時扮演著“代班管理者”的角色，最終會被業主大會所取代。所以，它既可以代表業主行使其原來在業主大會和業主委員會中行使的部分權利，也可以根據自身的特殊性行使某些特殊權利。

（三）業主個體可行使的權利

1.知情權

在前期物業管理的不同時間段內，業主知情權需要依靠不同的義務主體來實現，主要是指建設單位和物業服務企業。在選聘物業服務企業的招投標環節，建設單位有義務將有關招標文件、招標人員名單、招標組織的相關信息向業主公布。另外，建設單位在與廣大業主簽訂房屋買賣合同時，應將之前訂立的前期物業服務合同和業主臨時規約的具體內容告知業主，提醒業主注意有關格式條款。對于物業服務企業來講，主要就是對物業管理中涉及的重大問題以及物業管理中出現的緊急情況及時進行公示，并就采取何種有效的管理措施廣泛聽取業主的意見。

2.監督權

業主監督權與業主知情權不同，知情權的重點在于強調信息公開，而監督權的重點在于指出并糾正不當行為，所以監督權要比知情權更進一步。在前期物業管理中，業主個體必須自己承擔起監督的責任，既要對建設單位主導的招投標程序、前期物業服務合同的簽訂以及物業服務企業的管理活動進行監督，也要對前期物業管理階段臨時組成的業主團體進行監督。通過將監督內化為一種自覺、日常的行動，防止任何一方主體對權力的濫用，推動物業管理的秩序化運作。

3.訴訟權

在未建立業主委員會的前期物業管理階段，業主遭受權益損害也只能從個體利益的角度尋求賠付。此處所講的訴訟權并不是指《物權法》規定中針對業主大會和業主委員會所做決定的撤銷權，而是特指針對建設單位或物業服務企業的違法或違約行為，業主可動用司法救濟的權利。具體而言，建設單位未按法定程序選聘物業服務企業進行了暗箱操作或者在與業主簽訂購房合同時故意隱瞞了前期物業服務合同中的主要條款，物業服務企業違規占用公共空間私搭亂建或者擅自改變小區公共部位的結構、用途或者未按合同約定的質量提供物業服務，上述這些情況都有可能會觸發業主訴訟權。

三、前期物業管理業主權利保護立法完善之建議

（一）建立部分管理團體實現業主自治

前期物業管理階段，直接成立業主大會或選舉產生業主委員會是不切實際的。但是可以在小區入住業主達到一定數量時，成立一個臨時性的物業管理團體——部分管理團體，①該管理團體可以就前期物業管理中的相關事項代表業主與建設單位和物業服務企業交涉，從而在實現業主團體權利的基礎上維護好業主權益。部分管理團體應當樹立起強烈的自主管理意識，沖破僅由建設單位負責前期物業管理的桎梏。

（二）明確建設單位所要承擔的前期物業責任

在前期物業管理階段，建設單位一般要承擔配套設施建設、制定物業服務等級標準、房屋質量保修、移交建設項目各環節文件和協助成立業主大會、業主委員會的責任。在履行好上述責任之外，還要減少其與物業服務企業間的互相推諉給業主權利帶來的損害，實行物業風險保證金制度。建設單位應該在出售房產時按照法律規定的一定比例向獨立于其自身的第三方銀行預交保證金，如發現由建設單位開發的住房存在質量和違約問題，業主就可以憑借有效的法律憑證向第三方銀行劃撥物業保證金。②

（三）建立物業服務質量監督制度

業主在與建設單位簽訂購房合同之后開始享受物業服務。顯然，建設單位此時已經從前期物業管理中抽身而出，無法對物業服務企業的服務質量進行指導和監督，業主可能就要承擔因此所帶來的不利后果。因而，建立物業服務質量監督制度是避免物業服務企業在取得物業管理權后形成懈怠心理的重要舉措。具體又可分為以下幾方面：第一，物業服務企業要定期向業主團體匯報物業服務的相關情況，聽取其批評和建議;第二，業主對物業服務質量不滿意的，可以主動與物業服務企業協商;也可以聘用專門的物業管理監理機構，用第三方來對物業管理活動進行監督;③第三，在物業服務企業和業主間溝通渠道不暢通的情況下，相關行政管理部門應及時組織物業服務企業和業主代表召開座談會，防止兩者間矛盾的進一步激化。

四、結論

我國大陸的物業管理是引進于香港、臺灣等地，雖然在立法上為我國大陸提供了良好的借鑒，但實際不能與物業管理的發展特征相契合。目前，物業管理行業仍呈現出成長速度過慢、制度不夠成熟的特點，尤其是法律對前期物業管理中業主權利的諸多忽視，造成了層出不窮、紛繁復雜的各種問題。但不可否認的是，前期物業管理在整個物業管理活動中具有堅不可摧的基礎性地位，相對地也應恢復業主前期物業管理中的主導性地位。保護業主權利應貫穿于前期物業管理的始終，關鍵還是要在業主、建設單位、物業服務企業三方主體的具體活動中加以體現。

[ 注 釋 ]

①邱剛.物業管理法律制度研究[D].吉林大學，2013.8.

②李延榮，梁宇.物業管理風險的成因及對策——兼論物業保證金制度[J].法學雜志，2006（1）：85-87.

③林昆明.物業服務監理機制的探討[J].城市開發，2009（7）.

[ 參 考 文 獻 ]

[1]賈茹.物權法下的物業管理權[J].現代物業，2007（9）：82-83.

[2]林昆明.物業服務監理機制的探討[J].城市開發，2009（7）：49-50.

[3]張翠芳.前期物業管理法律關系解析[J].法制與社會，2007（11）：584-585.