80億拋售SOHO： 別讓潘石屹跑了

陳曉妍

近日，“荒廢正業(yè)”的潘石屹終于又出現(xiàn)在了地產(chǎn)新聞里。

一篇聲稱“SOHO中國正考慮以80億美元出售辦公大樓”的外媒報道，再掀輿論風波。隨后，傳言拋售的SOHO樓被黑石收購的消息。

“別讓潘石屹跑了。”繼李嘉誠、王健林之后，潘石屹成為第三個被套進這個句式的房地產(chǎn)企業(yè)家。質(zhì)疑不是第一次出現(xiàn)，2017年，他因頻繁出售旗下資產(chǎn)被傳“準備跑路”。旋即他回應稱：“我拿著中國護照，還是北京市的人大代表，我往哪里跑？”

房產(chǎn)大佬的進擊

1987年，在國家石油部工作的潘石屹，下海去了海南并賺到了第一桶金。很快，他察覺到了房地產(chǎn)泡沫，是時候清倉了。“更聰明的人不僅是隨著市場行情漂流”，他離開海南，去往北京，開始新的商業(yè)冒險，注冊了北京萬通實業(yè)有限責任公司。

潘石屹對機會的把握異常敏感，比如在1994年，潘石屹遇到了海外歸來的張欣。認識四天，兩人閃婚。這對新人不被看好，有人在婚禮上預言，這兩人過不了一年。

1995年，這對中西合璧的夫妻創(chuàng)辦了北京紅石實業(yè)有限公司（SOHO中國前身）。很快，“土鱉”與“海龜”在公司管理上的矛盾顯現(xiàn)。張欣把“民主管理”搬到公司，堅持召開全員會議，潘石屹卻教訓員工，國家要民主，但商業(yè)公司就得專制。

為新項目選址剛好是下雨天，夫妻倆踩在泥漿里，捂著鼻子做完了調(diào)查。這里原屬一個大型二鍋頭酒廠，周圍的河道散發(fā)著惡臭。張欣對這里很不滿意，47萬平方米項目花銷也讓她倍感壓力。

潘石屹卻有著不同的想法。此地位于朝陽區(qū)的主干道上，新的地鐵線路和高速公路在兩年內(nèi)就會開通;個人住房抵押貸款將被允許，這意味著更多的人能夠負擔得起他們的高檔公寓。兩人為此發(fā)生激烈爭吵。

張欣慢慢想明白，自己這樣以理想主義者自居的人，難以在商業(yè)這塊“灰色地帶”里存活，她決心把生意讓還給“在黑暗中如魚得水”的丈夫。張欣給潘石屹打了一通電話，兩人的分工由此敲定——她負責建筑設計，潘石屹負責銷售與政府關系。

“海歸”會帶來新想法，但“土鱉”才最熟悉本土的游戲規(guī)則，夫妻聯(lián)合的第一個項目，就是SOHO現(xiàn)代城，位于北京中央商務區(qū)。十幾年來，張欣鼓勵年輕設計師大膽嘗試，用不俗的品位為SOHO系建筑把關。非建筑設計專業(yè)背景出身，也沒妨礙她成為最受全球先鋒建筑設計師歡迎的“伯樂”。

樓建好了，“營銷天才”潘石屹出場。1999年，隨著一篇名為《SOHO現(xiàn)代城·居家辦公·酷.com》的文章見諸報端，SOHO的概念被正式推出。過了一年，SOHO現(xiàn)代城的廣告鋪天蓋地，廣受市場關注。有了前面的鋪墊，SOHO現(xiàn)代城開盤的第三天，日銷售超過一億，不到一個月，認購量達到十之七八，客戶甚至在夜間排隊。

SOHO北京公館、北京SOHO尚都、北京朝外SOHO、博鰲藍色海岸、建外SOHO、長城腳下的公社，一棟棟SOHO系大樓乘著東風接連誕生。

“SOHO”代表著互聯(lián)網(wǎng)語境下的一種自由、彈性的新工作形式——小型辦公、家居辦公。潘石屹把這個概念引到中國，房地產(chǎn)的傳統(tǒng)行業(yè)自此與互聯(lián)網(wǎng)高新技術(shù)掛上了鉤。

2007年，SOHO中國上市，公司融資19億美元，成為亞洲最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)IPO。上市首日，張欣說要五年內(nèi)沖千億超萬科，一時風頭無兩。

香港的學者和批評家指責潘石屹夫婦編造出一些虛無的概念來炒作，“難道他們不應該為北京荒謬的房價負責嗎？”建筑的實用性也受到質(zhì)疑，SOHO現(xiàn)代城被指忽略建筑功能，附加一些不重要的特色。

但此前的合伙人們不談論這些建筑的質(zhì)量，他們把潘石屹視為“房地產(chǎn)行業(yè)的天才”和“北京最成功的私人開發(fā)商”，他們關注的是潘石屹如何依靠一個概念，創(chuàng)造地產(chǎn)營銷的巔峰之作。

借著“SOHO”的熱度，潘石屹仗著“低價買高價出”的套路一路高歌。他當起了“爛尾樓接盤俠”，上市兩年內(nèi)，潘石屹買下了素有“第一爛尾樓”之稱的北京民源大廈與上海東海廣場，后者曾被倒手六次。緊接著，他又拿下以23.4億元拿下北京嘉盛中心，收購后兩月后，售價比收購價高出約89%。開盤首日就收入20.8億元。

SOHO中國項目中，將近一半在接手前都是空置或爛尾樓房。完工之后，套上自己的品牌，價格翻番，再散售給以西北煤老板和江浙私營企業(yè)主為主的客戶。

折戟共享辦公，賣樓求生

撿快錢的模式好景不長，2010年4月，樓市調(diào)控措施接二連三出臺，潘石屹感慨，樓市開始進入“冰川季”。不到一個月，北京官方又出臺禁止物業(yè)散售政策，給SOHO中國一記重擊。潘石屹不得不接受張欣“由售轉(zhuǎn)租”的意見，他一邊表示“擁護北京新政策”，一邊遣散自己的銷售精英隊伍，大舉進軍上海市場。

2012年開始，潘石屹從“銷售員”變成了“包租公”，他放棄了賣方巨額收益這塊肥肉，宣布告別散售模式，開啟SOHO中國“由售轉(zhuǎn)租”的第一次轉(zhuǎn)型。潘石屹對外高調(diào)道出企業(yè)轉(zhuǎn)型的緣由：“自持物業(yè)比持有人民幣更好。”

但當時的商業(yè)運營業(yè)態(tài)并不樂觀，CBD寫字樓的租客在逃離;超市的利潤周期太長，無法支撐SOHO的地產(chǎn)投資;百貨零售企業(yè)也出現(xiàn)大面積的洗牌現(xiàn)象。到了2015年，SOHO中國迎來最低谷期，全年僅實現(xiàn)營業(yè)額9.95億元。

另一方面，潘石屹一家緊鑼密鼓在海外布局。2011年，潘石屹花費5到7億美元投資美國辦公大樓項目;2012年，張欣斥資6億美金，成為曼哈頓公園大道廣場股東，又在次年與巴西財團共同收購美國通用汽車大廈40%的股權(quán)。潘石屹之子潘瑞在英國讀博，并在當?shù)爻闪⒘朔康禺a(chǎn)公司，擁有多個大型地產(chǎn)項目，包括首個由華人主導的英國學生公寓品牌UNINN。

盡管如此，潘石屹對轉(zhuǎn)型的前景信心滿滿，夸下海口，聲稱五年內(nèi)公司租金年收入將超過40億美元。他給自己找到的答案，是把辦公桌租給互聯(lián)網(wǎng)公司。

潘石屹到了國外，目睹共享辦公行業(yè)“獨角獸”WeWork在擴張的路上高歌猛進。他把WeWork的經(jīng)營模式搬到中國來，2015年1月，SOHO中國推出移動辦公項目SOHO 3Q。將寫字樓短租出去，預訂、選位、支付等各個環(huán)節(jié)都在網(wǎng)上完成，用戶只需帶著手機和電腦來工作。

當年的“雙創(chuàng)”熱潮催生了一大批創(chuàng)業(yè)公司，共享辦公行業(yè)迎來井噴式的發(fā)展。WeWork的“信徒們”一哄而上，業(yè)內(nèi)甚至有人調(diào)侃，“辦公空間太多，創(chuàng)業(yè)者不夠用了。” 這一年年底，SOHO3Q在北京和上海建成了11個中心，有一萬多個座位投入使用。

很快，互聯(lián)網(wǎng)寒潮呼嘯而來，無數(shù)創(chuàng)業(yè)公司面臨倒閉、裁員的窘境。望京SOHO樓下的滴滴司機見人就開始議論，以前晚上十二點還滿滿的，現(xiàn)在十點左右就載不到人了。

科技泡沫破裂，共享辦公的營收也隨之下降。

一直被潘石屹追隨的共享辦公巨頭WeWork，在短短一個多月內(nèi)，經(jīng)歷了股指腰斬、IPO夭折、創(chuàng)始人“被辭職”的連環(huán)炸。WeWork甚至被質(zhì)疑是一場龐氏騙局，共享辦公行業(yè)陷入焦慮與質(zhì)疑。

在這樣的背景下，SOHO如同一顆隨波逐流的棋子。

如何擺脫依賴租金的單一成本的困境？10月22日，有消息稱，SOHO3Q已經(jīng)將旗下的11個項目打包賣給筑夢之星，目前已經(jīng)開始進入合同審批流程。

而且這不是第一次售賣旗下的資產(chǎn)了。曾經(jīng)被他公開宣稱永遠不會出售的外灘SOHO和望京SOHO，轉(zhuǎn)眼也躺在售貨架上。

潘石屹面對拋售資產(chǎn)的質(zhì)疑一向輕車熟路。2016年，他出售上海SOHO世紀廣場，接受采訪時，他在談吐間顯示自己的幽默感：“做生意還是要靈活。”

5年內(nèi)，潘石屹夫婦二人已經(jīng)累計套現(xiàn)293.41億人民幣。人們很難再相信他那套“拋售是為了向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”的說辭。但SOHO中國的營收一路下滑，從2012年的155.44億元降至2018年的20.89億。2014年以來，潘石屹不斷出售房產(chǎn)項目，鮮少拿地。

SOHO中國連年售賣資產(chǎn)，目前只有北京的前門大街、望京SOHO、光華路SOHO、銀河SOHO、麗澤SOHO、上海的復興廣場SOHO、外灘SOHO、天山廣場SOHO、古北SOHO等九個項目在手。

近日有消息稱，黑石集團聯(lián)合新加坡國有控股的GIC公司成立買方團，有意收購SOHO中國的核心資產(chǎn)“八大金剛”（指北京的前門大街、望京SOHO、光華路SOHO、麗澤SOHO，以及上海的復興廣場SOHO、外灘SOHO、古北SOHO和SOHO天山廣場項目）。

如被黑石收購的消息屬實，潘石屹的拋售行為，無異于全面清倉、撤出中國市場。

那這回，潘石屹該往哪里跑呢？