房地產(chǎn)建設(shè)過程中安裝成本的管理控制

孫翠連 福建金帝集團(tuán)有限公司

1 引言

強(qiáng)化房地產(chǎn)項目的成本管理不僅能促使地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，還能夠節(jié)約社會資源，直接或間接的促進(jìn)各工序技術(shù)的改良，進(jìn)而有利于行業(yè)的良性發(fā)展，穩(wěn)固經(jīng)濟(jì)地位的同時間接為中國經(jīng)濟(jì)營造良好的氛圍。

2 房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中成本控制流程及增加安裝成本的重要因素

2.1 成本控制流程

建造標(biāo)準(zhǔn)明確后，在執(zhí)行明確的建造標(biāo)準(zhǔn)前提下，確定安裝專業(yè)所占建造造價的大概比例，繼而選出對應(yīng)的材料及設(shè)備的檔次，并明確下發(fā)各職能部門執(zhí)行。

招標(biāo)階段，招標(biāo)文件及對應(yīng)合同的編寫要結(jié)合建造標(biāo)準(zhǔn)、工程性質(zhì)、材料和設(shè)備的檔次及類似工程歷史已發(fā)生現(xiàn)在需規(guī)避的風(fēng)險等進(jìn)行編寫，以避免或者盡可能減少施工過程中可能出現(xiàn)的造價增加。

施工階段，結(jié)合合同、招標(biāo)文件及圖紙嚴(yán)格控制簽證變更的發(fā)生，并結(jié)合實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行工程款審核，投資情況提前進(jìn)行資金計劃安排，對財務(wù)成本節(jié)約進(jìn)行有力支持。

竣工結(jié)算階段，根據(jù)合同，招標(biāo)文件、竣工圖及現(xiàn)場資料等進(jìn)行項目結(jié)算，對所有影響合同價的資料均應(yīng)進(jìn)行考量、分析、記錄。

2.2 增加房地產(chǎn)建設(shè)過程中安裝成本的因素

2.2.1 圖紙問題導(dǎo)致的簽證因素

目前房地產(chǎn)項目分包合同多為含稅固定合同總價風(fēng)險包干合同，即在圖紙未變更情況下所造成的增減均不予調(diào)整總價，甲方要求變更和增減的內(nèi)容除外。

簽證主要的問題在于：（1）圖紙的變更，主要原因在于設(shè)計單位從業(yè)人員未明確自身的職能與工程建設(shè)安全、成本之間的聯(lián)系，因經(jīng)驗不足或職業(yè)操守問題導(dǎo)致圖紙在設(shè)計及審核階段出現(xiàn)有意或無意的疏漏，導(dǎo)致在后續(xù)施工過程中出現(xiàn)大量簽證；（2）甲方現(xiàn)場施工管理人員及監(jiān)理監(jiān)察不到位，導(dǎo)致不合格品的產(chǎn)生，造成安全問題及返工現(xiàn)象，直接影響其他交叉工種，造成整個項目的延期、工期索賠更有甚者造成人員傷亡等重大安全事件等。

2.2.2 材料檔次確定及品牌選定不當(dāng)導(dǎo)致的成本增加

安裝項目材料及設(shè)備占安裝項目總造價比例較大，產(chǎn)品定位直接影響安裝項目的總造價，選擇品牌被報備也會直接影響施工單位的報價，從而導(dǎo)致合同價大幅上升。

2.2.3 管理人員業(yè)務(wù)水平參差不齊

為節(jié)約人工成本，多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)場管理人員經(jīng)驗欠缺，施工過程中無法把控項目節(jié)奏，導(dǎo)致交叉工程互相推諉扯皮，貽誤工期；無認(rèn)識到自身職能與成本控制的關(guān)系，監(jiān)控不到位，導(dǎo)致施工單位材料以次充好，工程量虛報瞞報，造成財務(wù)成本的增加；專業(yè)理解不到位，對可優(yōu)化的內(nèi)容視而不見，造成浪費(fèi)；對定額含量、合同等法律法規(guī)文件理解不到位，重復(fù)計算，超付等問題均會直接造成成本增加。

2.2.4 部門之間溝通協(xié)調(diào)不暢

成本控制為全員執(zhí)行行為，不僅僅是成本控制部的職責(zé)，需要全員都要有成本控制意識。

設(shè)計部需保證圖紙的質(zhì)量，為項目部施工管理創(chuàng)造好的前提，為成本控制部創(chuàng)造有利的成本控制環(huán)境，并需在施工過程中提出方案優(yōu)化及技術(shù)支持；項目部需羅列歷史項目已發(fā)生可避免的風(fēng)險，在招標(biāo)階段寫入招標(biāo)文件及合同條款，合理規(guī)避風(fēng)險，減少浪費(fèi)及成本投入。采購部對產(chǎn)品檔次進(jìn)行明確判斷，并就大宗產(chǎn)品進(jìn)行戰(zhàn)略采購，跟生產(chǎn)廠家簽署戰(zhàn)略采購協(xié)議，從源頭降低材料及設(shè)備價格，減少成本投入。各部門在保證自成系統(tǒng)下不能各自為戰(zhàn)，互相推諉。

3 房地產(chǎn)建設(shè)過程中安裝成本控制的具體措施

3.1 建立健全相關(guān)制度

應(yīng)在原有監(jiān)管和驗收制度的前提下針對易發(fā)生問題環(huán)節(jié)制定專項制度，成本部做好工程統(tǒng)計建立大數(shù)據(jù)庫，為建造標(biāo)準(zhǔn)確定提供相對精準(zhǔn)的參考數(shù)據(jù)，項目結(jié)束后強(qiáng)制要求各單位配合對各數(shù)據(jù)進(jìn)行搜集整理（尤其是施工過程中已發(fā)生可避免的情況匯總反饋）；施工圖階段進(jìn)行專項方案討論，結(jié)合各部門意見，在符合建造標(biāo)準(zhǔn)的情況下設(shè)計出圖，責(zé)任到人，安裝專業(yè)設(shè)計一定避免特殊技術(shù)參數(shù)或者為某少數(shù)品牌量身定做的情況出現(xiàn)，根源上避免產(chǎn)品指定；施工階段，成本部有效執(zhí)行動態(tài)成本控制，及時預(yù)警，各部門配合，做到有據(jù)可查，有據(jù)可依。

3.2 提高工作人員素質(zhì)

首先提高甲方現(xiàn)場管理人員的素質(zhì)，要有成本控制及法律意識，具備較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力能對施工節(jié)奏進(jìn)行把控及時對施工工藝進(jìn)行優(yōu)化，有較強(qiáng)的安全生產(chǎn)意識，有效協(xié)調(diào)或盡量避免各工種各工作面“打架”問題，有效解決返工及可能存在的索賠風(fēng)險。

其次提高成本控制人員素質(zhì)，對定額含量所對應(yīng)施工工藝要有明確認(rèn)識，避免重復(fù)計算造成浪費(fèi)，對現(xiàn)行法律法規(guī)認(rèn)識到位，做好臺賬管理，準(zhǔn)確記錄并執(zhí)行不同計價法規(guī)下的工程量等直接改變造價總額的數(shù)據(jù)。

再次就是負(fù)責(zé)對應(yīng)項目建設(shè)的設(shè)計人員，接到設(shè)計任務(wù)及執(zhí)行過程中要有高度的成本管理意識，結(jié)合歷史項目經(jīng)驗嚴(yán)格審核完善圖紙，在方案不變的情況下最大限度的避免或者減少簽證，施工階段根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況及時優(yōu)化圖紙或提出優(yōu)化的施工方案，使用新工藝切實(shí)減少投資成本。

最后其他配套人員亦需規(guī)范行為，保證造價數(shù)據(jù)及工程資料的完整性，精確性，可追溯性為項目完工周期節(jié)約時間，減少人員工資開支。

3.3 制定合理的動態(tài)成本控制方案

本文提出成本預(yù)算的動態(tài)管理模式，側(cè)重于在滿足不超概算的情況下動態(tài)成本控制，多部門參與，提前預(yù)警。超概算時需研討應(yīng)對方案，不超概算時，討論是否有其他降低成本的措施，從而實(shí)現(xiàn)成本管理的動態(tài)控制。以國內(nèi)某市房地產(chǎn)建設(shè)H項目為例，首先針對H項目建設(shè)進(jìn)行責(zé)任、權(quán)利以及各方利益的明確分配，確保每一個環(huán)節(jié)的成本控制都有專門的負(fù)責(zé)人員負(fù)責(zé)監(jiān)管。隨后建立成本動態(tài)管理預(yù)算體系如下圖1所示。

圖1

由上圖可知本過程中將預(yù)算組織作為了成本動態(tài)管理的中心，并以編制、目標(biāo)、執(zhí)行和考評作為四個重要的循環(huán)流程，在這一環(huán)節(jié)中預(yù)算目標(biāo)發(fā)揮著指導(dǎo)的作用，是預(yù)算編制的基礎(chǔ)。最后建設(shè)企業(yè)基于成本動態(tài)管理建立施工預(yù)算管控方案。

3.4 重視監(jiān)理作用

監(jiān)理審查工作的科學(xué)性、規(guī)范性、準(zhǔn)確性直接影響著建筑成品的質(zhì)量，安全、工期，重視并發(fā)揮監(jiān)理單位的重要性，為房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利進(jìn)行多一道安全防護(hù)屏障。

4 結(jié)束語

地產(chǎn)行業(yè)已過了黃金期，從野蠻生長階段已過渡到精細(xì)化管理階段，面對大環(huán)境活下去的呼聲此起彼伏，成本控制幾近嚴(yán)苛，隨著人們對舒適度的要求日益提高，對建筑產(chǎn)品配套要求越來越完備，相應(yīng)對安裝專業(yè)的要求越發(fā)凸顯，安裝工程成本在地產(chǎn)行業(yè)項目的造價占比也越來越大，重視安裝工程的成本控制成為必要。