房地產項目策劃階段的投資可行性研究

肖蓮

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隨著房地產行業的快速崛起，對相關投資項目財務分析提出了更高的要求，在財務分析中應與現行的法律法規相結合，對實際財務情況進行考察，分析項目直接的財務效應與費用情況，在此基礎上對項目的可行性進行綜合評價。

1 房地產項目投資決策過程分析

1.1 項目初判和立項階段

項目拓展部門通過多渠道獲取項目信息，包括項目所在區域、具體位置、土地指標、規劃條件、周邊環境等，并通過項目實地考察，對項目信息、區域規劃、市場環境等方面進行初步分析與判斷，識別投資機會，形成項目考察與評估報告，報上級進行項目立項評判。在此階段，需要把握幾個要點：項目拓展的區域要符合企業整體戰略布局要求；要以企業制定的土地儲備計劃作為開展項目拓展工作的指導與依據；所選項目要具有良好的市場環境和合理的預期收益，初步符合公司對項目的投資回報要求；對項目進行初步經濟測算，以項目目標利潤與風險可控作為項目立項的重要依據。

1.2 項目可行性研究階段

通過立項確認的項目可進入可行性研究階段。項目可行性研究是指對項目市場環境、產品規劃、開發成本、財務風險、市場營銷等各個環節進行全面深入的研究與論證，確定項目開發方案，估算項目投資，測算項目經濟效益，分析項目的優缺點，識別項目潛在風險并提出防范措施，由此確定項目的投資價值及最終投資方案，作為項目決策的重要依據。在此階段，需要重點把握以下幾點：其一，深化市場調查分析，對宏觀環境、行業環境、企業資源、項目背景做細致分析，了解當地土地開發政策、稅收政策、融資環境、居民經濟水平，樓市發展動態等信息，為后續項目定位、營銷方案提供依據。其二，各職能條線分工合作，提出各種可能的開發方案，并對開發方案進行比較分析。設計部門根據項目基礎信息做出規劃設計方案；成本部門根據項目定位及設計方案，估算項目開發類成本數據，并根據項目開發進度安排成本現金流支出；銷售部門根據市場調研確定大致銷售價格區間、銷售進度及銷售現金流。其三，在合理預測基礎上，財務部門根據各部門提交的項目收支、現金流量、關鍵節點等信息，合理安排項目融資方案，計算項目稅金，對項目經濟效益進行估算，并得出用于評價項目可行性的關鍵價值指標。其四，采用合理的資本預算評價方法，對項目價值指標進行比較分析，評估項目投資風險。項目拓展部門負責收集、整理、匯總可行性研究成果，報上級確定項目投資方案及可接受的成本上限，最終形成項目可行性研究報告，組織召開項目評審會。

2 房地產項目可行性研究的步驟

（1）資料策劃準備階段，房地產項目可行性研究要求一定數量的專門人員來進行設計和組織。要明確房地產項目可行性研究團隊，討論房地產項目運行的可行性研究方案，并劃撥這個決策團隊需要的設計經費。（2）房地產項目可行性研究的資料整理階段，房地產項目可行性研究要求整理匯總與要開發土地有關的客觀地理環境條件、社會經濟條件和政策標準法規。資料搜集必須要做到全面、準確、科學、相關、嚴謹。（3）房地產項目可行性研究方案的預期和討論階段，這個階段是要在前期工作都準備完成，基本掌握完整的房地產項目可行性研究資料基礎上才可以開展，需要綜合考慮地理水文資料、政策法規、開發商投資能力等情況，最后制定出初步的房地產項目可行性開發方案草稿。（4）對房地產項目可行性研究方案進行論證，運用先進的數學分析方法，結合財務情況、自然環境、社會國情等選擇可以保證各方利益盡可能最大化的方案。

3 房地產行業財務風險的有效防范措施

3.1 重視項目可行性規劃，降低投籌資風險

在房地產投資過程中進行項目可行性研究是防范財務風險的有效途徑之一。房地產項目投資涉及面較廣、開發周期長且投資金額較大，其中許多因素都處于動態變化之中，不能一味地進行固定判斷。因此，房地產企業要確保做好項目投資可行性的規劃和研究。首先，要積極收集項目相關的企業內外部信息，確保信息在不同單位和部門之間交流共享，保證工作的同步性和高效性，方便不同部門共同對投資項目進行全面深入的可行性分析；其次，在項目的可行性分析中要著重預測和估算銷售收入、廣告宣傳費用、前期施工預算和開發房屋費用等，在凈利潤和現金流的預測基礎上做出更為全面的投入回報和投入產出財務評估，以通過綜合評價這些指標分析房地產投資項目的可行性。

3.2 建立風險預警防范機制，加強預算管理執行力

在房地產項目開發中，如果預計某一事項可能會帶來財務風險，則應當根據實際情況設立相應的風險管理分析目標，對該財務風險進行評估并及時采取應對措施。建立房地產行業的財務預警系統，則要設置并把握敏感性的財務指標變化，尤其是對企業的盈利、發展、運營和債償能力做好有效重點的分析，通過建立數學模型和比例分析這類的定性定量方法，結合市場營銷、金融、財務管理等相關學科的理論知識，收集總結大量國內外房地產行業的實時信息，及時挖掘出潛在的財務風險，提出可能的財務危機問題，引起行業重視，以采取相應措施應對和規避。

4 結語

房地產企業經營風險加大，項目投資決策的重要性與日俱增。所以，需要房地產企業建立相應的項目投資決策制度，對項目投資流程進行規范，強化對市場的合理預測，運用科學的資本預算方法，對投資方案進行分析評估，使投資決策更理性科學，并且充分意識到項目投資風險，采用合理措施有效規避、減少風險，促進企業長遠穩定發展。