論房地產造價管理的有效控制

高鵬飛

大連西成房地產開發有限公司 遼寧大連 116000

房地產造價主要是指房地產項目在建設過程中所耗費的所有費用，也可以被理解為該項目有計劃地進行固定資產再生產、形成相對地無形資產、輔底流動資金——三項數據的總和。對房地產進行造價管理就意味著在優化設計和建設方案的基礎上，在建設過程的各個階段采取可靠的方法和措施將造價控制在合理的范圍之內。就目前我國大部分房地產項目而言，其在建筑工程方面的投資約占到項目總投資的60%，如何更好地控制這部分投入，在合理使用人力、物力和財力的基礎上，獲得最大的投資效益，就是工程造價控制的關鍵所在。長期以來，我國的房地產造價管理存在很多問題，這些問題多少是因為造假沒有得到合理控制所致，這般輕則損害了房地產開發商和投資者的利益，重則損害了國家的利益，為我國建筑行業的發展及城市建設造成了障礙。因此，我們必須從理性角度審視目前存在的問題，開啟改革，并將造價控制和有效管理貫徹于房地產項目的全過程。

1 項目決策階段

項目決策是房地產項目造價管理的源頭，而對地產項目進行合理選擇是對經濟資源進行合理配置最為直接的手段。在決策階段采取所采取的各項技術方案，對項目的工程造價會產生很大影響，尤其是對項目地點的選擇、設備的選用、建設水平的高低以及工藝的評選都將對工程造價產生至關重要的影響。

1.1 通過市場調研，采集相關數據和市場信息

所謂的市場調研是指對規劃建設的房地產項目所能提供的服務及產品，其市場占有可行性進行分析，在掌握準確數據和市場信息的基礎上，通過綜合性的數據分析，就市場的當前近況和未來發展進行分析和預測，論證該項目建設的可行性、必要性以及對精準的造價控制問題做出預判。

1.2 通過財務評價，為項目建設提供合理的經濟分析與預測

財務工作人員需要在國家現有的財稅政策及相關制度體系下，通過對項目本身的清償能力、贏利能力、靜態以及動態投資回收期進行分析，考察該項目在財務上取得長效發展的可行性。同時財務工作人員還需要應對競爭力、不確定因素、綜合市場等多項元素進行分析，進而選擇價格方案進行比較，確定最終的實施方案，目的在于對項目未來的發展情況擁有更為充分的了解，減少投資風險[1]。

2 項目設計階段

對于房地產項目而言，設計階段主要包括兩個范疇，一是初步設計階段，二是施工圖設計階段，就整個造價管理的過程來看，設計階段是控制的重點與核心。長期以來我國多數建筑單位普遍性存在著忽視設計階段造價控制，將造價控制的主要精力置于工程實施階段，在招標采購、工程結算等環節做精賬、做細賬——如此，雖然會有一定的效果，但卻是因小失大。

3 項目招投標階段

通過招投標，房地產開發商可以擇優選擇承包商，這樣自然有利于進行造價控制。標底編制人員有必要根據取費標準、施工圖紙、現行規范、定額和現場因素、工期等進行認真標底編制，并將結果控制在合理的范圍內[2]。一份完整的招標文件，不僅能夠充分體現出開發商的意圖，更能推進工程施工的順利進行，最紅提升造價管理的有效控制和監督水平。

4 項目施工實施階段

房地產項目的造價管理其重中之重發生在具體的施工階段，在這一階段因為隨著外部環境的變化以及各種前期不曾預料到的問題的出現，設計變更、造價變化——之類的問題會頻頻出現，所以這一階段的造價管理必須注意這樣幾個問題：

首先，要加強對施工進度網絡計劃的管理。施工過程中要對各個工種靈活調配，避免因為調度不暢造成設備應用的冗雜和浪費；

其次，要加強對于設計變更的管理，重視對施工圖紙的審查，避免漏項以及變更情況的發生[3]。如果在后續施工的過程中必須要發生變更，也要盡量將變更提前，因為變更越早、損失越小，反之于企業而言很有可能出現無法掌控的損失；

最后，要加強施工現場的管理和監理，嚴格現場簽證管理制度，以便能及時掌握項目造價的變化情況。在具體的房地產項目施工過程中，施工單位要加強現場管理，房地產開發商有必要對施工單位是否嚴格按照圖紙施工進行必要的監督。

5 項目竣工結算階段

該階段需要做好這樣幾方面工作：

5.1 檢查隱蔽工程驗收記錄

房地產施工過程中存在諸多的隱蔽工程，在竣工驗收和結算階段，即便是這些隱蔽工程也需要進行驗收，并由監理工程師進行簽字確認。

5.2 合同條款的核對

首先，要仔細核對軍工驗收內容是否符合合同條款的相關要求，驗收是否合格，只有合乎標準，驗收合格的工程才可以開啟竣工結算；其次，應按照合同約定的取費標準、結算方式、計價辦法、供材價格和其他條款逐一對項目竣工結算進行審核，若發現存在合同當中約定不清或遺漏之處，應和施工單位及委托方共同協商，確定最終的結算原則[4]。

5.3 審查設計變更、簽證

房地產項目出現需要設計變更的情況時，應由設計單位出具修改圖紙以及“設計變更通知單”，同時更需要經過監理工程師及設計單位同意并簽字確認以后，方正式生效；若出現重大變更時，還需要經由原審批部門進行審批，否則變更內容不列入結算范圍當中。

總而言之，目前我國投身房地產開發項目的企業非常多，但是卻未必每一個項目的最終呈現都能夠讓人滿意、都能夠贏得社會的口碑與贊許。對于地產項目而言，要想收獲效益、收獲口碑，最為關鍵的就是對質量進行控制、對造價管理進行有效度量，如此才能實現效益最大化、成本最低話，使二者達到一種相對平衡的理想狀態。當然從長遠來看，造價管理本就是一項非常復雜的工作，其在具體推進的過程中必然會面對更多的不可控，這就要求相關企業加強人才培養，以備不時之需。