房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的分析

劉玉娟

寧夏正通工程咨詢有限公司 寧夏銀川 750000

1 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的重要意義

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)投資大、回報(bào)率也高的行業(yè)。很多人對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)躍躍欲試，都想加入該行業(yè)分得一杯羹。但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從前期組織項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)、土地的獲取、圖紙的設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工至竣工驗(yàn)收等，都需要房地產(chǎn)公司投入大量的資金、人力、物力。在現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，企業(yè)的成本控制不能再把重點(diǎn)放在工程項(xiàng)目的施工階段和結(jié)算階段，而忽視了工程項(xiàng)目的前期階段的控制。良好的成本控制對(duì)企業(yè)的發(fā)展有著舉足輕重的作用，企業(yè)只有嚴(yán)抓成本控制管理，才能在眾多競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)中脫穎而出[1]。

2 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制所存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的管理比較落后，只有少數(shù)房企開(kāi)始意識(shí)到要從全壽命期、全過(guò)程、全要素、全方位來(lái)進(jìn)行全面成本控制。在工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，很多房地產(chǎn)企業(yè)為了追求高額利潤(rùn)刻意壓低成本，對(duì)前期設(shè)計(jì)階段重視度不夠，縮減設(shè)計(jì)費(fèi)用，使得工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、設(shè)計(jì)圖紙不完善。增加設(shè)計(jì)改動(dòng)次數(shù)也導(dǎo)致后期工作連續(xù)性變差。另外，企業(yè)的成本控制管理反映的是整個(gè)公司項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的整體合作能力，企業(yè)要加強(qiáng)員工的成本控制意識(shí)，建立完善的成本控制體系并得以實(shí)施，才有利于企業(yè)的良性發(fā)展，實(shí)現(xiàn)最大的投資回報(bào)。

3 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的措施分析

3.1 投資決策階段的成本控制

投資決策階段是工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵性階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)專業(yè)化、系統(tǒng)化的過(guò)程，在這個(gè)階段房地產(chǎn)公司要進(jìn)行項(xiàng)目建議書(shū)、投資估算等工作內(nèi)容。要建立優(yōu)秀的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)由經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)技術(shù)人才組成，可以是自己公司人員組建，也可以聘請(qǐng)專業(yè)的工程公司或咨詢公司進(jìn)行項(xiàng)目管理。成本控制人員要參與投資決策階段的具體工作，要全面分析各種數(shù)據(jù)，為決策層提供科學(xué)依據(jù)。

3.2 設(shè)計(jì)過(guò)程中的成本控制

設(shè)計(jì)階段是工程項(xiàng)目的定位階段，在保證項(xiàng)目的工程標(biāo)準(zhǔn)、工程利潤(rùn)及其他功能的前提下，通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)達(dá)到降低資源投入減少資源浪費(fèi)從而降低工程造價(jià)。

（1）限額設(shè)計(jì)方面：作為設(shè)計(jì)人員對(duì)建筑工程預(yù)算定額、費(fèi)用定額、建筑材料預(yù)算價(jià)格都要熟練掌握，依據(jù)項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，最后控制施工圖設(shè)計(jì)概算。

（2）降低成本方面：設(shè)計(jì)人員不但要精通設(shè)計(jì)方面的知識(shí)，還要熟悉施工方面的知識(shí)。特別是要了解當(dāng)?shù)氐牡乩憝h(huán)境、氣候條件等。設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)前，應(yīng)實(shí)地勘察當(dāng)?shù)氐慕ㄖ厣蚪ㄔO(shè)單位了解建設(shè)目的、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)特點(diǎn)等具體情況。設(shè)計(jì)完成后，在具體施工時(shí)，如果發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)與實(shí)際有差別，材料可以代用時(shí)，及時(shí)與建設(shè)方溝通調(diào)整進(jìn)行更改，并由造價(jià)人員檢查實(shí)際費(fèi)用的增減，盡最大可能降低工程造價(jià)，控制在投資范圍內(nèi)。（如某文化旅游生態(tài)園建設(shè)項(xiàng)目，設(shè)計(jì)水系走廊欄桿為鋼筋混凝土，欄桿高1.2m，截面尺寸為100＊100mm，間距為100mm，上下各有一根水平的鋼筋混凝土梁，截面尺寸100＊100mm，圖審時(shí)提出，因欄桿尺寸小，間距密，鋼筋、混凝土、模板施工都比較困難，且混凝土自重較大，經(jīng)建議更改為防腐木欄桿，制作安裝都方便，且費(fèi)用比鋼筋混凝土欄桿少，此項(xiàng)更改節(jié)省費(fèi)用45萬(wàn)元）[2]。

3.3 招投標(biāo)階段的成本控制

招投標(biāo)階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目的成本管理和結(jié)算工作.成本控制管理人員要做好招投標(biāo)工作 ，在招標(biāo)階段控制造價(jià)要注意以下幾點(diǎn)：

（1）承包方面：總承包為主，部分分包。單位工程可以平方米造價(jià)承包或總價(jià)承包，有些分項(xiàng)工程如百葉、成品雨篷、幕墻等可以采取分包。

（2）甲供材料方面：在資金允許的條件下，有些材料也可以考慮甲供，比如因季節(jié)因素價(jià)格變動(dòng)較大的鋼材、水泥，還有涉及工程品質(zhì)的外墻漆、外墻磚等材料。

（3）土石方工程方面：土石方工程要選擇專業(yè)公司進(jìn)行施工，尤其大型的土石方工程，成本控制造價(jià)員要到現(xiàn)場(chǎng)了解地形地貌，參與并配合現(xiàn)場(chǎng)施工人員測(cè)量繪制方格網(wǎng)，才能保證土石方工程量計(jì)算的精準(zhǔn)。

招投標(biāo)工作環(huán)節(jié)比較多，一定要注意加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的資格審查和對(duì)標(biāo)底的審核。以防投標(biāo)單位盲目低價(jià)中標(biāo)，為后期的施工管理和工程結(jié)算帶來(lái)困難。

3.4 施工過(guò)程的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)施工過(guò)程的成本控制，首先，要加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的監(jiān)督和管理；在施工過(guò)程中設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證是不可避免的，要有一個(gè)嚴(yán)密的管理控制體系，要保證書(shū)面施工內(nèi)容清楚，簽字手續(xù)齊全，為結(jié)算工作提供依據(jù)。其次.還要加強(qiáng)設(shè)備和材料的品質(zhì)與價(jià)格管理；自行采購(gòu)可避免雙方結(jié)算時(shí)產(chǎn)生爭(zhēng)議。

3.5 工程竣工結(jié)算的成本控制

結(jié)算工作的特點(diǎn)是：量大、復(fù)雜、集中。企業(yè)成本控制人員平時(shí)要多去施工現(xiàn)場(chǎng)收集相關(guān)資料，多咨詢、多記錄、拍照留底，提前準(zhǔn)備結(jié)算工作，查看資料的完整性。工程結(jié)算過(guò)程中要詳細(xì)核對(duì)結(jié)算資料，多次現(xiàn)場(chǎng)查看、測(cè)量，詢問(wèn)相關(guān)人員，要做到計(jì)量準(zhǔn)確，正確計(jì)價(jià)取費(fèi)，不缺項(xiàng)漏項(xiàng)，杜絕類似竣工圖紙中包含的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際未施工，結(jié)算時(shí)計(jì)入成本的現(xiàn)象發(fā)生，嚴(yán)控每一個(gè)結(jié)算環(huán)節(jié)，按實(shí)增減，保質(zhì)保量，提高經(jīng)濟(jì)效益[3]。

4 結(jié)語(yǔ)

近年來(lái)，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的要求越來(lái)越高，房地產(chǎn)企業(yè)需要理性的對(duì)待房?jī)r(jià)高的問(wèn)題，既不能忽視了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量又要獲取經(jīng)濟(jì)效益。因此，成本控制就成為了最有效的途徑。企業(yè)要加強(qiáng)全體員工的成本控制意識(shí)，樹(shù)立“節(jié)約就是賺到”的理念，減少資源浪費(fèi)，降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本使企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益最大化。