陜西省東莊水利樞紐工程農村房屋補償標準測算方法研究

毋智琦，趙江濤

（陜西省水利電力勘測設計研究院，陜西 西安 710001）

0 引言

東莊水利樞紐工程建設征地主要涉及咸陽市的禮泉、淳化、彬州和永壽等4個縣(市)，規劃搬遷安置農村移民958戶3338人，拆遷各類房屋134860.6 m2。

房屋補償是移民安置規劃投資概算的重要組成部分，更是與移民的切身利益緊密相關。目前的水利水電工程農村房屋補償標準采用重置價格確定，并且不包含房屋的舊料利用和裝修費用[1]。但由于農村房屋一般沒有專門的設計圖紙，戶型選擇隨意，建筑材料價格和人工費也不統一，為東莊水庫移民房屋補償標準的制定帶來一定程度的困擾。因此，需要在現場調查的基礎上，根據相關規范和當地建筑習慣設置建筑工程量測算項目，結合官方發布的《工程造價信息》客觀、合理的確定移民房屋補償單價。既是對移民資金安全的負責，也是對移民自身權益的維護，更能對移民安置實施進度起到較好的推進作用。

1 典型調查前的準備工作

1.1 成立房屋測算工作組

工作組由建設單位牽頭組建，成員包括移民主管部門、移民安置實施單位、住建部門、鄉鎮和村組干部、設計單位。其中設計單位包括征地移民、建筑、造價等三個專業。

（1）建設單位：負責房屋測算工作中的協調聯絡，成果上報。

（2）移民主管部門：負責測算工作中的監督，出具關于測算成果的意見。

（3）移民安置實施單位：選定房屋典型測算對象，參與測算工作。

（4）地方住建部門：復核設計單位提交的各項成果。

（5）鄉鎮和村組干部：初步選定房屋典型測算對象，協調被測算對象權屬人到場。

（6）設計單位：負責擬定調查內容，制定調查表格，計算建筑工程量，計算工程造價，編制測算報告。

1.2 提前策劃，明確工作范圍和思路

測算工作開始之前，收集移民安置區地方政府關于農村建房的政策要求，了解當地建房特點、層數層高習慣等。

東莊水利樞紐工程移民安置房典型測算的對象以磚混結構為主，其他結構房屋標準根據磚混房屋測算標準的變化幅度進行調整。了解當地房屋的建筑習慣，既可以充實《房屋建筑情況調查表》的調查內容設置，避免錯漏項；還可以掌握房屋基礎的常規處理深度，修正隱蔽工程的計算成果。

2 典型房屋調查

2.1 典型戶選取

以初步擬定的候選樣本房屋清單為基礎，結合移民安置區的房屋建筑地域特點，通過測算工作組內部討論交流，再次判斷樣本的代表性，討論過程中可根據實際情況調整候選樣本，在充分考慮地方移民實施單位意見后，最終在每個樣本村、每種結構選擇1戶～3戶樣本作為典型測算對象。

以磚混結構為例，工作組根據當地的新農村建設要求以及確定的移民安置區，分別選取禮泉縣4戶、彬州市的5戶作為典型測算對象。選取的典型房屋戶型結構和建筑風格符合當地新農村建設要求，均結構穩定、四壁完整、門窗齊全、內外墻粉刷、戶內生活用電和給排水齊備，能滿足基本居住的條件，具有一定的代表性。

另有2戶屬于貧困戶在建房屋，未達到居住條件，經工作組商議決定不將其納入典型房屋測算范圍。

2.2 調查登記

①由設計單位繪制被調查對象的戶型結構平面草圖。

②按照設計單位提供的房屋建筑情況調查表所列項目，工作組對被調查房屋的結構、開間、進深、內墻、外墻、墻體、層高、門窗開孔、檐臺、屋面投影、各型梁體及構造柱斷面等項目進行丈量，記錄尺寸和材質；對于房屋基礎以現場了解的尺寸進行記錄。

③拍攝影像資料，每戶每個建筑單元不少于3張（包括但不限于：房屋正立面、側立面。內部結構）。

④權屬人對記錄數據簽字確認。

3 工程量計算

3.1 計算原則

±0.000以上部分按照實際計列工程項目和尺寸計算工程量；±0.000以下部分屬隱蔽工程，先按照被調查戶提供的數據進行理論計算，再按照相近地域同類型建筑的常規做法予以修正。

3.2 計算內容和方法

首先由設計單位繪制還原典型戶的標準樣本圖紙（1∶60），工作組以戶為單位共同核算被調查房屋的基礎回填、磚、混凝土、鋼材、木材、瓦等建筑材料的數量，完善《房屋建筑情況調查表》，具體計算內容見表1。

表1 磚混結構房屋建筑工程計算項目

3.3 工程量修正

（1）±0.000以下部分屬隱蔽工程，工作組入戶調查時按照被調查戶口頭上報的數據進行了登記和計算，存在一定程度誤差。工程量計算時統一按照經驗值：①灰土回填450 mm厚；②條基挖深1.5 m深（含放坡）（圖1、圖3）重新修正了房屋基礎開挖、回填工程量（見表2）。

表2 工程量修正前后對比

以禮泉縣X戶為例，入戶調查時基礎開挖基槽深×寬=1.8 m×1.0 m，放坡比例1∶0.75，回填1 m厚3∶7灰土墊層（圖1、圖2）。工程量計算時原始數據與修正后數據對比見表2。

圖1 墻下條形基礎

圖2條基開挖斷面（修正前）

圖3 條基開挖斷面（修正后）

（2）農村房屋的建造通常是群眾根據當地環境條件及其生活習慣，從方便生產生活的角度隨個人心意選擇房型進行修建。這就導致該房屋在基礎、梁、柱、板等的形式、尺寸甚至材料等方面存在不規范的情況[2]。如果完全按照典型房屋的原狀進行測算，既不符合房屋建筑規范也無法保證移民的建房安全。

因此，需要對建筑工程量中的房屋基礎、構造柱、承重梁、樓板等重要結構部分，按地區抗震烈度等級和有關設計規范進行修正；對于過梁、挑梁、隔墻等其他構筑物，應在保證安全的前提下，取其平均值作為尺寸基準，同步修正工程量。

根據《建筑抗震設計規范》（GB 50011-2010），彬州市抗震設防烈度為Ⅵ度，設計基本地震加速度值0.05 g；禮泉縣抗震設防烈度為Ⅶ度，設計基本地震加速度值0.10 g。構造柱設置位置參照《砌體結構設計規范》(GB 50003-2011)表10.2.4進行修正，構造柱基礎作法和節點構造及構造柱箍筋加密區箍筋及范圍要求參照《陜09G01-1》P8～21有關節點詳圖。樓（屋）面處沿所有縱、橫承重墻均設板平圈梁，圈梁（含基礎圈梁）轉角及交接處鋼筋搭接平面節點參見《陜09G01-1》P44～50。

4 典型房屋工程造價計算

4.1 計算內容

計算的項目包括：房屋分部分項工程費、土建工程措施項目費、規費、安全文明施工措施費、增值稅銷項稅額以及附加稅。

4.2 計算方法

（1）以參與調查各方確認的典型戶建房工程量為基礎，根據咸陽市建設工程造價管理站發布的禮泉縣、彬州市2018年第五期（第三季度）工程造價信息對磚混結構進行建筑成本計算；根據修正后的房屋基礎工程量重新計算被調查房屋的基礎建設成本。

（2）根據9戶的房屋造價計算出平均造價，并在9個典型戶中選取1戶房型較為標準且該房屋造價與平均造價最為接近的作為樣本戶。以該戶的工程量為基礎，采用淳化縣、永壽縣2018年第五期（第三季度）工程造價信息分別推算淳化縣、永壽縣的平均建筑成本。

（3）將4個縣（市）的計算成果算術平均，得出東莊水利樞紐工程農村移民磚混房屋平均建筑成本。

4.3 計算結果

根據原始調查的建房工程量計算，禮泉縣的磚混房屋平均建筑成本為1310.32元/m2，彬州市的磚混房屋平均建筑成本為1205.53元/m2，兩縣（市）的磚混房屋平均建筑成本為1256.57 元 /m2。

修正工程量之后，禮泉縣的磚混房屋平均建筑成本為1321.48元/m2，彬州市的磚混房屋平均建筑成本為1235.33元/m2，兩縣（市）的磚混房屋平均建筑成本為1278.41元/m2。經對比，禮泉縣的K戶建筑成本與兩縣（市）平均值最為接近且戶型較為標準。故以該戶的建房工程量分別推算淳化縣、永壽縣的平均建筑成本。淳化縣的磚混房屋平均建筑成本為1276.14元/m2，永壽縣的磚混房屋平均建筑成本為1197.43元/m2，4個縣（市）的磚混房屋平均建筑成本為1257.6元/m2。

5 成果驗證

典型房屋的建筑造價計算完成之后，首先由測算工作組各成員單位共同對典型房屋單項工程種類、數量、計算方法以及套用的定額基礎價格進行復核；再根據當地或鄰近區域同類型建筑的的竣工結算資料，以同樣的方法和價格水平核算出已完工程的建筑成本為1236.2元/m2；典型測算價格相比已完工程的校核價格增加21.4元/m2，說明測算成果較為符合實際，可以作為房屋補償標準確定的依據。

6 結語

實踐表明，在適應當前水利水電工程移民安置新形勢和新要求的基礎上，通過規范房屋補償單價測算的具體操作步驟，統一各項目的操作方式及工作深度，一定程度上可提高房屋補償標準制定的規范性及合理性。據此制定的房屋補償標準，具有較高的透明度和可操作性，移民看得見，促進其搬得出，有效避免移民獲得房屋補償費卻蓋不起房子的情況發生；對地方移民實施單位來講，在補償資金兌付過程中有據可依，起到加快工作進度、減少各方爭議的作用；可為省內新建水利水電工程制定房屋補償標準提供借鑒。