我國房地產金融創新面臨的突出問題與對策

文/李玉真，中國建設銀行股份有限公司石家莊分行住房金融業務部

1 引言

房地產金融，貫穿于房地產開發、銷售等諸多環節，受制于傳統房地產金融思維等諸多因素的影響，房地產金融管理措施、管理制度不完善，導致房地產金融服務能力不強，資金籌措效率較低，無法真正滿足現階段房地產項目的開發需求。本文立足于實際，以期厘清現階段房地產金融發展過程之中存在的問題，從多個維度出發，采取針對性的應對手段，彌補金融創新環節存在的漏洞，構建起系統、高效的房地產金融模式。

2 房地產金融創新的意義

金融的創新是從低杠桿向高杠桿的轉化，所以房地產金融創新的發展在很大程度上促進了資金的流通。雖然資金的流動不能夠產生之間的價值，但是增強了資金的再盈利能力。房地產金融創新增加了投資的渠道，給投資者提供了多元化的選擇。隨著投資人員的增加，房地產金融會和市場有著更強的聯系，進而資金也會擁有更多的流通渠道。

3 房地產金融創新存在的主要問題

3.1 金融體系不完整存在風險

目前我國房地產金融仍處于起步階段，沒有形成完整的房地產金融體系，實現對房屋貸款、強制性住房儲蓄以及合約性住房儲蓄等環節缺乏設計、規劃，導致房地產金融在落地的過程之中，風險較大，對房地產資金補給以及追回帶來了極為不利的影響，嚴重制約了房地產行業的健康發展。房地產金融服務體系不完善，金融服務缺乏特色，金融產品同質化較為嚴重，這種情況如果在短時間內得不到有效解決，將會大大制約房地產金融業務的服務能力，增加房地產開發環節面臨的金融風險。

3.2 產品單一，產品設計不合理

由于我國長時間處于金融資金缺乏的狀態并且傳統的開發貸產品對房地產開發企業的資質要求又過高，導致我國的金融創新產品種類較單一并沒有形成多樣化的局面。如實行名單制管理，審批權限上收和區域管理。正是由于單一的金融產品使得我國房地產類金融的融資效果并不理想。

3.3 企業道德風險嚴重

我國的房地產金融創新業務擁有復雜程序。這將進一步增加傳播過程中信息不對稱和信息失真的風險。例如，在房地產抵押貸款中，商業銀行將承擔更高的房地產抵押貸款重組風險。只能過度依賴信用評級機構對房地產金融衍生品信用評級，這將加大房地產金融創新對企業道德風險的影響。

3.4 房地產市場不穩定

房地產金融受市場因素影響較大，由于我國房地產市場一直處于不斷變化之中，因此房地產企業很難根據市場變化規律，積極調整金融策略，優化資金供應鏈條，避免市場因素對于房地產行業帶來的不利影響。為了更好地應對這一局面，需要房地產企業正視市場變化情況，采取更為積極、更為靈活的手段，強化金融活動的市場適應能力，防控金融風險，避免房地產企業發展過程出現重大經濟損失，為房地產企業的健康發展注入新的生機與活力，形成市場競爭力。

4 應對措施

4.1 完善房地產金融體系

為了更好地發揮房地產金融在房地產項目開發、銷售環節中的積極作用，彌補現階段房地產金融體系存在的漏洞，金融機構在房地產企業運行過程中，應當根據現階段房地產金融體系存在的問題，吸收過往有益經驗，逐步形成多層次的房地產金融體系，提升金融活動的高效性，逐步擴大房地產企業融資渠道，探討融資權益證券化的可能性，促進我國房地產行業的健康有序發展。

4.2 拓寬房地產融資渠道

將房地產投資信托的引入進行重點介紹，轉移房地產市場需求，這將對穩定直接融資和降低銀行信貸風險提供較大幫助。完善住房公積金制度，擴大住房公積金的覆蓋面。積極推動房地產企業股票和企業債券融資的其他方式的運作。關注保險基金的研究，進入房地產融資市場，資金來源多元化。在資本市場直接融資,拓寬直接融資渠道。對房地產企業而言,上市發行人通過股市和公司債券問題,增加房地產企業的比例在資本市場直接融資,降低銀行間接融資的風險。

4.3 完善金融創新市場

建立多元化的房地產金融創新機構體系。政府可以通過組辦金融機構和提供優惠政策兩種方式對金融體系進行完善。其中，住房抵押辦理貸款機構在金融體系完善中起到了極其重要的作用。與此同時，金融體系的完善能夠進一步拓寬金融市場的面積，使得資金能夠從多方面獲取來源。這也對金融創新的產品質量和數量有了一定程度的保障。因此，豐富產品類型，增加金融市場產品的供給量市時代發展的必然選擇。

4.4 預防金融創新風險

金融抑制是造成我國金融風險的主要原因之一。為了避免金融創新中出現的風險問題，提前做好預防工作是十分重要的。首先，要分散和轉移金融風險。其次，要完善金融貸款的保險制度。最后，要建立一個預警機制。銀行可以通過建立分析數據機制對金融風險進行管控。政府在房地產金融創新中采用兩種方式。一種為直接方式，另一種為間接方式。

5 結束語

房地產對國民經濟的發展有著重要的影響，且與人們的美好生活有著必然的聯系，所以房地產金融創新需要不斷的發展。首先要從社會層面上認識其重要性；其次要從政策上支持前創新嘗試，必要時進入試點培育；最后就是做好持久戰準備，鼓勵創新發展的同時對出現的問題及時發現、及時解決、及時糾偏。隨著社會的持續發展，多元化經濟必將促使在房地產金融創新階段不斷出現新挑戰，要持之以恒地重視房地產金融創新行業發展。