房地產經濟發展趨勢及現狀探討

文/吳軍，江蘇省鹽城市響水縣自然資源和規劃局

現階段，在我國區域經濟一體化深化發展的過程中，全國各地新型工業化、農業現代化以及新型城市化腳步加快，大幅促進我國房地產經紀的進一步發展。形成以城市及周邊輻射地帶為中心的房地產市場是我國房地產經濟未來發展的必然趨勢。

1 影響我國房地產經濟發展的關鍵因素

1.1 城市總人口數量大幅上漲，非農業人員占比增加

自我國建國至2010年，我國城市非農業人員從4900.25 萬上漲至75986 萬，增長幅度接近16 倍。特別是上世紀八十年代改革開放以來，由于城市經濟的迅猛發展，對非城市人口產生巨大吸引力。同時，新型城市化腳步的不斷推進，又深入強化城市周邊輻射區域的推動作用。直至2010年年底，我國一二線城市非農業人口占比城市總人口數量的49.85%。此類城市城市化進程快速提升的主要因素分為以下四個方面。首先，改革開放初期，城市經濟體制的變動，大幅促進工業產業的發展，形成勞動力、資本以及人口的規模性集中，這也正是城市化腳步加快的主要原因。其次，改革開放以后，在多種政策的作用下，農村經濟整體提高，農業現代化水平有所上升，勞動力需求隨之下降，致使剩余勞動力為尋求就業機會涌入城市。再次，在我國大力發展鄉鎮經濟宏觀政策的指引下，作為區域經濟中心、貿易與服務聚集地的鄉鎮逐漸向城市轉變，進而吸納大量農業人口。最后，在我國新型城市化的背景下，嚴格把控大型城市規模擴展，規劃中小型城市長期發展戰略，伴隨而來的正是大量的人口聚集。

1.2 城市規模不斷擴大，輻射功能穩步提升

新中國成立至今，國內城市市區范圍普遍得到不同程度的擴展。據國家統計局相關報告顯示，1982年至今我國城市市區區域總面積擴展近8 倍。城市周邊縣城、鄉鎮在城市自身規模不斷擴大的過程中，日漸形成以該城市為核心的城市群落。尤其是九十年來以來各個城市開發區的開建，更是帶動周邊城市化的發展，如鄭州、石家莊、成都、長沙等城市開發區面積已與老城區面積不相上下，甚至部分城市已經完全超越老城區。現階段，國內已基本形成經濟以城市為核心，以各種產業為支撐，以海陸空綜合交通為樞紐的全方位、立體化、功能互補的大量城市群落。

2 房地產經濟發展趨勢與現狀

2.1 優化土地資源利用制度

現階段，我國土地市場于壟斷與競爭為一體，土地轉讓由政府進行壟斷，明確禁止政府劃撥出的存量土地流通于商品市場。因此，我國房地產經紀未來的發展趨勢，必須嚴格規范二線城市與三線城市以投機為最終目的的炒房活動，優化房地產市場的全方位公開體系，加大房地產行業競爭力度，高效率、高質量把控土地資源價格。利用經濟途徑和行政手段，盡可能規避土地供應總量降低的趨勢產生，反之將導致土地轉讓階段價格大幅上漲，進而引發商品房價格走高現象。除此之外，針對房地產開發商囤積大量土地資源的現象，預期不開發將完全符合國家相關法律法規而被無償回收，并且預估國家將進一步加大土地增值稅，構建更加健全、合理的增值稅制度，進而實現房地產價格的整體平穩。

2.2 完善房地產市場相關制度

總我國城市房地產開發項目總體來看，投資數量巨大，但精品數量較少，可以全面承擔構建城市良好形象的房地產項目并不多。部分開發商追理性過強，導致忽略多方面的實際需求。鑒于此，我國房地產未來的發展改善空間較大。首先，將全面強化住房貨幣化制度落實，并將具體要求貫徹于全國的各個企業單位。其次，國家將配套出臺關于個人收入購房稅等方面的法律法規，改善現階段不合理產權分配現象。再次，住房制度大規模改革的重點將逐漸向產權制度改革轉移，明確住房私有產權，進而使房屋產權自由交易現象的發生變得更加頻繁。最后，受房地產市場運作相關規章制度影響，政府極有可能退出狹義管理范疇，房地產市場基礎地位將被進一步肯定。

2.3 城市樓價將日趨平穩

現階段，我國大中型城市房地產價格持續走高，尤其是2016年年底相對2017年年初，在短短的數月內，樓價平均上漲近10 個百分點。因此，為避免上述不合理的房價持續上漲現象必須對未來房地產發展趨勢進行準確分析。一方面，隨我國經濟的發展，房地產市場將變得越來越成熟，雖然我國當前房地產經濟發展過程中遇到種種問題，但房地產經濟仍未走出持續發展階段，仍存有巨大的提升空間。然而，各城市房價問題將得到一定改善，由現階段價格穩步上漲局面向平穩胡逐漸偏移，例如2018年北京、廣州等一線城市部分地區房價大規模下跌現象等。另一方面，在我國可持續發展、生態發展的戰略背景下，房地產行業對經濟收益的追求將逐漸轉向對居住環境的追求，加大樓盤周邊生態環境建設，提升綠化地帶占比。同時，受國家扶貧攻堅政策影響，未來房地產注意力將進一步集中于低收入人群，不斷優化此類人群的生活水平。

綜上所述，改革開放以來，我國房地產迎來前所未有的發展契機，其重要原因是非農業人口大規模向城市轉移。為在發展房地產經紀的同時，規避房屋價格持續上漲現象，未來我國將進一步優化多種關于房地產的規章制度，開放商的注意力也將更加符合我國可持續發展戰略，提升對環境和低收入群體的重視度。