試析房地產(chǎn)工程管理中的問(wèn)題和改進(jìn)

文/寧杰，山東鑫鑫建設(shè)工程有限公司

改進(jìn)房地產(chǎn)的工程管理，不僅可以滿足用戶對(duì)外觀和實(shí)用性的要求，也可以提高經(jīng)濟(jì)效益，提高企業(yè)本身的競(jìng)爭(zhēng)力和生存空間。但是企業(yè)的工程管理也存在很多問(wèn)題。在工程管理前期要進(jìn)行實(shí)地考察，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)周圍環(huán)境進(jìn)行分析，針對(duì)相關(guān)問(wèn)題，制定合理的解決方案和施工計(jì)劃。完善管理體系，制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，嚴(yán)格按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，提高施工質(zhì)量。

1 房地產(chǎn)工程管理要求

房地產(chǎn)工程管理的核心要求就是要達(dá)到預(yù)期的建設(shè)效果，包括建筑功能良好，結(jié)構(gòu)性能穩(wěn)定，工程安全可靠，施工過(guò)程中無(wú)安全事故發(fā)生，并在保證工程質(zhì)量的同時(shí)，減少成本投入。通過(guò)對(duì)每個(gè)階段的合理安排與科學(xué)管理，有效掌控施工進(jìn)度，將各環(huán)節(jié)工程造價(jià)控制在預(yù)算范圍內(nèi)，提高工程建設(shè)綜合效益，并在市場(chǎng)上提高項(xiàng)目以及企業(yè)的口碑。房地產(chǎn)工程管理涉及到的項(xiàng)目非常多，管理范圍廣泛，包括前期規(guī)劃設(shè)計(jì)，中期施工以及后期驗(yàn)收與維修，囊括了設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等多項(xiàng)專業(yè)，整個(gè)工作的執(zhí)行難度非常高。實(shí)際操作中需要多個(gè)部門之間的協(xié)調(diào)作業(yè)，制定科學(xué)合理的管理方案與方法策略，通過(guò)對(duì)各個(gè)細(xì)節(jié)的控制，來(lái)保證工程建設(shè)過(guò)程的順利執(zhí)行。

2 房地產(chǎn)工程管理中遇到的問(wèn)題

2.1 工程管理開(kāi)發(fā)前期的準(zhǔn)備不夠

房地產(chǎn)工程管理涉及到多個(gè)方面，基于資金和時(shí)間限制，以及環(huán)境等各個(gè)方面都需要在項(xiàng)目開(kāi)始前期進(jìn)行充分的了解并做好準(zhǔn)備，制定相應(yīng)計(jì)劃。但是大多數(shù)企業(yè)都對(duì)項(xiàng)目前期的準(zhǔn)備工作不夠重視。很明顯，項(xiàng)目規(guī)劃管理是工程管理的重要起點(diǎn)，前期的資料收集和技術(shù)設(shè)施都對(duì)項(xiàng)目能否順利實(shí)施。很多企業(yè)在這方面是不重視，一味地追求前期的開(kāi)工速度，導(dǎo)致在后期的工程中麻煩越來(lái)越多，最后拖慢施工的進(jìn)程。由此可知，在工程管理之前，前期的準(zhǔn)備工作非常重要，是工程管理的重要起點(diǎn)，施工管理的規(guī)劃方案對(duì)工程有直接的影響。

2.2 材料管理問(wèn)題

進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)環(huán)節(jié)中，建筑材料是房地產(chǎn)建設(shè)中做基礎(chǔ)、最核心的物質(zhì)基礎(chǔ)，它將直接影響到項(xiàng)目的整體質(zhì)量。施工過(guò)程中，一定要對(duì)材料的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的把控，進(jìn)行材料的采購(gòu)，要確保選擇的材料符合國(guó)家相關(guān)的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)及房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)需求，不僅如此，還要選擇材料價(jià)格合理，商家信譽(yù)好的供應(yīng)商進(jìn)行合作，確保質(zhì)量與價(jià)格的平衡性，滿足相關(guān)需求的同時(shí)確保成本得到科學(xué)合理的控制。

2.3 工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)

施工質(zhì)量是客戶以及市場(chǎng)衡量一項(xiàng)工程價(jià)值的重要標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也是決定房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)市場(chǎng)中發(fā)展前景的關(guān)鍵因素。對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，工程質(zhì)量管理缺乏統(tǒng)一的機(jī)制作為支持，管理工作存在很強(qiáng)的盲目性，往往眉毛胡子一把抓，不分主次以及責(zé)任劃分不明確，再加上過(guò)于看重利潤(rùn)，導(dǎo)致施工建設(shè)階段遺留下校對(duì)的質(zhì)量隱患，而使得工程自身價(jià)值降低。另外，房地產(chǎn)工程建設(shè)需要眾多單位、部門之間的協(xié)調(diào)作業(yè)，但是就實(shí)際情況來(lái)看，因?yàn)槿鄙俳y(tǒng)一體系作為基礎(chǔ)，導(dǎo)致不同單位以及部門之間溝通不暢，信息無(wú)法共享，很多情況下因?yàn)闊o(wú)法第一時(shí)間掌握信息而導(dǎo)致管理效率低下。

3 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的改進(jìn)措施

3.1 開(kāi)發(fā)前期工作的改進(jìn)

在開(kāi)發(fā)前期，企業(yè)要對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境進(jìn)行調(diào)查，制定相關(guān)的建筑管理規(guī)劃方案。要求相關(guān)人員進(jìn)行實(shí)地考察，全面考慮到機(jī)械施工人員，施工現(xiàn)場(chǎng)周圍的住戶情況等，進(jìn)行詳細(xì)的分析和調(diào)查。并根據(jù)這些調(diào)查信息，做好預(yù)算，制定好計(jì)劃，這對(duì)后期施工有很大的幫助，對(duì)后面的工程起著引導(dǎo)作用。

3.2 做好工程建設(shè)中的監(jiān)督工作

房地產(chǎn)工程的建設(shè)單位要實(shí)時(shí)掌握工程的施工情況，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。施工過(guò)程是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，施工中存在著一些不確定因素，因此，房地產(chǎn)工程的建設(shè)單位一定要掌握工程施工的最新情況。監(jiān)理崗位在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中能夠有效監(jiān)督施工中的各類行為，幫助工程項(xiàng)目得以建設(shè)和落實(shí)，及時(shí)上報(bào)，解決施工中突發(fā)的時(shí)間，確保各個(gè)環(huán)節(jié)的順利進(jìn)行。因此，企業(yè)應(yīng)盡可能招聘高素質(zhì)的監(jiān)理人員，并確保其具備豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工管理過(guò)程的情況詳細(xì)了解，能夠有針對(duì)性地發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題。

3.3 對(duì)施工設(shè)備、材料價(jià)格進(jìn)行嚴(yán)格控制

管理設(shè)備和材料的環(huán)節(jié)中要引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，對(duì)招投標(biāo)進(jìn)行完善，然后再根據(jù)具體的市場(chǎng)情況進(jìn)行定位，根據(jù)價(jià)格和項(xiàng)目質(zhì)量對(duì)其采購(gòu)價(jià)實(shí)施動(dòng)態(tài)管理，從而將其信息網(wǎng)絡(luò)體系不斷完善，采購(gòu)設(shè)備與材料時(shí)，根據(jù)具體的市場(chǎng)變化做出合理的舉措，當(dāng)其價(jià)格呈下跌趨勢(shì)時(shí)，便可進(jìn)行合理囤貨，從而降低投資成本。

3.4 施工質(zhì)量的控制

房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，更多的問(wèn)題都顯現(xiàn)出來(lái)了。企業(yè)更加關(guān)注建筑的施工質(zhì)量。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，建筑的質(zhì)量是他的生命線。如果房地產(chǎn)公司連安全問(wèn)題都無(wú)法保證，不僅會(huì)受到法律的制裁，外界輿論也會(huì)產(chǎn)生很大壓力。所以，企業(yè)對(duì)施工質(zhì)量越來(lái)越重視。相關(guān)管理人員在制定計(jì)劃的同時(shí)，要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，制定有效的計(jì)劃，減少安全隱患。嚴(yán)格按照國(guó)家的相關(guān)要求，建設(shè)安全，舒適的建筑，為廣大用戶，提供最好的住房環(huán)境。

3.5 加強(qiáng)安全施工

房地產(chǎn)的工程管理一定要根據(jù)真實(shí)需求而進(jìn)行，推行“平安工地”政策，有企業(yè)定期組織相關(guān)人員參加有關(guān)安全知識(shí)的專題講座，對(duì)全體工作人員進(jìn)行崗前培訓(xùn)，增強(qiáng)安全意識(shí)，并且還要選擇合適場(chǎng)地，適時(shí)開(kāi)展安全生產(chǎn)與防護(hù)的演練，謹(jǐn)記安全建設(shè)。不僅如此，還要嚴(yán)格推行施工方案審查責(zé)任制、勞動(dòng)用工登記制等。除此之外，對(duì)施工中的安全隱患做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)解決，確保施工現(xiàn)場(chǎng)的安全性，還要對(duì)安全技術(shù)實(shí)施交底臺(tái)賬化的管理，它是開(kāi)展安全管理的堅(jiān)實(shí)靠山。

4 結(jié)束語(yǔ)

近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，企業(yè)想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)一定的有利地位，就需要保證工程項(xiàng)目建設(shè)的高效性，具有較高的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。總結(jié)以往房地產(chǎn)工程管理存在的問(wèn)題，然后采取一定措施來(lái)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，爭(zhēng)取最大程度上來(lái)推動(dòng)工程建設(shè)活動(dòng)的順利進(jìn)行，排除各類因素帶來(lái)的不良影響。