房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制的協(xié)同管理研究

朱婷婷

（河南老街坊置業(yè)有限公司，河南 鄭州 450000）

近年來，國家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)推出了一系列調(diào)控政策，如較早推出的《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》、關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新政策“新國八條”、央行連續(xù)三次存貸款基準(zhǔn)利率的上調(diào)等，在內(nèi)容上主要包含“房住不炒”“限購”“限貸”“限價(jià)”等等。從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展角度來看，其產(chǎn)品開發(fā)品質(zhì)及價(jià)格是運(yùn)營成功的重點(diǎn)，而實(shí)現(xiàn)利益最大化則是其最終發(fā)展的目標(biāo)。而隨著一系列調(diào)控正常的不斷推出，促使房地產(chǎn)企業(yè)面臨成本控制與資金使用的巨大壓力，多數(shù)企業(yè)紛紛開始分別實(shí)施財(cái)務(wù)管理及成本控制舉措。經(jīng)過大量的實(shí)踐運(yùn)用發(fā)現(xiàn)，要想更好地在當(dāng)今形勢(shì)下生存和發(fā)展，就需要財(cái)務(wù)管理與成本控制的協(xié)同管理，這樣才能切實(shí)保障預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益的獲取。

一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理的特征

（一）信息方面的協(xié)同，兩者都屬于企業(yè)運(yùn)營管理的核心操作，并且所具備的管理權(quán)限及地位明顯抑制。除了分類上有所差異，其他部分都需要兩者的協(xié)同管理來達(dá)成，因此兩者在信息方面呈現(xiàn)出一種互為呼應(yīng)、相輔相成的狀態(tài)。

（二）管理方面的協(xié)同，在管理層面的協(xié)同主要指借助質(zhì)量管理來消除盲目規(guī)模擴(kuò)張，借助財(cái)務(wù)管理明確核心業(yè)務(wù)，通過成本控制促使成本穩(wěn)定。

（三）決策層面的協(xié)同，主要指項(xiàng)目決策與監(jiān)督使用協(xié)同，目的是為了能夠切實(shí)提升資產(chǎn)經(jīng)營效果，從而保證最終利益，由此盡可能擴(kuò)展合作的范圍及利潤率。

（四）籌資方面的協(xié)同，主要是借助財(cái)務(wù)管理和成本控制來建立起能夠有效抵御風(fēng)險(xiǎn)，提升收入的項(xiàng)目運(yùn)行機(jī)制。在籌資當(dāng)中，時(shí)刻注重資金鏈的資金使用及所具備的還款能力，并最終將資金成本控制在范圍當(dāng)中[1]。

（五）風(fēng)險(xiǎn)管理方面的協(xié)同，借助財(cái)務(wù)管理和成本控制來把控企業(yè)日常管理當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)，明確風(fēng)險(xiǎn)的詳細(xì)信息，從而掌控和把握風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制存在的問題

（一）財(cái)務(wù)管理存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面的問題主要體現(xiàn)在以下方面：1、融資管理問題，房地產(chǎn)企業(yè)資金主要源于銀行，然而當(dāng)前國家金融政策限制明顯，銀行面向房地產(chǎn)只開放項(xiàng)目開發(fā)貸款，并也提供了諸多嚴(yán)格附加條件。比如項(xiàng)目需符合四證要求，自有資金比例需超過35%，負(fù)債率70%以下，項(xiàng)目資金實(shí)施封閉管理等，此類條件直接加大融資難度。2、生產(chǎn)資金管理問題，因企業(yè)資產(chǎn)專用性的增加，促使企業(yè)沉積成本的提高。在產(chǎn)能過剩背景下，資本的流動(dòng)速度受到明顯的影響，企業(yè)資金由此以固定資產(chǎn)形式長期存在，最終資金鏈將由此趨于緊張。在市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲的情況系啊，房地產(chǎn)企業(yè)將在勞動(dòng)力成本、原材料購買等方面面臨巨大費(fèi)用支出，并且企業(yè)各方面也將隨之產(chǎn)生更多預(yù)算。3、銷售資金管理問題，房地產(chǎn)企業(yè)均面臨一定的商業(yè)信譽(yù)問題，因此存在銷售資金回籠問題，并且在產(chǎn)品的銷售上也存在更多營銷的成本支出。且在銷售環(huán)節(jié)，由于更加側(cè)重資金的回收與管理，因此傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理存在明顯的信息滯后、可利用不足的問題，亟待強(qiáng)化財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)系統(tǒng)間的信息銜接。

（二）成本控制存在的問題

1、未做好調(diào)研工作，投資運(yùn)作手段單一化。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭過于迅猛，導(dǎo)致企業(yè)更多注重企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作，從而嚴(yán)重缺乏前期調(diào)研工作的開展。在預(yù)測(cè)投入成本時(shí)，所采取的操作方式過于簡單，系統(tǒng)分析不足，對(duì)資金安全并未起到應(yīng)有的關(guān)注程度、忽略了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本優(yōu)化等。這些都致使房地產(chǎn)企業(yè)成本控制欠完善。2、缺乏科學(xué)房地產(chǎn)成本控制辦法，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展情況，通常受到其成本控制方法使用的直接影響。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并未考察就盲目投資，也未實(shí)施具體評(píng)估，最終將面臨經(jīng)營失敗的風(fēng)險(xiǎn)[2]。3、缺乏成熟的成本控制制度實(shí)施，通常情況下，我國房地產(chǎn)企業(yè)大都是家族發(fā)展形勢(shì)，其并未由此建立起相應(yīng)的、行之有效的企業(yè)制度，未建立股份與決策權(quán)，也未實(shí)施權(quán)責(zé)分離，成本控制制度內(nèi)容籠統(tǒng)模糊。再加上對(duì)成本控制的認(rèn)識(shí)不足，導(dǎo)致成本控制始終處于反映層面，最終將增大成本投入。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理舉措

（一）制定完善內(nèi)部財(cái)務(wù)管理體系

1、強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)管理，要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分借助財(cái)務(wù)管理來不斷增強(qiáng)企業(yè)本身競(jìng)爭(zhēng)力，在此基礎(chǔ)上強(qiáng)化財(cái)務(wù)基礎(chǔ)管理，是最終提升財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵操作。當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在財(cái)務(wù)功能欠缺及財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)薄弱等方面的問題，為此就必須強(qiáng)化基礎(chǔ)工作，做好日常財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)實(shí)施科學(xué)預(yù)測(cè)、控制及分析，這樣才能有效獲取企業(yè)管理者的信息支持。2、強(qiáng)化資本結(jié)構(gòu)控制，需要結(jié)合企業(yè)本身發(fā)展規(guī)模、融資情況、未來發(fā)展及經(jīng)濟(jì)情況等諸多因素來確定相關(guān)權(quán)益及債務(wù)比例，并在此基礎(chǔ)上由此控制資本結(jié)構(gòu)，均分自有資產(chǎn)、貸款及預(yù)售資金。3、做好資金管理，需加強(qiáng)企業(yè)信用管理，完善融資計(jì)劃，依照計(jì)劃逐步拓展項(xiàng)目的自有資金比例，盡可能以利息來支付轉(zhuǎn)向企業(yè)利潤，由此才能加速資金周轉(zhuǎn)，最終實(shí)現(xiàn)資金管理強(qiáng)化。4、完善財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理，要求企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身實(shí)際發(fā)展需求來明確最適合的企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。例如，企業(yè)在籌資戰(zhàn)略下可由此拓展籌資渠道，獲取足夠的發(fā)展資金；在投資戰(zhàn)略引導(dǎo)下，通過項(xiàng)目可行性研究及決策來有效規(guī)避決策失誤問題；結(jié)合現(xiàn)代投資組合理論，可有效降低企業(yè)投資商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，最終保障投資收益。

（二）建立規(guī)范化運(yùn)作管理體系

1、逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化經(jīng)營，規(guī)范化的目標(biāo)無法一步到位，需逐步實(shí)施來最終實(shí)現(xiàn)。通常一些由股東絕對(duì)控股的企業(yè)，其組織結(jié)構(gòu)調(diào)整非常頻繁，因此就必須實(shí)施規(guī)范化經(jīng)營，這樣才能促使當(dāng)前崗位人員流動(dòng)及短缺時(shí)，能夠及時(shí)地補(bǔ)給操作。2、獲得企業(yè)決策層的大力支持，要想促使房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作規(guī)范化轉(zhuǎn)變，就應(yīng)當(dāng)由此獲取的專業(yè)知識(shí)內(nèi)容。然而，有部分核心員工會(huì)擔(dān)心其本身知識(shí)被抄襲后變得一文不值，從而抵制共享。因此，這就要求企業(yè)應(yīng)當(dāng)要求相關(guān)人員制定一般知識(shí)總結(jié)，并形成內(nèi)部知識(shí)共享，由此推出可復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)化知識(shí)內(nèi)容。這項(xiàng)工作的開展和實(shí)現(xiàn)，需要獲得決策層的大力支持才可真正將其落到實(shí)處，最終實(shí)現(xiàn)持續(xù)改善目標(biāo)[3]。3、標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營體系建立，該體系的建立需要充分結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)化節(jié)點(diǎn)類別及特點(diǎn)來實(shí)施，通常需要在此基礎(chǔ)上針對(duì)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、工法樣本、成本結(jié)構(gòu)及實(shí)施套路等展開深入分析。通常而言，規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)化的操作對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言非常重要，需要持續(xù)豐富標(biāo)準(zhǔn)操作細(xì)節(jié)，由此創(chuàng)造出一個(gè)具備活力、可引導(dǎo)的操作系統(tǒng)。通過標(biāo)準(zhǔn)化體系的建立，內(nèi)部財(cái)務(wù)管理和成本控制協(xié)同管理將更加容易實(shí)現(xiàn)，且標(biāo)準(zhǔn)化體系也需要由協(xié)同思想來實(shí)施管理。

（三）達(dá)成財(cái)務(wù)管理與成本控制間協(xié)同效應(yīng)

1、借助人才來形成協(xié)同效應(yīng)，因?yàn)閷?shí)施協(xié)同管理的關(guān)鍵在于人的操作，因此協(xié)同管理更多是體現(xiàn)人的合作。對(duì)于企業(yè)而言，人才非常重要，人才的發(fā)展是企業(yè)發(fā)展的根本和基礎(chǔ)所在，企業(yè)必須廣招專業(yè)技術(shù)扎實(shí)的人才來擔(dān)當(dāng)重任。具體需要為人才引進(jìn)營造一個(gè)良好的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展氛圍，借助人才間的有效交流與溝通來奠定協(xié)同管理的基礎(chǔ)。2、借助企業(yè)部門達(dá)成協(xié)同效應(yīng)，企業(yè)本身是一個(gè)整體，企業(yè)這個(gè)整體主要由多個(gè)部門組合而成，因此，企業(yè)的正常運(yùn)作和發(fā)展主要借助內(nèi)部各部門間的協(xié)同配合來實(shí)現(xiàn)。具體需要增強(qiáng)部門間協(xié)同配和的意識(shí)，由此形成工作合力，強(qiáng)化凝聚力。然后需要增強(qiáng)部門間的溝通與聯(lián)系，在處理問題時(shí)，可由主管帶頭，征詢領(lǐng)導(dǎo)意見，共同協(xié)商解決工作問題。最后需要促使部門間協(xié)同配合工作開展趨于規(guī)范化，要始終堅(jiān)持一件事情由一個(gè)部門負(fù)責(zé)的原則，明確事件主次責(zé)任，由此不斷探索建立一套科學(xué)高效的協(xié)同配合機(jī)制。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中的支柱型產(chǎn)業(yè)類型，在激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中，是切實(shí)保障我國經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)步發(fā)展的基礎(chǔ)和前提。如今房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)趨于嚴(yán)峻，房地產(chǎn)企業(yè)要想維持良好的經(jīng)營和發(fā)展勢(shì)態(tài)，就必須實(shí)施運(yùn)營管理創(chuàng)新，摒棄以往單一的財(cái)務(wù)管理或成本控制模式，采取兩者協(xié)同管理的新模式，由此才能切實(shí)提升企業(yè)內(nèi)部管理水平，強(qiáng)化自身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。