關于商品房價格影響因素的計量分析

吳小陽

（南華大學，湖南 衡陽 421001）

一、引言

近年來，房價的增長水平遠遠超出經濟發展水平及其他行業提供產品與服務的上升幅度。房地產行業成為“中國十大暴利行業”之首，炒房熱頻發，部分居民剛需無法得到滿足，房地產市場投資過熱，危害經濟發展。因此研究影響房價變動的因素對于保持經濟穩定、提升居民生活質量和建立和諧社會具有重要意義。

二、文獻綜述

周鳴[1]認為對房價產生影響的因素有人均收入、城市化、人口年齡結構、消費心理、宏觀經濟政策和住房供給結構等。況偉大[2]則認為房屋開發成本并非影響房價的顯著因素。程啟玲[3]認為城鎮居民家庭人均可支配收入、城鎮居民家庭人均消費支出、國內生產總值、商品零售價格指數、居民消費價格指數、房價比和竣工房屋面積與房價之間有著顯著的關聯。poterba[4]通過建立房地產資產模型，提出房屋持有成本與房價和房屋市場均衡數量有影響關系。艾倫·古德曼[5]認為，居民持久收入對房價具有重要影響,同時研究了人均可支配收入與房價之間有直接影響。

本文主要從人均可支配收入、人口密度、房屋平均造價、房屋銷售面積和人均GDP等方面進行研究。

三、實證分析

（一）變量選取和模型構建

本文數據來源于中華人民共和國國家統計局。采用2017年31個省、市、自治區和直轄市的截面數據進行定量分析，其中被解釋變量商品房平均銷售價格（元/平方米）為Y，解釋變量為居民人均可支配收入（元）X1、城市人口密度（人/平方公里）X2、房屋平均造價（元/平方米）X3、房屋銷售面積（萬平方米）X4和人均GDP（元/人）X5.建立模型如下：

Y=C+1X1+2X2+3X3+4X4+5X5+i

β1、β2、β3、β4和β5是解釋變量對被解釋變量影響程度的參數。

（二）參數估計

OLS回歸結果如下：

Y=-3599.958+0.550476X1-0.028491X2+0.121343X3-0.225792X4-0.019459X5

（2168.662）（0.139060）（0.415783）（0.982012）(0.102650)(0.046030)

T=(-1.659990)(3.958550)(-0.068524)(0.123565)(-2.199623)(-0.422739)

R2=0.860230, F值=30.77311

模型擬合效果較好，整體回歸因素影響顯著。觀察P值，發現X2、X3、X5三個解釋變量對房價的影響不顯著，其符號甚至與預期不相符，表明數據與變量之間可能存在問題。

（三）模型檢驗與修正

1、多重共線性

計算各解釋變量的相關系數，得X1與X3、X5以及X3和X5之間的相關系數較高。

對模型進行逐步回歸，剔除變量X2、X3、X5，修正方程為：

Y=-3428.878+0.511422X1-0.236529X4

2、異方差的檢驗與修正

對模型進行懷特檢驗，得出P值=0.0255＜5%,拒絕原假設，認為模型存在異方差。

通過加權最小二乘法修正異方差后，得到模型：

Y=-3683.874+0.518957X1-0.220399X4

3、自相關的檢驗與修正

對模型進行回歸后，得到DW值=1.185879，在顯著性水平為5%時，查表得dl=1.30，du=1.57，由dw值＜dl,存在正自相關。運用迭代法對正自相關進行修正，得到模型為 Y=-1871.758+0.414720X1-0.141850X4+0.205259ar(1)

四、結論

居民人均可支配收入和房屋銷售面積對商品房銷售價格具有顯著影響，其中人均可支配收入和房價之間存在正相關關系，房屋銷售面積與房價之間存在負相關關系。

五、關于控制房價的相關政策建議

制定房價的價格浮動范圍標準。限制房價最大漲幅，對商品房建造成本進行核查。設定相關部門管理相關事宜，對房地產市場各方面進行管控。

政府應合理審批建房用地面積，盡量避免土地的囤積和浪費。明確一定時間內的批地量和建房進度，可以提高我國建筑用地持有卻空置的稅收，加快土地房屋的流動，確保房屋的有效供給。

區別對待不同的住房需求,對購房需求進行差異化管理。大力建設廉租房、經濟適用房，保護剛性需求。出臺優惠政策，比如針對首套房屋的購買提供減免優惠或者可以在一定條件下提高首套房屋購買的貸款額度等。調整房屋出租征收的稅率，減小租房者負擔。強化合理的消費觀念，倡導通過小戶型住房、購買二手房、租賃住房等方式來滿足基本住房需求，讓住房市場回歸正常的供需狀態。