國有企業物業出租經營管理優化建議

張衛民

（北京市食品有限公司，北京 100075）

一、國有企業物業出租經營管理的基本原則

（一）堅持“三公”原則

國有企業物業出租經營管理要自覺遵守國家法律、法規，堅持公平、公正、公開原則，并接受監管。在公開的原則下，國有企業物業要公開經營管理中的各項規則以及相關標準，將制度透明化，必須使大多數員工都了解并認同，從而確保經營中各項行為的合法性和指向性；在公正的原則下，國有企業物業管理層必須確保執行規則和標準過程的公正，按照既定的標準評價各項活動，并監督其是否合乎規定，從而確保出租經營管理活動和相關制度的有效和一致性；在公平的原則下，國有企業物業管理層需要營造一個公平的環境，通過保障管理活動和制度制定的公平性，促使員工以實現自我超越為主，反對簡單的縱向比較，堅持公正、公開原則等實現這一目標，從而提高員工的凝聚力和積極性[1]。

（二）堅持政府和市場“兩把手”相結合的原則

國有企業物業出租需要配合當地經濟發展的需求，配合城市功能改造，在政府相關政策的引導中發揮企業自主的作用。國有企業物業要充分發揮市場配置資源的決定性作用，不以行政、領導干預等人為方式違背市場自然規律。在物業出租經營過程中還涉及到國有資產、環境、社會管理等多方領域，市場的作用發揮受到相關因素的制約，還需要政府進行調節。通過發布相應的政策保障市場運行，從而使政府這把“有形之手”和市場這個“無形之手”共同發揮作用，促進國有企業物業出租經營管理的良好發展。

（三）堅持經濟效益和社會效益相結合的原則

經濟效益主要指企業通過較少的勞動力損耗獲得較多的經營成果，一般所說的經濟效益較好就是資金投入少且成本支出也少，但經營成果較多的情況。社會效益主要指利用有效的資源滿足人們日益增長的物質文化需求，廣義上與經濟效益相對而言。經濟效益的提高是所有企業追求的目標，是保障企業生存和發展的基礎資本，而社會效益是企業實現自身社會價值所追求的目標。經濟效益為社會效益提供了物質保障，社會效益是企業信譽立足的重點，企業的發展必然損耗社會資源，缺乏社會效益則被市場淘汰。故而國有企業物業管理在整個過程中還要充分發揮存量資源優勢，通過物業出租經營帶動周邊區域的轉型和發展，承擔擔負的社會責任[2]。

二、國有企業物業出租經營管理的特點

（一）收益性

國有企業進行物業出租經營多是因為經營不善，在計劃經濟轉為市場經濟的轉變中尋求新的突破。國有企業，尤其是發展歷史較長的國有企業多數擁有一定量的物業資產，通過出租一定的使用年限獲得租金，即具有收益性。

（二）復雜性

國有企業物業出租經營管理的復雜性主要從三個方面體現：第一，由于市場競爭問題，國有企業物業在開展出租經營活動時也需要配置適宜的設備，比如空調、監控、智能消防系統以及高科技通信設備等，故而在設備配置上較為復雜。第二，國有企業的物業資產在租賃時并未對承租人有過多限制，導致承租人的來源較廣，使用者構成復雜。第三，國有企業物業除了和承租人打好關系之外，還要與街道、公安、城管、工商、稅務、消防等部門保持良好的關系，同時可能還需要關注個體協會、酒店協會等之間的合作，故而國有企業物業的對外關系較為復雜。第四，一般國有企業用于出租的物業資產多在交通要道或人氣集中的地方，這些地方人流量較大，故而環境較為復雜[3]。

（三）綜合性

在將物業資產用于出租經營后，物業出租經營管理就具有綜合性，不但要維護日常的設備維修、保潔等基本服務，同時還要管理物業租售、商業策劃與推廣等，在有租金進賬的同時，也因為需要提供交通、庫房、辦公娛樂等而導致成本支出較多。同一般物業管理相比，物業出租經營管理更加多樣化和綜合化，

（四）創造性

國有企業物業在經營資產時并未有過多政策支持，在吸引承租者時同樣面臨市場競爭力，所以物業布置、服務等同樣要具有一定的優勢。物業的經營理念和管理模式需要與時俱進，不斷隨時代進行創新，如此才能緊隨時代潮流，進而保障國有企業物業出租經營可持續發展。

三、國有企業物業出租經營存在的問題

（一）受政策影響較大

在我國經濟的改革中，以國有企業的物業資產進行出租經營已經成為國有企業收入來源的一部分，且隨著經濟發展，這部分資金所占比重在不斷增加。為了更好地規范國有企業物業出租經營管理，國家也發布相關政策，從國家的角度對國有企業物業出租經營管理提出了要求。比如在招租時以公開招租的方式進行，同時還需要對資產進行評估，以及物業資產單次租賃期限一般不得超過6年，如因為一些制度、政策需要延期時，單次租賃期限最長不得超過12年等。國家相關政策制度是國有企業制定物業出租經營風險防范制度和進行規范管理時的約束條件，一定程度上保障了國有企業物業出租經營管理的穩定性。但這些政策要求也使招租過程較為煩瑣、損耗較多，提高了物業出租成本。

（二）經營管理分散，難以統籌調動

國有企業的物業資產多是在發展過程中的積累、劃撥以及重組整合而來，資產分部較為分散。這也是國有企業資產在管理上多以當地機構自主經營管理的原因之一，所以國有企業物業出租經營管理也較為分散。而造成的影響主要有以下幾點：

首先，在一些未在總部設置物業管理的國有企業中，總部對物業出租經營管理的掌控力較弱，一方面難以發現其中存在的問題，另一方面無法發揮統籌調動的作用，各部門獨立經營導致整體物業出租經營效率低下。其次，由各分支機構自主管理物業資產時各單位各自為營，難以實現制度的完全統一，從而增加了總部物業管理的難度，難以保證財務數據的準確性和真實性，從而降低國有企業財務管理的有效性。比如國有企業在進行預算指標制定時，物業出租經營管理的數據不正確容易導致預算指標過高或過低，不利于國有企業的精細化管理。另外，經營管理的分散也導致國有企業難以監管財務管理工作在物業出租經營過程中的執行情況，財務管理措施得不到有效的反饋，不利于國有企業優化相關措施，從而抑制財務管理轉型[3]。

（三）國有企業物業出租經營缺乏定位

大部分國有企業物業出租經營并沒有明確的目標，也未有明確的定位，使國有企業物業出租經營中缺乏合理的戰略目標，戰略目標的缺失極大地影響了對物業出租經營的管理。包括預算指標、目標成本等都難以進行合理、準確地計算，國有企業物業出租經營的管理不嚴謹，難以利用預算管理、成本控制、績效管理等達到降本增效的效果，同時也導致國有企業的資源難以得到充分利用，進而導致財務支出缺乏明確的方向，進一步加劇國有企業資源濫用、浪費問題。比如在進行資金投資時，缺乏合理的目標使國有企業難以對投資項目進行契合性分析，容易以短期收益為主進行對比，導致國有企業物業損失發展前景較好的投資項目，國有企業資源的價值并未得到充分發揮，形成資源浪費。

（四）國有企業物業出租經營管理中內控建設不完善

國有企業以往在發展過程中受到較多的國家政策支持，所以在經營中多忽視自身內部建設。雖然隨著我國經濟的改革，國有企業逐漸朝著自負盈虧的經營方式轉型，為了保持可持續發展，國有企業開始實行財務管理轉型、重視內部控制等措施。但在健全內部控制的過程中存在諸多問題，比如對內控管理的認識不全面、內控監管制度缺失等，導致國有企業對物業出租經營的管理不善，導致國有企業物業經營的財務風險增加。比如由于內控建設的不健全，內部控制難以在物業經營活動中發揮良好的作用，也難以對出租經營活動進行規范，出現承租方拖延繳納水電以及物業費的問題。而且容易滋生腐敗，如承租方為了延緩繳費期限或者延緩物業資產的使用期限，通過向相關管理層送禮等“走后門”的方式增加自身獲利時間，違背相關政策法規規定的公平、公正、公開原則。另外，內控建設的不健全也導致國有企業物業出租經營中的庫存管理、固定資產管理出現問題，如資產購買時重視價格不關注質量、對購入資產以及現有資產管理不善出現損壞、閑置資產剩余價值得不到有效發揮等，從而導致國有企業出現經濟損失[4]。

（五）管理人員綜合素質有待提高

大部分國有企業對物業出租經營的認知存在一定的偏差，在相關人員的配備上并未重視其專業性。不可否認物業最開始的職能是為業務提供服務，屬于國有企業的后勤部門。但隨著計劃經濟轉向市場經濟，國有企業物業出租經營活動發展迅速，物業部門的職責也從單一性轉為多維性。除了維持日常的物業服務之外，還涉及到落實成本控制、預算管理以及內部控制措施等，對相關管理人員的專業水平提出了較高的要求。而實際上，國有企業在招募物業管理人員時缺乏合理的標準，導致人員技能水平參次不齊，難以支持各項措施的有效執行，影響國有企業物業出租經營管理工作的有效開展。

四、國有企業物業出租經營的優化對策探析

（一）加強管理者對物業經營重要性的認識，加強統籌管理

國有企業要想有效且快速的優化物業出租經營管理，則首先要從全面的角度認識物業出租經營管理的重要性，加強管理層和全體員工的思想建設。國有企業可以從增強管理層的思想建設開始，通過專業講座了解現代物業出租經營管理的建設及其建設的意義，從而增加管理層在完善物業出租經營管理中的推動力。同時為普通員工樹立榜樣，促進普通員工對物業出租經營管理的重要性認知，為其行動提供明確的指導方向，一定程度上也提高了員工對推行制度的主動性和積極性，為國有企業物業出租經營的管理構建一個較為理想的運行環境。另外，國有企業還要專門設立物業管理部門，將各分支機構的物業出租經營管理工作進行整合，并制定統一的規章制度，加強總部對其擁有資產的掌控力，便于統籌管理[5]。

（二）規范經營流程，完善內部控制體系

在目前國有企業物業出租經營管理中，關于財務收支兩條線都缺乏嚴謹的管控，完善內部控制體系有利于保障國有企業物業出租經營活動中資金安全性和財務數據的及時、準確性。國有企業在完善內部控制體系時可以從以下三個方面入手：一是構建物業收入管理，結合國有企業物業所處的環境和自身情況，制定合理、明確的費用收取流程，對流程各環節都要通過制度進行管控，并做好記賬管理，便于數據稽核。二是關注庫存物資的管理。國有企業可以依據資產管理系統實時記錄和更新企業資產的存量和損耗情況，為采購提供較為準確的依據，同時在這個過程中還要重視采購環節的公開化和透明化。三是對物業支出成本的控制。提高資源利用率，以目標成本為依據落實對成本的管控。依據這幾個方面，再結合國有企業物業出租經營的具體情況構建內部控制框架，并制定適宜的內控管理制度。另外，還需要相應的監管評價制度，一方面對內部控制的運行和執行情況進行監督，另一方面還需要對內控制度的有效性進行評價，為國有企業提供優化內部控制管理的線索。

（三）加強對物業的改造，提高物業收入

處于商業發達區、人口密集區的物業資產擁有更好的市場，便利的環境給物業資產的價值增值。但國有企業的物業資產并非全部處于鬧市中，部分物業資產所處地方偏遠，難以找到承租方或者租金過于低廉。而且管理層在資金、精力投入上更傾向于鬧市中的物業資產，使國有企業整體物業資產的價值發揮并未有較大的提高，還存在可利用空間。國有企業在對偏僻地方的物業資產可以選擇尋求與產權交易所的合作，通過產權交易所這個平臺擴大承租方的來源，引入投資者對現有的物業進行改造。以當地的發展為導向，將其升級為產業園區模式，從而實現物業資產價值增值，提高出租率和出租金，從而提高國有企業物業經營收入，為各制度的開展和實施提供經濟支持。

（四）完善全面預算管理

對于國有企業在物業出租經營中實現精細化管理還要借助預算管理，通過完善全面預算管理，從物業出租經營的戰略目標出發，將其具體化為經營目標并細分到經營活動中的各個環節，制定具體的預算指標，以此作為標準進行成本、資金的管控。國有企業在完善全面預算管理時可以從下面三個方面進行：一是從多角度選擇預算編制方法。在目前形勢下，國有企業的發展趨于多元化，繼續延續以往的預算編制缺乏一定的科學性，其預算編制方法也要跟隨國有企業的改革而革新，比如可以將傳統的預算方式比如固定預算、彈性預算、滾動預算等組合進行預算編制，從而提高預算編制的全覆蓋性，避免重復、真空問題，提高效率 。二是完善預算執行制度。在制定好合理的指標后，下一步需要重視其在物業出租經營活動中的執行，構建監管制度，并借助內部控制制度規范活動流程和員工行為，從而確保預算計劃的落實。三是完善預算偏離調整機制。由于市場環境和國家政策隨著時代不斷變化，國有企業物業出租經營中面臨的風險也具有不確定性，預算計劃也需要不斷調整。預算偏離調整機制大體分為判斷預算是否出現偏差及確定偏差程度、分析偏差原因并確定關鍵影響因素、采取應對措施調整偏差這三個步驟[6]。

（五）加強專業性培訓，構建績效評級機制

相關管理人員的專業技能不足是阻礙國有企業物業出租經營管理的一個重要因素，管理層需要重視對員工專業技能的培訓，可以設置定期的培訓活動或者督促員工自主學習，同時加強對其專業能力的考核，將專業技能的提升落實到集體。并借助績效評價機制發現員工在工作中存在的問題，并利用績效指標適當增加員工的工作壓力，將員工工資與績效考核結果掛鉤，從而提高員工工作中的積極性和主動性。

五、結束語

國有企業物業出租經營管理已經是國有企業管理中的重要組成部分，由物業出租經營所帶來的收入在國有企業總收入中的占比越來越重。國有企業物業管理層需要通過完善內部控制、預算管理等提高其資源利用率，加強對物業的改造提高出租經營收入，以便有多余資金投入管理。同時提高管理人員專業能力，從而不斷完善物業出租經營管理。