中新集團：資源集聚 打造園區開發運營領軍企業

韓晉

中新蘇州工業園區開發集團股份有限公司是國內領先的園區開發運營商，主要從事土地一級開發、房地產開發與經營（長租公寓、工業廠房、商業租賃）、綠色公用和多元化服務等業務。作為中新兩國政府間最大合作項目之一的載體和蘇州工業園區的開發主體，中新集團以“筑中國夢想、建新型園區”為己任，確立了以園區開發運營為主體板塊，以載體配套和綠色公用為兩翼支撐板塊，通過板塊聯動、資源集聚，實現高水平產城融合的“一體兩翼”協同發展格局，不斷輸出蘇州工業園區的成功經驗。

蘇州工業園區是中新合作的標志性項目，也是我國借鑒發達國家城市管理理念和運作經驗較為成功的項目之一。從最初的概念規劃開始，蘇州工業園區就以高起點高定位進行規劃設計，目標不僅是建立國內領先的工業園區，更是建立包括工業、居住、商業等各項城市功能相對完整的蘇州東部新城區。蘇州工業園區充分借鑒新加坡城市規劃的理念和經驗，形成著眼于50年發展的整體概念規劃，編制了超過300項專業規劃，目標是把蘇州工業園區建設成為具有國際競爭力的高科技工業園區和現代化、園林化、國際化的新城區。現已規劃建設了中新生態科技城、信息產業園、國際科技園、生命科學園、國家級軟件園、中小企業園等園中園項目。

近年來，蘇州工業園區開發建設一直保持著持續快速健康的發展態勢，累計實現進出口總額超1萬億美元，完成全社會固定資產投資近9000億元，實際利用外資312.7億美元。2018年，蘇州工業園區實現地區生產總值2570億元，比上年增長7.1%;公共財政預算收入350億元，增長0.1%;城鎮居民人均可支配收入超7.1萬元，增長7.8%;實際利用外資9.81億美元，完成進出口總額1035.7億美元。蘇州工業園區2018年在全國經開區綜合考評中位居第1，在全國百強產業園區排名第3，在全國高新區排名第6。

依靠獨特品牌政策優勢 ?形成良好協同互補效應

中新集團擁有中新合作的獨特品牌優勢和政策優勢，是我國對外開放的重要窗口，開創了中外經濟技術互利合作的新形式。在25年來的園區開發建設中，公司充分利用中新兩國的合作優勢，借鑒新加坡園區的開發經驗，學習新加坡先進的規劃和招商理念，打造了以城市規劃、產業招商為先導，土地開發、園區配套類房地產開發、綠色公用等多項業務并舉的園區開發運營業務模式，在全國同行業中率先制定了園區開發運營發展綱要和規劃、建設、投資服務三大標準體系。

伴隨著蘇州工業園區的巨大成功，公司綜合開發運營的理念也得到了實踐的檢驗，證明了自身開發模式的先進性，同時，公司在宿遷市、南通市、滁州市、常熟市海虞鎮、張家港市鳳凰鎮、嘉興市嘉善縣等地實施的園區開發運營建設項目，亦較為成功地復制并延展、深化了蘇州工業園區的開發經驗，并取得了較好的社會經濟效益。此外，在實現公司商業利益的同時，公司亦始終站在整個行業的社會責任高度，在城鎮化、產業培育、環境、人居及社會發展等多方面促進了區域經濟的整體協調可持續發展。在中新合作雙方的共同努力下，公司對園區的開發取得了舉世矚目的成就。

中新集團各核心業務間具有明顯的協同和互補效應，既能提供穩定的長期現金流和利潤，又降低了土地一級開發與房地產開發的風險集中度。在土地一級開發方面，公司作為蘇州工業園區的開發主體，高標準完成了中新合作區的規劃設計工作，并在基礎設施建設和招商引資等作出重大貢獻，繼而以強大而專業的園區開發運營能力，在中新合作區內開發建設的高科技園中園項目——中新生態科技城，全面提升園區的科技創新水平，努力打造節能減排、綠色環保的資源節約型、環境友好型生態示范區。該項目經過多年建設，已經進入全面運營階段。同時，隨著多個外地項目的逐步深入推進，公司將進一步拓展土地一級開發業務，實施“走出去”發展戰略，實現“以園區開發運營為目標，以土地開發為龍頭，帶動綠色公用、多元化服務共同發展”的經營目標。

中新集團開發及運營了一大批優質房產項目，取得了較好的經濟和社會效益。公司以工業房產的開發運營作為招商引資的輔助手段，充分發揮招商、規劃建設等部門強有力的業務優勢，進行標準廠房開發、定制廠房開發并提供廠房項目管理服務等。

近年來，公司不斷收縮住宅房地產開發與經營業務，目前已處置完畢住宅及銷售型商業項目資產，未來將主要從事長租公寓、工業廠房、商業租賃等國家政策鼓勵的不動產相關業務。其中，在長租公寓方面，公司目前擁有5個長租公寓項目，其中青年公舍、汀蘭家園一期合計可租賃面積約28萬平方米，已經運營長租業務超過15年，整體出租率超過95%;在工業廠房方面，公司目前擁有93萬平米的工業地產，是園區內較大的工業廠房開發運營商;在商業租賃方面，公司目前擁有40萬平方米的商業地產。

在綠色公用方面，中新公用從事公用事業（包括水務、燃氣、熱電、環境技術和能源服務等）及其輸配管網等公用事業基礎設施的投資、建設、運營和管理，形成了較為完整的全產業鏈公用事業配套服務。綠色公用業務是公司優質持久利潤來源，為園區發展提供良好的基礎設施條件，也為園區企業和居民用戶提供良好的生產、生活環境。在多元化服務方面，主要包括招商代理、工程代理、物業管理及酒店管理等業務。公司充分發揮中新合作的優勢，積極拓展全球招商網絡，特別是注重發揮新加坡分部的地域優勢和人員優勢，以一流的親商意識和優質的客戶服務，開拓了眾多項目。

秉承先進開發經營理念 ?發揮強大資源整合能力

中新集團借鑒新加坡城市規劃“需求未到，基礎設施先行”的做法，按照“先規劃后建設，先地下后地上”的開發建設原則，將對區域城市的規劃設計作為公司經營的重點。秉承規劃先行的開發理念，公司堅持科學的整體規劃設計及其實施過程中的嚴格執行，以規劃引導建設、以設計指導開發。公司的管理團隊具有多年園區開發經營經驗和較高的專業水準，豐富的項目決策、定位、開發、推廣和管理經驗，為下一步走出去戰略、進一步做大做強提供了有力保障。此外，公司始終突出招商工作的重要地位，發揮中新合作優勢，通過公司擁有的全球各地廣闊的招商資源和國際化的優秀招商團隊，倡導“擇商選資”理念，構建招商網絡，創新招商方式，將新興產業、服務外包產業和金融產業為重點的三產服務業作為招商重點，瞄準世界500強企業，統籌兼顧先進制造業與現代服務業發展。

中新集團充分發揮強大的資源整合能力，為園區開發運營提供綜合資源整合型服務，即前期提供科學、前瞻性的規劃與設計，伴隨土地一級開發提供全球網絡的招商服務，同時公司還具備開發工業廠房、研發樓等載體和商業房地產的能力，及提供基礎設施建設、配套設施、綠色公用事業服務的水平，從而形成一個完整的園區開發運營的“服務菜單”。

公司在全國同行業內率先制定了園區運營建設綱要和規劃、建設、投資服務三大標準體系，使得公司在規劃、建設、招商等方面的理念、經驗得以標準化、系統化，公司在園區運營建設領域的領先地位得以鞏固。公司的綜合開發模式在獲得應有商業利益的同時，為城市帶來了巨大的社會效益，對城市空間布局合理、環境和諧、生態宜居、土地資源合理利用、各類產業合理良性發展、人才聚集、GDP、稅收、就業的增加等提供了堅實的基礎，而這一切又保障和促進了公司業績的增長，形成了雙方互利和良性互動的效應。公司的核心競爭力在于園區運營的集聚能力，包括規劃集聚、土地集聚、房地產集聚、綠色公用集聚、產業集聚，圍繞“園區開發運營”，形成了完整的全產業鏈經營，提升區域開發價值，是具備招商引資能力的系統集成服務商。

中新集團將以此次發行上市為契機，積極實施“走出去”戰略，在鞏固現有的土地一級開發、房地產開發與經營和綠色公用等核心業務基礎上，推動規劃設計、基礎設施建設、配套設施、市政公用、招商引資、軟件升級等多元化業務的整合。公司將秉承“規劃引領、產業先行、產城融合、以人為本”的開發理念，不斷拓展園區開發運營項目，將園區的開發運營模式復制到其他區域，并適度探索“一帶一路”，進一步強化縱深發展，并最終推廣到各個區域，致力于成為“中國園區開發運營領軍企業”。