高校住宅區物業管理轉型探索

劉西瑞 隗合蓮

摘 要：高校住宅區相比社會化商品房住宅區在實現商品化物業管理上明顯落后。高校住宅區物業管理正經歷從學校后勤保障到后勤社會化、向市場化物業管理轉型，相隨的是教職工福利性、“暗補式”服務向市場化個人購買服務轉型。探索轉型的必要性和如何實現轉型，為教職工的教學科研創造和諧的安居樂業環境。

關鍵詞：高校住宅區;福利;市場化;物業管理

中圖分類號：G647 ? ? ? ?文獻標志碼：A ? ? ?文章編號：1673-291X（2019）32-0087-02

物業管理作為一種專業化、市場化、社會化不動產管理正逐步被人們認識和接受。它提高了人們的生活質量。但是高校住宅區物業管理發展遠落后于社會化商品房住宅區的水平。探索和解決高校住宅區物業管理轉型問題是市場經濟環境下實現高校住宅區從過去“福利型”到“暗補型”，再轉型為“商品型”物業管理走專業化、市場化、社會化的需要。

一、轉型是高校住宅區物業管理必然趨勢

專業化、市場化、社會化的物業管理是按合同運用現代管理科學和養護維修技術，以經濟手段對物業實施多功能、全方位統一管理的一種方式。并為業主或使用者提供高效、周到、便捷服務，使物業發揮最大使用價值和經濟價值[1]。

1.產權及住戶成分多元化，要求市場化管理。高校教職工房改后，住房權屬的根本變化帶來高校住宅區房屋產權多元化格局[2]，由于外來人口涌入，隨之產生住宅區管理職能社會化。

2.治理主體轉移，要求市場介入。住戶成分多元化，住宅區治理主體開始去單位化，單位逐漸退出社區管理與服務[3]。治理主體空缺導致很多高校住宅區管理水平低下，居住環境惡化，為改善環境對物業管理有期盼。

3.“暗補型”物業管理已不適應市場經濟要求。住宅區房屋產權多樣化、住戶成分社會化后，學校對維修基金未能建立起可持續籌措機制，嚴重影響了物業管理的正常運轉[4-7]。學校教職工住宅區面臨維修基金難以啟動，維修經費短缺的困境[3]。“暗補型”物業管理不再適應市場經濟發展要求。

4.后勤式物業管理，不再符合市場化要求。高校后勤社會化改革雖是獨立核算，但實質上仍受原單位領導、監督。教職工住宅區物業管理與學校還有行政上的依附關系[8]。

5.生活品質提高，需要專業化管理。教職工收入逐步增加，需求小區環境安全清潔、服務周到等。高校住宅區采取“內部行政性物業管理”方式，缺乏專業化、規范化、制度化管理。還會由于分工、職責不清造成責任盲區[9-10]。后勤式物業管理已難滿足教職工需求。

加快高校住宅區物業管理轉型是改善教職工安居環境，減輕學校負擔，創造穩定的教學科研環境的需要。

二、轉型遇到的主要問題

然而，讓教職工從享受多年的后勤福利性“暗補”變成“明補”，轉型為專業化、市場化、社會化物業管理，客觀上存在一定的阻力。

1.福利性觀念。教職工長期享受便捷的、甚至幾乎免費的后勤式養護維修服務，所以認為，以前每年只交幾十塊錢，現在為何每月要交這么多;學校補給的物業費是應得的，跟物業沒關系。思想觀念落后，缺乏市場意識，對物業管理社會化有抵觸情緒。

2.需求差距問題。物業管理轉型不只是簡單由學校“后勤式”轉為“商品型”，它還涉及教職工各方利益的調整，尤其是中低收入者的心理和經濟承受能力[11]。它是一項系統工程，必然有阻力。

3.建筑質量配套設施問題。高校老舊房屋建筑質量參差不齊，待修嚴重。老舊小區公共設施不完善，管線老化等都造成市場化物業管理成本過高，難度增加。

4.公共區域權益爭議。有的人認為，按物權法相關規定，露天停車場等公共區域的收益應歸全體業主。個別業主認為，在這里住了一輩子不交費，你們說收就收啊？等等現象都造成轉型困難。

5.物業管理認識模糊。例如，個別業主提出“你們收我的錢，給我家里打掃衛生嗎？”等等。業主對物業管理服務這一特殊商品認識上的模糊，無形中也加大了轉型的難度。

三、高校住宅區物業管理轉型探索

1.物業管理轉型種類。首先，“福利型”物業管理。房改初期出售部分住房給教職工，單一公有制產權變為部分個人產權。高校住房產權轉換的初期仍沿襲傳統后勤管理，一是計劃經濟運行方式，二是學校“大包大攬”式管理，三是住宅區一切問題找學校。其次，“暗補型”物業管理。房改完成貨幣化，部分教職工向社會出售產權，離退休人員房屋產權發生轉移，仍有部分公有產權房。房屋產權呈多樣化，人員成分社會化，社會負擔越來越重。學校后勤社會化改革成立物業公司。然而，一是物業管理仍帶行政背景，二是仍有福利性“暗補”，三是缺乏專業化管理，四是學校替職工“花錢買服務”，屬非市場化物業管理。最后，“商品型”物業管理。高校住宅區治理主體開始去單位化，學校開始逐漸退出社區管理與服務[3]。社會化住戶增加，“暗補式”管理讓市場經濟體制下的高校再也無法承擔整個住宅區養護維修，“大包大攬”的物業管理不再適應對高校國有資產管理的要求[12]。管理轉型后，一是住戶人員成分社會化，二是房屋產權多元化，三是住宅區管理去行政化，四是個人維權意識增強，五是短時不能適應“花錢買服務”，六是對物業管理認識不足，認為物業管理社會化就是變換名目收錢，對物業管理提出質疑，對物業管理社會化懷有抵觸情緒。

2.高校住宅區物業管理轉型探索。首先，調研分析，結合實際制定物業管理模式。調研對比分析掌握高校住宅區物業管理狀況，對物業管理模式、組織機構進行改革。譬如，業主委員會和自我服務管理委員會進行綜合比較，選擇符合高校住宅區需求的模式。其次，制定方案，依法依規統籌落實。物業管理涉及法律法規，關系教職工個人利益，如因程序問題，不光工作無效，還可能產生負面影響。一切問題按照國家法定程序體現公開、公平、公正的市場機制。最后，宣傳改造，做好前期準備。加強“物業服務社會化”宣傳，轉變教職工觀念，需要一個過程，不能操之過急。加強學校與教職工的感情，讓教職工感受學校的溫暖與關懷，學校要在前期進行老舊家屬區的維護維修與建設。

四、高校住宅區物業管理轉型的預期與展望

1.促進觀念轉換，適應時代發展。要讓教職工認識到轉型是房改貨幣化后必然產物，過去的物業管理形式只是一種過渡[8]。轉型也不僅是對房產管理模式的簡單轉換，它丟掉了住宅區房產管理與維修占用學校大量資金的沉重包袱[13]，有利于學校解決多年來制約發展的“瓶頸”問題。

2.“商品型”物業管理，也是國際上通用的房產管理方式和手段。它是由物業企業運用現代管理科學和先進養護維修技術對房屋建筑、公共設施設備、環境、綠化等以經濟手段實施多功能、全方位的統一管理。

3.“商品型”專業化管理將能創造一個宜居的生活環境。專業團隊提供高效、便捷、周到服務，實實在在改善教職工生活品質，讓教職工感受到“花錢買服務”是市場經濟的合理方式。

4.轉型“商品型”物業管理，建立程序化、規范化、法制化管理秩序。市場化操作可以徹底擺脫學校獨立管理，明確業主和物業的權利與義務。通過崗位培訓、定期檢查養護與熱忱服務，為學校教職工創造安居樂業的生活環境，解除教職工從事教學、科研、管理、育人的后顧之憂。

5.展望。轉型后的物業管理將提高管理專業化程度，減少學校負擔。通過相關法律法規程序解決長期困擾學校的房屋維修等物業管理經費問題，使房屋建筑和公共設施延長使用壽命，給教職工帶來高品質生活環境和保障，促使高校住宅區物業管理服務走上專業化、市場化、社會化健康發展軌道。不可否認，目前存在的種種問題也使高校住宅區物業管理市場化改革之路依然面臨巨大壓力[3]，仍需要不斷探索研究高校住宅區物業管理的特色需求才是轉型的最終目標。

參考文獻：

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