新收入準則對房地產企業利潤的影響分析

鐘小琴

摘 要 經濟全球化的發展，我國房地產行業也迅速發展起來。隨著現代企業的發展和運行的多樣化，現有的收入準則在一定程度上已經不能適應新時代發展的需求，當前財政部推出新收入準則，可以說為企業收入的確認提供了更好的解決方法和解決思路，也讓我國的收入確認方法逐漸與國際趨同，而且還能夠為投資者提供更多有效的財務信息。新收入準則，在某種程度上對房地產企業利潤有著很大的影響。本文主要圍繞著新收入準則對房地產企業利潤的影響進行了探究。

關鍵詞 新收入準則 房地產企業 利潤

新收入準則對房地產企業的利潤產生了很大的影響，在某種程度上顛覆了以往的收入確認模式，將房地產企業收入確認提前，改為按照相關合同條款的履約進度確認。在實務中，房產地產企業的收入，按照履約進度進行確認，同時還需要結合銷售合同的相應條款、房地產銷售流程以及相關法律法規等進行綜合判斷。

一、在新收入準則基礎上當地產財務報表項目上發生的變化

在傳統的收入準則中，房地產企業收入的組成結構很簡單，包括竣工驗收和交付兩個部分，但是隨著時代的發展，這種組成也需要不斷的復雜化以及創新改革。

在財務上，例如，某房地產企業在2018年，房地產總開發收入將近7500萬元，在其中的某一段時間確認各項收入為1500萬元左右，約占總比例的20%，之后的一段時間確認收入為6000萬元左右，約占總比例的80%。即使用新收入準則對房地產企業收入確認的影響，主要表現在部分房地產企業的收入在一段時間就能夠得到確認，新收入準則在企業財務報表中在一定程度上促進履約進行的逐步推進，收入、成本計量合理性有了明顯的提升，也就是說，部分業務成本結算和收入確認的時間提前，對于房地產企業來說能夠增加很多利潤。

二、新收入準則對房地產企業利潤的影響

（一）能夠有效解決企業風險因素

在新型收入準則中，即便收到全部房款，房地產企業也無法保證企業收入，并且在實際情況中，先付全款再交房子的情況很少，所以我們要結合實際分析，另外一般現實情況是實際銷售與會計銷售收入存在較大的差異，從而使企業利潤波動較大。例如，某房地產企業以季度收入為主，2018年，該項目的第一季度的收入為1億元，在第二季度時，各項收入增長至7億元，由此可以看出房地產企業的收入波動非常大，故此我們為符合現代房地產企業的發展，制定創新收入準則，并且隨著房地產發展形勢的不斷變化而同步改動，從而保證制度是符合企業發展的。而且就新準則實施的效果來看，各項收入的波動相對來說確實比之前小。收入確認大多數都是采取期間確認或時點確認，前者是完工百分比，后者是驗收交付，促使房地產企業在一定的時間段內履行履約義務，同時也提前確認收入。雖然新收入準則可能還有很多的不足，并且針對一些中小型地區的房地產發展不適用，但是就其現實意義來說，在一定程度上能夠有效改善房地產企業收入波動的現象。

（二）房地產企業收入與現金流相匹配

新收入準則規定，現金的流入與流出必須進行明確的登記錄入，并且隨著時間的變化，項目的收入可能會由于受到各種外界因素的影響而改變，所以相關財會人員要不斷地進行登記更新，確定收入確認時間和現金流入時間的匹配性。新收入準則嚴格要求企業收入和現金流保持一致，促使企業不僅可以確認完成相應的項目經營現金的指標，還能夠通過結合收入與現金流的計算結果，對房地產項目的現金流以及成本進行有效的計算和判斷，以此來對利潤進行有效的計算和評估。

（三）房地產企業收入確認計量將更加精準

在新收入準則中，房地產企業要確保雙方交易的公平性以及公開性，同時注意多方面的因素，其中還包括非現金對價、可變對價以及其他因素等。在考慮交易對價時，一定要嚴格按照可變對價的期望值進行有效的評估和計算，在確定可變對價的優化調整后，還要及時確定交易價格。新收入準則中提出的“控制權轉移模型”，指的是按照一定的理論原則，在雙方確立合作關系的基礎上，以合同的具體內容為標準，進行一定的貿易往來之后再將其分攤到各履約義務中。控制權轉移模型能夠有助于提升履約義務下的收入計量的準確性，使其能夠確保各項財務信息能夠更加精準。根據新收入準則的各項規定和要求，財務會計在對主體履約進度的時候一定要對各項成本項目進行預算，若是無法對其成本開支和投入金額進行有效的預算，那么就無法對履約進度進行有效的確認，更無法完成成本結轉和收入確認。

三、結語

新收入準則的提出與實施，對房地產企業的收入確認產生了一定的影響。新收入準則能夠有效彌補舊收入準則中存在的不足之處，促使房地產企業的財務信息完善，并且使之后的審計工作變得更加順利精確，只有財務信息的完整性能夠保證，才能確保財務報表的數據分析更加精確，且具有說服力，才能進一步實現企業財務的嚴格管理，才能保證企業的正常發展與運行，使得資金正常周轉流入流出。因此，房地產企業在實際應用中，一定要嚴格遵守和執行新收入準則的要求，以此來推動房地產企業收入核算的進步與發展。

（作者單位為中興華會計師事務所<特殊普通合伙>江蘇分所）

參考文獻

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