供給側改革中武漢市房地產去庫存戰略的有效性分析

武 藝

(武漢大學 經濟與管理學院,湖北 武漢 430000)

1 武漢市房地產去庫存政策

我國房地產業產值占GDP總額比重達到6%以上，是名副其實的支柱產業，因此房地產業的持續健康發展與我國的經濟增長息息相關。房地產去庫存戰略提出之后，中央主要出臺了如下五個政策：降低首付比例；降低房產交易契稅和營業稅；戶籍制度改革；加大棚戶區改造和貨幣補貼力度；提高公積金繳納積極性。武漢市也根據中央要求推行了相關政策。

第一，降低首付方面，從2015年國慶期間開始，武漢市各大樓盤已經開始執行首套房首付2.5成的政策，政策實施之后，近七成的購房者選擇25%的首付比例，盡管降幅只有三萬到五萬元，但是在武漢市這種非一線城市，這筆金額已經可以大大減少一個家庭的買房壓力。

第二，降低房產交易契稅和營業稅方面，契稅對于購買家庭唯一住房的個人，面積90平方米及以下契稅稅率降低至1%，面積90平方米以上契稅稅率降低至1.5%；對于購買第二套住房的個人，面積90平方米及以下契稅稅率降低至1%，面積90平方米以上契稅稅率降低至2%。營業稅方面個人將購買不足2年的住房對外銷售，全額征收營業稅，個人將購買2年以上的住房對外銷售，免征營業稅。契稅的降低主要針對較大戶型，而營業稅的降低主要針對購買2年以上的住房，旨在鼓勵居民“賣小買大”“賣舊買新”。

第三，戶籍制度改革。2015年湖北省政府出臺了關于進一步推進戶籍制度改革的實施意見。方法主要是改進現行落戶政策，根據綜合承載能力和經濟社會發展需要，以人的城鎮化為核心，解決農業轉移人口市民化，實現常住人口基本公共服務全覆蓋。

第四，棚改貨幣化安置。政府將被征收房屋的市場評估價加上公攤補助、搬遷獎勵、裝飾裝修費等以現金形式發給拆遷戶，居民自行買房。2016年，湖北計劃開工改造各類棚戶區39萬套，貨幣化安置比例超過51%。目前，20萬套貨幣化安置任務已分解下達到各市州。湖北省還將積極與國開行、農發行進行項目對接，爭取信貸資金支持。

第五，公積金存款利率。職工住房公積金賬戶存款由按歸集時間區分利率調整為統一按一年期定期存款基準利率執行，目前為1.50%，有較大幅度的提升。

2 房產銷售分析

本文選取2015年1月至2016年10月的武漢市房地產業相關月度數據進行房產銷售分析。

圖1是武漢市存量房交易數量的月度數據，可以看出存量房交易數量在2015年一直呈現緩慢上升的趨勢，但是自2016年2月各種房地產新政密集出臺以來，存量房交易數量上升較快；圖2是武漢市新建住房交易數量的月度數據，可以看出，新建住房交易數量的變化趨勢和存量房交易數量的變化趨勢基本相同，2015年交易數量基本保持穩定，波動較小，但是在2016年2月出現一個“井噴”現象，之后也一直維持在較高交易量水平。

圖1 存量房交易數量

圖2 新建住房交易總量

接下來，為了研究房地產去庫存新政的有效性，將數據分為2015年1月至2016年1月和2016年2月至2016年10月兩組變量，并根據t檢驗結果判斷兩組數據的均值是否有顯著性差異。檢驗結果如表1所示。

第一組是對2016年2月前后的存量房交易數量進行配對t檢驗，第二組是對2016年2月前后的新建住房交易數量進行配對t檢驗，可以看到，兩組檢驗的Sig值分別為0.000和0.006，均小于0.05，因此可以在95%的顯著性水平下認為2016年2月前后的交易數量均值存在顯著差異。并且從差分的均值為-2922.25和-9937.50可以得出，新政實施之后，存量房交易數量平均比實施之前高出了2922.25套，新建住房交易數量平均比實施之前高出了9937.50套。

故根據以上分析，可以認為新政實施減輕了居民的購房負擔，有力地促進了武漢市房地產市場的流動性，有效地推進了房地產去庫存化。

表1 成對樣本檢驗

3 政策建議

從短期數據分析的結果來看，新政實施確實在一定程度上起到了活躍房地產市場的作用，但是這些政策仍然存在改進余地。

第一，降低首付一方面減少了居民當期的購房壓力，但是卻并沒有減少長期的購房成本。這是因為，首付比例越低，意味著金融杠桿就越高，消費者后期面臨的還貸壓力也就越大，再考慮到未來收入和未來房價的不確定性，以較低首付買房事實上存在著較大風險。

第二，降低房產交易環節的契稅和營業稅。契稅稅率降低使得房屋的產權承受人即購房者的稅負減輕，營業稅免稅政策則使得售房者的稅負減輕。但是稅收調整只能帶來短期效應，我國居民的投資渠道十分狹窄，加上房價上漲預期，導致房地產的投資性需求增加。因此，從長期來看，稅收政策方面應該盡快大范圍開征房產稅，增加住房持有成本，控制投資性需求。

第三，戶籍制度改革。武漢市戶籍制度改革使得城鎮化率提升，鄉村人口帶來的住房需求不斷增加，導致房地產價格的上升。因此戶籍制度改革在推動房地產去庫存的同時，也催生了房價的上漲，必須對房地產市場進行有效監管，穩定房價，同時大力發展實體經濟提高人均可支配收入，反過來深化戶籍制度改革，從而達到政策的良性循環。

第四，棚改貨幣化安置。棚改貨幣化安置是消化商品房庫存較為有效的方式，但也存在一些問題。政府直接用貨幣進行補償見效雖快，但是造成財政支付壓力巨大，同時對拆遷戶補償的資金加上銀行貸款使得購買力迅速膨脹，造成三、四線城市房價持續上漲。

第五，公積金存款利率上調。盡管公積金存款利率上調可以增加居民繳納的積極性，但是從公積金在購房中的作用看，最大的問題是公積金貸款的上限，同時混合貸實際貸款門檻較高，導致公積金貸款使用范圍十分有限，從而抑制了公積金發揮更大作用，使其只能為首付能力高的個人所用。因此在未來公積金制度還有待進一步調整，可以對中低收入人群進行定向扶持，也可以嘗試在房屋裝修、大病提取、旅游消費等方面擴大公積金使用范圍，提高公積金使用效率。

4 結 語

房地產去庫存作為供給側改革的重要目標之一已成為國家重點關注的事情。武漢市政府響應中央號召出臺了一系列刺激房地產市場發展的措施，房地產去庫存正在落到實處。因此本文旨在對這些政策是否如期達到了去庫存的目標作出研究。

第一部分列舉了中央出臺的主要政策，包括降低首付、降低房地產交易契稅和營業稅、戶籍制度改革、棚改貨幣化安置、公積金存款利率上調等；第二部分具體對武漢市落實和實施這些政策的情況進行了定性分析；第三部分運用武漢市2015年和2016年的房產交易數據對武漢市落實和實施這些政策的效果進行了定量分析，從而得出可以認為新政實施減輕了居民的購房負擔，有力地促進了武漢市房地產市場的流動性，有效地推進了房地產去庫存化；最后本文對于這些政策提出了一些改進意見。