富力地產(chǎn)當(dāng)能力支撐不起野心

謝澤鋒

曾經(jīng)的“華南五虎”一哥富力雖已不復(fù)當(dāng)年之光，但其掌舵者的野心卻愈發(fā)龐大。

多次在倫敦置業(yè)、收購(gòu)恒基兆業(yè)項(xiàng)目，接盤海航海南大英山CBD部分項(xiàng)目，花費(fèi)近200億拿下萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)，李思廉和張力這對(duì)老搭檔的擴(kuò)張欲望不斷膨脹。

不計(jì)后果的瘋狂并購(gòu)，令公司債務(wù)急劇上升，現(xiàn)金流入不敷出。根據(jù)財(cái)報(bào)，富力地產(chǎn)（02777.HK）經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)7年為負(fù)，上市以來(lái)，投資活動(dòng)現(xiàn)金流僅有兩年為正。

這家全國(guó)20強(qiáng)房地產(chǎn)公司的成績(jī)單，令投資者汗顏。

控制不住的手

讀不懂的是這家公司的發(fā)展戰(zhàn)略。

潘多拉魔盒似乎開啟于那場(chǎng)至今議論于坊間的“世紀(jì)大交易”。2017年7月19日，萬(wàn)達(dá)索菲特酒店，名流云集，車水馬龍。

王健林和孫宏斌正要宣布一場(chǎng)世紀(jì)交易，但原定下午4點(diǎn)正式開始的簽約儀式，被要求延后1個(gè)小時(shí)。此后，故事的結(jié)局眾所周知。

交易活動(dòng)背景板上添上了富力的名稱。當(dāng)天，富力以6折價(jià)錢、199億元收購(gòu)了萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)旗下77家酒店資產(chǎn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：富力地產(chǎn)2019年中報(bào)

當(dāng)時(shí)來(lái)看，李思廉確實(shí)像撿了個(gè)大便宜。計(jì)算來(lái)看，收購(gòu)的酒店單價(jià)約為2.58億元，僅是富力自己開發(fā)酒店成本的一半。

然而，直至今日，當(dāng)初看似以白菜價(jià)買入的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，卻成為富力深陷泥潭的債務(wù)大坑。以公允價(jià)值計(jì)算，收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)為其帶來(lái)的超131億元“議價(jià)收購(gòu)收益”，2017年富力地產(chǎn)61.18%的凈利潤(rùn)來(lái)自于這筆交易。不過，好景不長(zhǎng)。2018年，刨除這筆交易的溢利后，富力純利潤(rùn)降回到83億元，猛跌60%。

根據(jù)最新財(cái)報(bào)，今年上半年，富力酒店?duì)I運(yùn)虧損額為4.2億元，去年同期虧損額為1.84億，同比上漲128%。

而根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2013-2018年間，其真實(shí)虧損額分別為2.49億元、1.4億元、1.67億元、1.83億元、1.46億元和4.59億元。

有自媒體感慨：“萬(wàn)達(dá)的文旅城和酒店都是好肉，但有的人咽下去了，吃得有滋有味;有的人卻貪多嚼不爛，搞得現(xiàn)在整個(gè)消化系統(tǒng)都出了問題”。

然而，李思廉卻并不后悔，他說(shuō)“成為世界最大的豪華酒店業(yè)主，感覺很好，起碼自己在出差的時(shí)候，可以受到特別的關(guān)注。”

當(dāng)人們以為富力會(huì)收斂自己瘋狂投資的雙手時(shí)，今年7月6日，富力與華泰汽車簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，稱雙方將在新能源整車制造、智能網(wǎng)聯(lián)及無(wú)人駕駛方面展開合作，未來(lái)還會(huì)加快布局東南亞等海外汽車市場(chǎng)。

此后，華泰汽車就爆出欠薪、停產(chǎn)等風(fēng)波，富力不得不停止全部的合作協(xié)議。盡管房企跨界新能源汽車早有先例，但一家知名房企的眼光卻如此離譜，不禁讓人大跌眼鏡。

越來(lái)越多的負(fù)債

欲望背后，埋下的是負(fù)債的禍根。

據(jù)半年報(bào)顯示，富力地產(chǎn)凈負(fù)債規(guī)模由2018年末的1285.92億元增加至2019年6月末的1564.7億元，凈負(fù)債率由2018年末的184.1%大幅提高至2019年6月末的219.0%。截至2019年6月末，富力地產(chǎn)總負(fù)債高達(dá)3340.46億元，較2018年末增長(zhǎng)12.73%。

而與此同時(shí)，公司的盈利增長(zhǎng)不僅沒有跟上，反而遠(yuǎn)低于去年同期。

李思廉

富力地產(chǎn)中報(bào)顯示，純利由上年同期的40.8億元增至41.7億元，同比增長(zhǎng)2.2%;歸屬股東凈利潤(rùn)40.27億元，同比增長(zhǎng)2.66%。

更令投資者擔(dān)心的是，這家曾經(jīng)輝煌的大型房企，增速乏力。

根據(jù)公告，截至今年9月底，公司總權(quán)益合約銷售金額約925.6億元，銷售面積約853.44萬(wàn)平方米。銷售收入和銷售面積增速分別為6%、29%。

要知道，富力2019年的銷售目標(biāo)是1600億，比去年1300億增加23%。三分之二的時(shí)間已過，才完成年度目標(biāo)的57.85%。

在8月22日的富力中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，李思廉自問自答：“誰(shuí)說(shuō)今年的市場(chǎng)差？沒有很差。你看見哪一家公司很差？一家都沒有。”

在李老板自認(rèn)為不差的背后，富力已經(jīng)感覺到資本的寒冷，為了減少財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，公司決定減少拿地。

2019年7月26日，李思廉親自起草了一份《關(guān)于要求地區(qū)公司確保完成銷售任務(wù)的通知》。該文件下發(fā)全公司，提出2019下半年的工作重點(diǎn)應(yīng)圍繞“促銷售、抓回款”開展，而且下半年原則上暫停拿地。

一邊減少開支，一邊抓緊促銷售，提升回款效率。該份文件也明確強(qiáng)調(diào)，公司財(cái)務(wù)、開發(fā)、工程等部門均應(yīng)以銷售為中心開展工作，全力以赴配合銷售目標(biāo)的達(dá)成;堅(jiān)持全民營(yíng)銷，加強(qiáng)促銷力度，以完成項(xiàng)目銷售目標(biāo)為第一優(yōu)先級(jí)，在確保銷量的基礎(chǔ)上追求項(xiàng)目收益最大化。

為此，李思廉不得不在8月22日的中報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上澄清：富力并不是完全不拿地了，文件中也提到，如遇有優(yōu)質(zhì)土地項(xiàng)目等特殊情況，可單獨(dú)呈報(bào)集團(tuán)董事長(zhǎng)審批。

不過，現(xiàn)實(shí)是如此殘酷。根據(jù)富力地產(chǎn)中報(bào)顯示，公司總負(fù)債、短期借款、長(zhǎng)期借款當(dāng)期到期部分、凈負(fù)債率等指標(biāo)均在不同程度地增長(zhǎng)。

更遑論李思廉看重的現(xiàn)金流，根據(jù)財(cái)報(bào)，富力地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)7年為負(fù)，2005年上市以來(lái)，投資活動(dòng)現(xiàn)金流僅有兩年為正。

今年上半年公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-260.76億，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為-18.42億;相比較，其融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流高達(dá)315.74億。這說(shuō)明公司還在不斷融資，但投資和生產(chǎn)卻在不斷“失血”。

這些數(shù)據(jù)背后，富力更應(yīng)該深思自己的發(fā)展策略。過分“貪慕虛榮”，滿足自己的野心，瘋狂開支投資，導(dǎo)致上市公司流血不止。

李老板真的應(yīng)該思考，別人寧可六折割肉甩賣的東西，自己為什么還要買？