房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場(chǎng)管理中的難點(diǎn)與解決方法分析

陳 沂 鹽城鳳凰地產(chǎn)有限公司

1 引言

在尋求施工現(xiàn)場(chǎng)難點(diǎn)解決方案的時(shí)候一定要先了解施工現(xiàn)場(chǎng)管理對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重要性，尤其是現(xiàn)場(chǎng)施工在施工管理中占據(jù)著極為重要的地位，不僅要明確施工設(shè)計(jì)圖紙和原材料等，還要體現(xiàn)出工程項(xiàng)目自身的價(jià)值。施工現(xiàn)場(chǎng)的水平高低影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量與價(jià)值，因此要重視現(xiàn)場(chǎng)管理中出現(xiàn)的難點(diǎn)，并尋求解決方法。

在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)當(dāng)中，開發(fā)公司與建筑施工單位并不是一體的，兩者是獨(dú)立分管的。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商先購(gòu)買地塊，并針對(duì)該地塊進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃，再將具體的建筑施工承包給具有相應(yīng)資質(zhì)的建筑施工單位。房地產(chǎn)開發(fā)商是建城建筑的擁有者和資金購(gòu)買者，建筑工程的質(zhì)量高低直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)商的利益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程單位，尤其是開發(fā)商要注重施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，監(jiān)督施工單位的行為，確保建筑質(zhì)量達(dá)標(biāo)，既能提高今后建筑的使用率，還能增加自己的經(jīng)濟(jì)效益。

2 房地產(chǎn)開發(fā)施工管理難點(diǎn)

2.1 難以有效控制施工進(jìn)度

項(xiàng)目進(jìn)度的控制是任何項(xiàng)目都必須重視而問(wèn)題，特別是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)，控制好整體的施工進(jìn)度能夠控制好整體的成本，同時(shí)也保障了開發(fā)商和業(yè)主的利益。可是，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒(méi)有重視進(jìn)度的管控，前期開展市場(chǎng)調(diào)研時(shí)并為全面開展，對(duì)行情的變化敏感度較低，致使開發(fā)項(xiàng)目方案中存在漏洞，實(shí)際的施工情況與方案有所出入，企業(yè)的項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人不能有效地監(jiān)督整體施工進(jìn)度。故而施工單位在建設(shè)過(guò)程中施工更為粗放，造成材料、勞動(dòng)資源的浪費(fèi)，導(dǎo)致各個(gè)環(huán)節(jié)的資源利用不合理，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體施工進(jìn)度。

2.2 房地產(chǎn)工程造價(jià)管理水平有待提高

成本與造價(jià)的管控的作用對(duì)任何企業(yè)而言都十分重要尤其，房地產(chǎn)行業(yè)，工程項(xiàng)目造價(jià)與企業(yè)的綜合經(jīng)濟(jì)效益有著密不可分的關(guān)系。隨著市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)地不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，有些房地產(chǎn)開發(fā)商為了占據(jù)一定的市場(chǎng)份額，在房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)過(guò)程中沒(méi)有開展嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)查與規(guī)劃，出于在競(jìng)標(biāo)中勝出并謀取暴利的目的，輕率地給出大幅度降低造價(jià)的招標(biāo)方案。這樣的現(xiàn)象在房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)有發(fā)生，造成了后期工程進(jìn)度、質(zhì)量都受到了限制。這樣的方案中標(biāo)以后，由于方案本身缺少市場(chǎng)實(shí)際情況的客觀分析，以至于實(shí)際施工建設(shè)過(guò)程中的資金高于造價(jià)本身，制約了房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的資金使用率。可是面對(duì)實(shí)際施工資金緊缺的情況，房地產(chǎn)開發(fā)商仍是拒絕正視實(shí)際情況不愿更改房地產(chǎn)原本的設(shè)計(jì)方案，致使實(shí)際施工單位想方設(shè)法從材料、勞動(dòng)力等角度縮減自己成本，頻繁更改工程設(shè)計(jì)。

2.3 勞務(wù)工資具有不確定性

房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際施工中工序繁多、工種復(fù)雜，雖然施工單位為了規(guī)范管理在企業(yè)內(nèi)部制定了相應(yīng)的指導(dǎo)制度以便于規(guī)范當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)相接軌的施工人員勞務(wù)薪酬，但規(guī)定過(guò)于死板造成了與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)無(wú)法完全接軌，出現(xiàn)了個(gè)別哄抬價(jià)格的行為。除此之外，施工現(xiàn)場(chǎng)的勞務(wù)人員薪酬統(tǒng)一由現(xiàn)場(chǎng)的包工頭進(jìn)行發(fā)放，由于缺乏相應(yīng)的監(jiān)督，包工頭可能會(huì)在施工現(xiàn)場(chǎng)縮減材料、克扣工人工資，從而在施工人員中沒(méi)有樹立權(quán)威，影響到了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體施工進(jìn)度。

2.4 工程核算部分與施工現(xiàn)場(chǎng)情況差別較大

建筑質(zhì)量的的高低直接決定了開發(fā)商的綜合經(jīng)濟(jì)效益，而對(duì)建筑工程質(zhì)量起到?jīng)Q定性作用的就是建筑工程的核算工作。面對(duì)這一關(guān)鍵因素，多數(shù)工程建設(shè)單位卻選擇了草率工作。項(xiàng)目工程的相關(guān)核算人員只有在明確真是、可靠的項(xiàng)目建設(shè)基本資料后才能進(jìn)行工程建設(shè)的核算工作。然而有些核算工作人員自身的專業(yè)素養(yǎng)較低，沒(méi)有意識(shí)到項(xiàng)目工程核算工作的重要性，沒(méi)有對(duì)實(shí)際施工情況進(jìn)行詳細(xì)清晰的記錄，尤其是施工中出現(xiàn)的一些特殊情況，導(dǎo)致工程核算工作進(jìn)行受到阻礙。只有真實(shí)記錄下施工中出現(xiàn)的情況，并經(jīng)相關(guān)人員簽字背書后才能保障工程核算工作的真實(shí)性。

3 施工現(xiàn)場(chǎng)管理難點(diǎn)的解決方法

3.1 針對(duì)施工質(zhì)量的解決方案

施工人員的自身專業(yè)素養(yǎng)和責(zé)任心對(duì)施工質(zhì)量有著關(guān)鍵作用，對(duì)工程質(zhì)量水平的高低起著決定性的作用，所以相關(guān)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期開展職業(yè)培訓(xùn)，如作業(yè)方式、安全知識(shí)、專業(yè)建筑知識(shí)等，以提高整體的施工水平。可以邀請(qǐng)相關(guān)的專家和經(jīng)驗(yàn)豐富的工作人員授課開講，解答施工現(xiàn)場(chǎng)上經(jīng)常出現(xiàn)的問(wèn)題，講解解決方法和操作方式。除此之外，施工現(xiàn)場(chǎng)的人身安全也十分重要，可以開展安全知識(shí)講座，并制作安全培訓(xùn)臺(tái)賬，以提高工人在現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)時(shí)的安全意識(shí)，從而進(jìn)一步降低工地安全事故的發(fā)生率，保障施工進(jìn)度。

3.2 把握施工各階段時(shí)間節(jié)點(diǎn)

施工現(xiàn)場(chǎng)的良好管理有利于減少施工過(guò)程中各環(huán)節(jié)的資源浪費(fèi)，更能有效地保障工程進(jìn)度，使工程各個(gè)環(huán)節(jié)達(dá)到不逾期甚至是提前完成的程度。具體在房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)設(shè)計(jì)之初，就應(yīng)該明確工程施工的幾個(gè)方面，并針對(duì)各個(gè)方面進(jìn)行實(shí)際情況調(diào)研，把握每一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并形成可行性報(bào)告，最終制定出科學(xué)的方案，再通過(guò)與施工單位的合同進(jìn)行約束，借以控制整體施工進(jìn)度。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商還要制定科學(xué)的監(jiān)管計(jì)劃，定期定點(diǎn)進(jìn)行記錄檢查，對(duì)施工單位及施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行有效的監(jiān)理，避免施工資源浪費(fèi)及工程進(jìn)度滯后等情況的發(fā)生。

3.3 提升管理人員專業(yè)能力

項(xiàng)目工程質(zhì)量水平不僅取決于施工人員的專業(yè)素養(yǎng)高低，還受到工程管理人員的綜合素質(zhì)水平。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要定時(shí)進(jìn)行管理人員培訓(xùn)，并不定期開展專業(yè)素質(zhì)測(cè)試，提升整體團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)。作為一名工程管理人員，不僅需要豐富的管理知識(shí)理論儲(chǔ)備，還需要擁有高效的溝通能與方式。在合理地調(diào)配工程資源的同時(shí)，還要和施工現(xiàn)場(chǎng)的各部門、各工作人員進(jìn)行高效的協(xié)調(diào)和溝通，實(shí)現(xiàn)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理與控制。除此之外，管理人員還要儲(chǔ)備一定的施工技術(shù)，適時(shí)地分擔(dān)工程施工管理職能，適當(dāng)?shù)刂澜ㄔO(shè)施工過(guò)程，確保工程的施工質(zhì)量與施工整體進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)企業(yè)綜合效益的提升。

3.4 合理安排資金加強(qiáng)質(zhì)量與成本

施工現(xiàn)場(chǎng)的管理人員是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量好壞的最主要控制人，一個(gè)素質(zhì)較高、責(zé)任心較強(qiáng)的管理監(jiān)督人員有利于提高施工項(xiàng)目的整體質(zhì)量。施工管理人員必須認(rèn)識(shí)到提高施工質(zhì)量的前提條件就是避免施工現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)失誤。監(jiān)管人要發(fā)揮好自己在施工現(xiàn)場(chǎng)的作用，嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查和驗(yàn)收。同時(shí)要監(jiān)督資金的使用，合理控制資金的走向，盡可能站在全局的角度考慮問(wèn)題，如為了提高施工效率購(gòu)買施工和保養(yǎng)機(jī)械等，以保證施工進(jìn)度不會(huì)因?yàn)橥庖蚨艿阶璧K。合理地調(diào)度資金才能使施工可以正常有序地開展，而正常的施工進(jìn)度又在一定程度上降低了企業(yè)的項(xiàng)目成本。合理安排資金的使用與支出情況，最主要是施工現(xiàn)場(chǎng)的管理人員要量入為出，既要保證施工進(jìn)程，工程質(zhì)量，又要盡可能降低施工成本，避免成本出現(xiàn)一定程度的損耗現(xiàn)象。

4 結(jié)束語(yǔ)

為了保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工工程能夠順利完成，保障房地產(chǎn)工程的質(zhì)量，進(jìn)行良好地施工現(xiàn)場(chǎng)管理是必不可少的。隨著社會(huì)科技的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)地白熱化，面臨著諸多的挑戰(zhàn)與競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)為了提升綜合經(jīng)濟(jì)效益，必須要優(yōu)化施工現(xiàn)場(chǎng)管理體系，提高施工現(xiàn)場(chǎng)管理水平，制定一套科學(xué)完善的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理規(guī)定，同時(shí)還要有相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案以減少突發(fā)狀況發(fā)生后帶來(lái)的損失，確保整體項(xiàng)目工程的正常。