淺談房地產(chǎn)交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記

陳力群 江蘇省南京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心

1 關(guān)于房地產(chǎn)交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記的界線

數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)共享是二者各司其職且良好運(yùn)作的重要條件，不言而喻，二者在業(yè)務(wù)方面，其界線是相當(dāng)清晰的。然而目前這方面實(shí)現(xiàn)的情況還是不容樂觀，以至于未能通過(guò)真正實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)共享，對(duì)房地產(chǎn)交易管理部門的過(guò)程管理以及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的結(jié)果登記的理想工作下的模式相當(dāng)不利。

究其緣由主要有以下幾點(diǎn)：首先，房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)設(shè)置卻是屬于外網(wǎng)或是政務(wù)外網(wǎng)范疇，而不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)設(shè)置屬于政務(wù)內(nèi)網(wǎng)范疇，兩者在網(wǎng)絡(luò)接近方面就不能直接互通，可以采取相關(guān)隔斷措施，如網(wǎng)閘、前置庫(kù)等。其次，即使相通了，其共享的內(nèi)容由于缺乏明確的統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，從而導(dǎo)致對(duì)兩者內(nèi)容及意義的理解也不盡相同甚至截然相反，這將會(huì)致使不動(dòng)產(chǎn)登記與房地產(chǎn)交易管理難以達(dá)到統(tǒng)一的協(xié)商高度，然后，軟件商技術(shù)實(shí)力無(wú)法滿足實(shí)時(shí)共享的要求，現(xiàn)大多數(shù)的不動(dòng)產(chǎn)登記軟件程序開發(fā)依舊不夠健全、專業(yè)，更不用說(shuō)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)共享。綜上，數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)共享雖然可以為房地產(chǎn)交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記工作帶來(lái)不少的利處，然而由于種種網(wǎng)絡(luò)接近、內(nèi)容理解以及軟件技術(shù)等的因素使得這并非是一件易事，需要房地產(chǎn)交易管理單位和不動(dòng)產(chǎn)登記單位雙方在數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)共享重要性方面都達(dá)到共識(shí)，并雙雙搭建平臺(tái)促進(jìn)數(shù)據(jù)、信息等的順暢流通，這一工作對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)更是如此。

2 房地產(chǎn)交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記的工作原則

任何一種工作或者商品交易活動(dòng)都應(yīng)該有其內(nèi)在的規(guī)律及其基本要求，房地產(chǎn)交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記專業(yè)化程度較高的工作亦是如此，也有其相關(guān)的工作原則，須符合我國(guó)相關(guān)法律的要求。

2.1 房地產(chǎn)交易價(jià)格管控方面原則

城市的房?jī)r(jià)過(guò)高容易造成居民的精神及生活負(fù)擔(dān)，打擊大多人的消費(fèi)信心，阻礙城市化進(jìn)程，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展無(wú)疑也是不利的，當(dāng)然，房?jī)r(jià)過(guò)低也容易造成些許不利的影響。縱使大部分城市房?jī)r(jià)得到政府的宏觀調(diào)控之后也逐漸變得合理，但終究不能忽視，畢竟宏觀調(diào)控也不能代替長(zhǎng)效的房?jī)r(jià)管控和報(bào)告等機(jī)制。

2.2 房地產(chǎn)交易登記法定方面原則

法治國(guó)家要求各行各業(yè)接受法律的監(jiān)管，需要在法律允許的范圍內(nèi)進(jìn)行相關(guān)工作，在我國(guó)，漸趨成熟的房地產(chǎn)業(yè)仍舊在交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記方面存在某些法律漏洞。所以，為盡力使交易風(fēng)險(xiǎn)降到最低同時(shí)也盡可能平衡交易各方的合法權(quán)益，需要國(guó)家法律部門在對(duì)房地產(chǎn)交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記方面的法規(guī)政策制定之際，嚴(yán)格規(guī)范開發(fā)企業(yè)等其他相關(guān)人員，當(dāng)然這些理念以及法規(guī)制定是相對(duì)輕便的，但是在貫徹落實(shí)方面才需要下一定的功夫，從而組建更加穩(wěn)定的市場(chǎng)體系，切斷房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中的阻礙因素。

3 房地產(chǎn)交易與不動(dòng)產(chǎn)登記管理中的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題

房地產(chǎn)交易與不動(dòng)產(chǎn)登記管理中的現(xiàn)狀總體是在有效地進(jìn)行運(yùn)作，當(dāng)然也有幾處問(wèn)題是需要格外重視并亟待解決的，本文則從以下幾方面展開論述現(xiàn)狀問(wèn)題。

3.1 房地產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記管理中整合是其問(wèn)題之一

許多城市房地產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記整合不徹底的現(xiàn)象也是時(shí)有發(fā)生的，往往是因?yàn)閷?duì)于頂層設(shè)計(jì)時(shí)未做到完善，不僅拆分開房屋交易和登記工作，而且環(huán)節(jié)的簡(jiǎn)化以及于市民而言也并沒有增添些許便利性。一般在分離模式下，房屋交易和土地使用權(quán)登記在辦理房屋交易手續(xù)的時(shí)候，房所有權(quán)證以及土地使用證權(quán)證的辦理需要先后去兩個(gè)部門進(jìn)行辦理，去完房屋交易部門辦理前者后還得再去土地登記部門辦理后者，大大加大了辦理過(guò)程的復(fù)雜性降低其辦事效率。而，雖有城市在意識(shí)到要對(duì)房地產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行整合，但依舊大多數(shù)實(shí)行“交易登和記分離”的模式，如果要辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，還是需要分別到兩個(gè)部門先后獲得《交易告知單》以及憑此辦理關(guān)鍵手續(xù)。一定程度上是優(yōu)化了辦事流程，但是業(yè)務(wù)與業(yè)務(wù)之間還是分離狀態(tài)，在辦理過(guò)程中使得辦理人接受每部門的規(guī)則時(shí)間延長(zhǎng)了，而且也容易引發(fā)各種事與愿違的矛盾。

3.2 房?jī)r(jià)設(shè)置不切實(shí)際是該領(lǐng)域的又一問(wèn)題

住房需求旺盛是城市發(fā)展的一大外在表現(xiàn)，也是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的征兆，然而著不應(yīng)該成為各房地產(chǎn)商提高房?jī)r(jià)的動(dòng)機(jī)。正如上文所分析，房?jī)r(jià)過(guò)高或過(guò)低都不是正常的發(fā)展軌跡，為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，唯有踏實(shí)根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況制定相關(guān)的對(duì)策，而不是盲目追求利益。目前在房地產(chǎn)的交易過(guò)程中，房?jī)r(jià)過(guò)高的現(xiàn)象是層出不窮，不僅給居民帶來(lái)嚴(yán)重的危害，而且也使得當(dāng)?shù)氐纳唐贩块L(zhǎng)期處于無(wú)人可售的狀態(tài)，房地產(chǎn)商的銀行貸款便切斷了資金補(bǔ)給，加劇了資金交易風(fēng)險(xiǎn)，不利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也不利于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。

4 完善房地產(chǎn)交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記的措施

4.1 從網(wǎng)絡(luò)化管理系統(tǒng)應(yīng)用和區(qū)塊鏈技術(shù)的創(chuàng)新上著手

房地產(chǎn)交易與不動(dòng)產(chǎn)登記理應(yīng)踏上信息化時(shí)代的征程，利用時(shí)代的最強(qiáng)音即網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，向購(gòu)房者提供高效和便捷的服務(wù)。數(shù)字化技術(shù)的便利性體現(xiàn)在賣方通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)與客戶實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)交流溝通，及時(shí)了解顧客的實(shí)際需求，為其匹配最優(yōu)房源，同時(shí)也可為以后的建造也有一定的參考意義，房地產(chǎn)方的工作能省時(shí)省力省財(cái)，也能取得更好的效果。

4.2 努力打造好房地產(chǎn)交易管理新平臺(tái)

不動(dòng)產(chǎn)的登記工作是各地房屋登記機(jī)構(gòu)的工作重心，他們也因此專心于甚至機(jī)械地按照要求完成該些工作，而無(wú)瑕對(duì)相關(guān)的交易管理平臺(tái)進(jìn)行創(chuàng)新，或者是由于相關(guān)人員不具備特定的創(chuàng)新理念以及人員配置的問(wèn)題而無(wú)法實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新。實(shí)際上，在登記職能剝離后，這種工作理念應(yīng)迫切引發(fā)交易管理機(jī)構(gòu)注意并及時(shí)迅速采取措施進(jìn)行轉(zhuǎn)變，可以選擇通過(guò)獲取數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)共享的技術(shù)后，積極組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)分析研究不動(dòng)產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)后，有針對(duì)性地制定更加科學(xué)合理的流程，從而不斷朝著更加有效省力全新的房地產(chǎn)交易管理新平臺(tái)。

4.3 提高關(guān)于房地產(chǎn)交易管理不只是房屋交易管理的意識(shí)

普遍人對(duì)于房地產(chǎn)交易管理所持有的一個(gè)觀點(diǎn)即是房地產(chǎn)交易管理也就只是定位于房屋交易管理，這樣的觀點(diǎn)大多是在房屋登記與土地登記機(jī)構(gòu)在整合方面出現(xiàn)的問(wèn)題的情況下出現(xiàn)的。然而，此看法是有失偏頗的，因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)過(guò)程包括對(duì)土地的出讓這一部分，而且房屋的建立是以有土地為基礎(chǔ)的及其衍生的則是相應(yīng)的土地權(quán)利，因此在交易過(guò)程中的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中應(yīng)該是包含房屋與土地共同的權(quán)利而不只是土地之上的房屋。所以，房地產(chǎn)交易管理要及時(shí)地變更房地產(chǎn)交易管理的理念及其定位，加強(qiáng)認(rèn)識(shí)，擺脫以往記載的登記理念而單純地認(rèn)為房地產(chǎn)交易管理只是房屋交易管理。

4.4 有機(jī)結(jié)合房地產(chǎn)交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必須依托土地資源利用的合理程度，現(xiàn)階段我國(guó)城市化進(jìn)程逐步加快，土地資源也相對(duì)緊張，在此情況下房地產(chǎn)業(yè)不得不合理利用土地資源加強(qiáng)一級(jí)市場(chǎng)的用地管理，增強(qiáng)土地資源的利用率。為避免造成土地資源的不必要浪費(fèi)，政府的相關(guān)政策也是一有力手段，獲取到各地實(shí)際有效的土地資源信息后，盡可能全方面考慮并出臺(tái)相關(guān)指導(dǎo)工作條例，合理地使用宏觀調(diào)控的手段實(shí)現(xiàn)城市土地資源的有效配置。得到政府的大力支持以及合理調(diào)控之后，房地產(chǎn)的穩(wěn)定便有了可靠的保障，市民的居住條件以及環(huán)境也進(jìn)一步得到優(yōu)化，當(dāng)然各工作的開展也要合理地考慮到城市的生態(tài)環(huán)境不被破壞的需求。

5 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)業(yè)處理好相關(guān)管理工作可以為房地產(chǎn)方、居民購(gòu)房者以及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)等方面都可帶來(lái)良好的效益，同樣，如果沒有處理好，各方的利益則無(wú)處得以保障。所以，針對(duì)房地產(chǎn)交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記我國(guó)需要做出一系列的努力，包括數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)共享、管理系統(tǒng)及技術(shù)等的創(chuàng)新嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的興盛以及未來(lái)城市化的發(fā)展。