關于房地產項目招標與合同管理的思考

黎 靜 江蘇富通置業有限公司

1 房地產項目招標的特點及意義

1.1 房地產項目招標的特點

（1）早期介入具有特殊性。在項目施工開始之前，必須進行項目招標工作，為施工提前提供相關的安排和準備，所以招標存在早期介入的特點。招投標作為一個項目預備的工作，招投標的質量會對工程后期的質量以及完成額度進度產生很大的影響，應該引起企業管理人員的特別關注。

（2）龐雜性。在對房地產項目進行招標的過程中，可能要涉及到建設的各個方面，其中有物資采購、土地出讓、勘察設計、資金借貸、監理、施工以及銷售等，在招標過程中，對每個方面呈現的內容都是不盡相同的，在執行的過程中，不但需要各個單位的協調，也需要多種專業知識，因此招標文件具有龐雜形，為了使風險降到最低，使企業的競爭力進一步提高，就需要更多專業的人員的參與和管理體系的完善。

1.2 項目招標的意義

在房地產開發的過程中，應該將招標作為基礎，提高企業之間的競爭，使成本得以控制，與此同時，房地產公司還可以通過招標挑選出價格公道經驗豐富、工程質量好且信譽好的建設單位，為后續施工工作奠定基礎。

2 合同管理的現狀及意義

2.1 合同管理的現狀

房地產企業的每個項目都會簽訂很多個合同，企業的利益與每一份合同都息息相關，一旦合同出現問題，企業也會出現經濟損失，嚴重的還會導致破產。目前，房地產企業的合同管理主要有如下問題的存在：

（1）不健全的合同管理體系。目前大多的房地產企業的合同管理制度都仍待完善，這些不完善的體系制約了企業的高效管理，同時也使合同的風險進一步的提高。

（2）合同中缺少細節內容。在合同中，對雙方的義務和權利進行了規定，合同雙方直接決定合同的履行情況。就目前的情況看來，部分企業的合同還是會缺少細節性內容，比如：違約責任的判定、特殊情況的處理措施、建設質量要求的明細以及項目造價的明細等。房地產項目開發的過程周期非常長，這就使不可預測的因素進一步的增多，如果合同中沒有明確的規定這些細節，一旦出現不可預估的問題就會使合同雙方因分歧而導致工期的延誤。

2.2 合同管理的意義

（1）保障公平競爭。在當今房地產市場中，招標制度應用更加的廣泛，這充分的體現了招標的重要性。在對房地產項目進行招標的過程中，會涉及到的領域非常廣闊，人員也比較雜，不乏會涉及到領導、基層人員以及政府的相關人員，因此在招標的過程中，應該極力的規避虛假招標等舞弊的現象的發生。招標合同是經營秩序的保障，也是公平公正的象征，所以，為了使招標工作能夠更加的順利，科學的合同管理起到了功不可沒的作用。

（2）規避經營風險。合同管理作為一個開發項目的重要步驟，當中涉及很多人的經濟利益，關系網也比較復雜。房地產項目本身就具有周期長、資金需求大以及工程量等特點，這些特點的存在使項目的風險性大大的升高，進而影響了企業經營者的決策。完善的合同管理體系不但可以使企業的經營風險降到最低，減少不利因素的影響，還可以對科學的評估決策的內容，使企業的管理者的決策更加合理。

3 招標及合同管理存在的問題

在城市建設飛速發展的現在，很多新的問題開始出現，因此招標及合同的管理應該隨之變化，在變化的過程新問題也會接踵而至。從企業內部分析，主要有如下的問題。

（1）合同管理與招標脫離。在實際的招標過程中，合同管理人員只對履行以及簽訂合同的過程進行審核，招標管理人員則只對開標過程、標底以及招標文件進行審核和監督，二者之間并沒有溝通，往往會形成被動的局面，使招標工作的問題增多，主要有如下問題：部分招標文件中沒有對建設的實際性問題進行說明，也沒有包括合同的主要條款，進而導致投標文件中缺乏這些內容，給合同的下一步簽訂造成困難。

（2）合同訂立過程中缺少審核程序。一些中小型的房產企業在訂立合同的過程中，沒有標準的審核制度，這就導致合同中缺乏部分細節，進而使制定的合同條款不夠合理、內容也不夠嚴謹。除此之外，部分企業也沒有復審合同的制度，這就會導致只有簽訂人員和制定合同的人員明白合同的細節，而相關的工作人員根本沒有機會了解合同具體的內容，這就使合同中的漏洞不能被及時發現，從而造成違約或者延期的問題，使企業的損失增加。

（3）合同管理人員責任意識薄弱。大部分企業專業人才的缺失以及合同管理制度的不完善，導致合同管理人員并不能明確自己的權責范圍，除此之外，企業對合同管理的約束和激勵機制也相對較為薄弱，這就進一步導致了合同管理人員責任缺乏責任意識。管理人員專業知識和認真工作態度的缺失，使項目的風險和損失的概率進一步增加。

4 房地產開發項目合同管理在招投標中起的作用

在房地產項目的招標過程中融入合同管理，可以提高合同的執行效率，而健全的合同管理機制也會使投標的水平得到提高。招標工作成功與否和合同的執行情況有很大的關系。通過監督和管理房地產項目開發合同，可以管理跟蹤工程招投標檔案，從而使投標企業能夠不斷的監督自身的機制，提高自身的社會信譽，更加長遠的發展。在這個過程中建筑的施工質量也會得到提高，使房地產招標工作能夠良性循環。

5 完善合同管理提高招標質量

5.1 合同管理和招標應該互相結合

在審核招標文件的時候，招標人員應該和合同管理人員相互溝通，及時的發現文件中的問題。除此之外，比較重要的招標項目招標時，合同管理人員應該參與其中，在招標的過程中捕捉關鍵信息，使其能有效的轉變為合同的條款。合同管理人員通過參與到開標的過程，可以更好的了解招標的資料，使合同的履行以及監管的過程更加的合理化和流暢。在合同審核的時候，招標人員應該對合同管理人員進行提示，使重點的內容更好的顯示出來。

5.2 對合同管理信息系統進行完善

現如今，科技飛速的發展，房地產行業也應該進行變革，積極的融入到信息技術。到現在為止，在房地產企業的信息發布、檔案管理等相關的環節已經開始融入信息技術，但是在招標合同管理中還沒有完全的應用。由于招標合同的管理在房地產企業的非常重要，所以，在進行招標合同管理的過程中，應該充分融入互聯網的優點，使招標合同管理體系更加的合理和科學，當工作中出現變化的時候，工作人員應該及時的在系統中上傳，從而能夠更加及時的找出應對方式。

5.3 對合同管理組織體系進行完善

為了將合同管理貫徹于日常的施工過程中，使企業中的員工能夠更加的重視合同管理，企業應該建立其更加完善的合同管理組織體系。房產企業可以通過建立管理小組或者設立專業的管理崗位，使合同管理的每一項工作都能夠合理科學，相關的管理工作人員應該對每一份合同進行嚴格的審核。除此之外，房產企業應該通過內部選拔以及對外公開招聘方法，選拔出更加有經驗和有專業知識的人為項目部、分公司以及總部服務，使各個環節都能有專業的合同管理人員指導。房產企業還應該定期的對合同管理人員進行培訓，培訓的內容不但要包括建筑和合同管理的內容，還應該包含法律方面的知識，培訓的時候還應該不定期的考核管理人員的水平。

5.4 加強法務人員的監督力度

為了有效的控制招標過程中的監管風險和法律風險，在招標的過程中，企業應該聘請有經驗的律師提供相應的法律服務，查找招標文本中存在的問題，使招標文件更加科學。通過聘請律師可以對招標過程進行引導，減少招標的法律風險；除此之外，法務人員還能對招投標交易活動進行法律監督，使過程更加規范嚴謹。

6 結論

總之，在房產企業的招標過程中，合同管理與招標文件是不可分割的。企業的管理者應該采取科學的方式使二者能夠相輔相成。除此之外，在這個過程中，還應該引入科技手段，減少資金的損失，使企業的經濟效益進一步提高。