基于精益思維的房地產施工項目成本管理研究

成金濤 保利鹽城房地產發展有限公司

1 引言

伴隨著市場競爭激烈，房地產公司對于開發成本和多種費用支出等層面的管理高度重視，用已取得利潤最大化和公司最優化的發展空間。精益思維支持的項目成本管理，目的就是想要減少成本，提升質量以及工期短，最終實現利潤的最大化。房地產業帶有資金投入較大、建設周期較長、成本核算環節較多和投資風險較高等特性，所以增強房地產施工項目的成本管理十分重要。

2 精益思維運用在房地產開發項目

精益思維目的是管控好成本費用，并且提高工程項目的收益，合理優化產品質量，盡量減少變更。大概涵蓋了五個層面：（1）精益采購成本管理：構建起完備的采購體系，貼合規范化和制度化的要求，用以準時完成采購和按需采購等目標；（2）精益設計成本管理：設計階段做好完備的方案，明確項目的目標成本，并且將之分解，深化遵照房地產項目的特性和過程讓成本被合理分解到各個作業上，同時運用詳細的策略予以優化；（3）精益施工成本管理，融入新工藝將成本節約下來，重視均衡化生產，合理且充分將機械設備和專業工人的生產成效發揮出來；（4）精益交付成本管理上，創建起整套貼合項目需求的交付系統讓庫存成本得以精簡，同時讓管理費用交付出更多高價值且成本低的建筑商品；（5）精益思想對成本管理予以維護，用整個價值鏈成本達到最低作為目標，綜合項目的特性訂立起個性化的維護服務計劃，帶動公司綜合價值鏈不斷前進，建立起較好的成效，讓公司產品得以實現產值的提升。

3 組建起精益思維下的房地產施工項目成本管理系統

房地產開發中采取精益思想最為關鍵的一點就是組建房地產施工項目成本的管理系統，房地產能夠劃分為八個環節，依次是市場調查、決策投資和規劃設計、項目招標、材料購置、詳細施工還有完工驗收、銷售。第一應當組建起管理信息系統，確定好組織內部的所有分工結構，尋找到對成本的管控影響的主體，運用目標成本展開項目總成本、各分項工程成本兩塊的預算，第二是采用作業成本法算出預估的成本，將其與預估的成本差異處找出來。第三是運用掙值分析法對成本的異同合理分析，將成本發展的圖畫表格找出，整個過程滲透進精益思維，給出合理改進建議。

3.1 預估成本運用目標成本法

目標成本法指的是遵照市場數據積極為項目訂立起成本目標以此為參考用以確保利潤的成本管控策略，帶有系統、戰略等管理和整體性特性。目標成本管理滲透進項目施工的所有環節；針對成本目標加以細化和分解，建立清晰的認知；有效改進策略，用以取得節約的目的。

3.2 核算成本運用作業成本法

作業成本法能夠運用在施工項目的費用核算，運用作業和資源流動彼此間的關聯性，讓我們可以確切的找準綜合影響因素的比重狀況，如此獲得最為確切的項目費用，進而讓成本的構成工程能夠更為完整和體系化，合理管控之后的種種作業，積極為管理者供應依據。作業成本法助力于將傳統的成本系統改進，有效提高管理水準，與此同時業供應成本量化策略，助力成本管理人員較好的對成本予以管理。

3.3 成本偏差運用偏差分析法合理分析

偏差分析法的選用是將房地產開發項目其進度和費用整體度量，確切的對項目的進展狀態合理描述。對已經完成的工作預算費用和具體費用和計劃工作的預算費用等合理測算，核算出的相關計劃實施進度和費用偏差，進而獲得項目話費、詳細進展狀況的有效判斷。

3.4 精益思維下的成本優化

（1）選擇運用供應鏈形式管理，改進材料供給的策略達到精益思維的創建，要求運用供應鏈形式進行管理。運用精益管理制度的形式避免出現成本超支情況，合理展開市場調研，保障材料的確切性和合格性，同時給出對應的分析，組建起采購形式，及時將產品采購和消耗等狀況合理記錄，而后遵照項目完成進度將采購策劃書完成，如此就不會存在材料不足或者是未有達標的狀況出現。項目在實施中，找出薄弱之處予以改進和調整，整個過程關于材料的運用狀況合理分析，確保所有項目能夠順利開展。

（2）運用價值鏈思想推進優化。確保各個環節的銜接工作，以免出現窩工狀況。增強相關負責部門彼此間的溝通，確保施工質量。選擇作業成本法，將項目中大致存在的貶值狀況一一找出，以免出現不必要的損失，及時將流程優化銜接。

（3）目標成本細化。遵照目標成本法，項目經費的運用要細化到所有項目的分支，合理實現系統分化，最終落實到所有人，整個過程里，有關項目負責人及時的將信息傳達給別的部門，及時將成本狀況把握住，而后給出合理且恰當的對策，積極解決掉存在的問題。

（4）增強精益思維的文化創建。精益思維不是簡單的理論形式存在，積極配合著完備的管理制度，定期針對施工人員展開思想教育和相關培訓，從而為順利將項目完成而努力。

4 結束語

總之，房地產項目施工階段的成本管理要求在成本管理目標之上，合理的做好預測，訂立和完善成本管理責任制度，以精益思維作指導，對工程施工成本實現全方位動態管控，最大限度的控制和節約成本，促進房地產開發項目的又好又快發展。