論棚戶區改造開發房地產項目中的風險管理
——以眉山市彭山區北外街改造項目為調研對象

郭 芮

(四川武陽文化旅游股份有限公司，四川 彭山 620860)

0 前 言

四川省眉山市彭山區自2014年底撤縣改區以來，其城市規劃定位由縣級農業城市提升為眉山市中心城區之一，其城市小、舊、破的城市形象亟待改造，近年來，彭山區的城市化改造速度在加快，本文就以眉山市彭山區北外街改造項目作為調研對象，就棚戶區改造開發房地產項目中的風險管理進行探討。

1 項目決策階段的風險

棚戶區改造項目一般位于城市中心地段，其由于城市提檔升級，是改變棚戶區臟、亂、差既有形象，改善百姓居住環境、提高生活水平的重大項目。其項目建設意義十分巨大，但仍然存在決策風險。

1.1 政策風險

棚戶區改造項目不同于單純的凈地開發項目，其需要經過模擬簽約、協商拆遷、工程建設、后續銷售幾個環節，其周期較長，而政府的政策對房地產業的影響是全方位的如土地拍賣政策、城市規劃政策、融資貸款政策、稅收減免政策、環境保護政策的各個層面。其開發建設周期越長，政府政策變動的風險概率越大。

1.2 投資風險

1.2.1 項目地區的區域發展

棚戶區改造項目本質屬于房地產項目，在投資中需要考慮本地區的區域發展前景，如該地區的地理區位優勢、項目的產業布局形式等。地理區位好的地產類項目能夠吸引外來投資資注資或消費該類地產項目。

1.2.2 項目地區的經濟消費能力

需要考慮該地區乃至有消費潛力的周邊區域的經濟消費潛力，經濟消費潛力大的城市，其地產類項目就繁榮。

1.2.3 項目地區的產業布局

需要考慮該類地區的產業布局形式，如第一產業發達的地區，其工業化程度低，城市人口少，地產類消化能力不足。而第二、第三產業發達的地區，其城市化率較大，地產類消化能力強。

1.2.4 項目地區的地產價格波動

因棚戶區改造周期長，從立項到資金回籠需要3～5年，所以需要考慮未來的地產類項目的價格波動風險。

1.2.5 項目定位風險

棚戶區改造項目不同于一般地產類項目，一般需要修建配套安置房，其項目在定位中，單一的安置房建設配套加商業銷售模式，還是安置房建設加商業地產開發建設模式，是值得決策者思考的問題。

2 項目拆遷階段的風險

2.1 拆遷進度風險

政府的棚戶區改造項目現一般由企業負責投資建設開發，其企業在政府拆遷階段就已經進行資本投入，比如安置過渡費、拆遷賠償費、拆遷工作經費等，其拆遷中不確定因素多，拆遷難度越大，拆遷進度滯后，都會提高安置過渡費的給付，甚至嚴重影響到后續工程建設推進。

2.2 拆遷安全風險

國有土地上房屋的拆遷，以公司作為開發主體的，拆遷主體仍舊是公司，政府主要起協調作用。所以，拆遷階段的安全是必須得以考量的因素，因為拆遷爆破工程本身就是一個需要重點考慮的專項重點工程，在拆遷階段的安全風險，一般包括兩種，一是被拆遷群眾的安全風險，二是拆遷隊伍自身的安全風險。

2.3 拆遷維穩風險

拆遷過程中的維穩不僅是政府應關注的事，作為項目業主的開發公司，在拆遷過程中，維穩也是全程參與的，公司在拆遷過程中維穩的信心和決心是決定項目成敗的重要因素。

3 項目建設階段的風險

3.1 合同風險

項目進行招投標后，與中標單位的建設方簽訂工程建設合同，因為工程名目多，涉及單項工程多，資金撥付量大。如果合同考慮不全面、規定不具體、發生漏項缺項、表述錯誤等就很容易發生合同糾紛，一旦發生合同糾紛，就會造成影響工程正常開展，甚至導致工程停滯，最終使得相關利益方權益受損。一般來說合同風險主要有兩種：一是未制定科學、規范化的合同條約，合同條款敘述模棱兩可，甚至部分與法律相抵觸；二是合同本身不存在表述及法律問題，但是合同沒有做到開發方的合理利益最大化，造成的非主觀性權益受損。

3.2 工期進度風瞼

由于客觀上的天氣因素、政策環境等，主觀上的工程節點進度管理不善等。會造成工程建設進度存在滯后現象，而工期延長則會帶來兩大風險：①地區房地產行業發展存在不確定性，尚若延期工程，很可能錯過預計的最佳營銷時機；②工期延長，會使得增加開發方的投融資成本增加、安置過度給付增加、項目管理成本提高。常見導致工程進度風險的因素大致有：①未能正確評估項目的特點以及項目的施工條件，如地質條件不好、地下管線協調不力等；②項目建設管理方管理不善造成失誤；③不可預見事件，如環保政策變動、地震、非正常天氣等。

3.3 項目成本控制風險

項目成本控制包含了兩大內容，一是開發方的項目建設成本控制，二是承包方的項目建設成本控制。

3.4 項目質量風險

項目質量風險一般指的是房屋工程質量風險。棚戶區改造項目的房屋質量一直是被安置的百姓關心的問題，同時棚戶區改造項目中開發方配套建設的商業地產也是需要著重考慮工程質量。同時也要知道，質量保障和成本控制的兩者之前并不矛盾。在合理控制成本的前提下，影響項目質量的重要環節就是項目規劃設計階段和施工建設階段。項目規劃設計階段中設計理念的優劣關乎項目質量好壞。如涉及設計理念保守，未設計采用新型環保健康材料或者未考慮節能減排綠色設計理念，必然導致照圖施工的質量不好。而在施工建設階段，承包方未采用合理的工程施工工序，或采購合格的建材，才能保證施工的工程質量優良。

4 項目營銷階段的風險分析

4.1 銷售風險

房產銷售時間通常分為三種，即現房出售、期房預售以及捂盤銷售。上述三種銷售都有著不同的風險。現階段國內開發商對于房地產的銷售通常是采取預售。所謂預售，具體是指開發商的樓盤還正處于建設過程中，達到主管部門要求的預售條件后就提前進行開盤預售。 開發商進行預售主要目的減少投資時間效應成本所帶來的壓力。但是預售同樣會帶來一定風險，比如在房地產市場走向趨高走勢情況下，預售制無法享受趨高走勢下的利益。而現房銷售制和捂盤銷售制度，由于開發方資金回籠壓力大，所采用的很少。

4.2 自持風險

公司自持資產，一般分自持租賃和自持經營兩種。

4.2.1 物業管理風險

由于考慮是公司自持資產，不管資產進行全租賃還是招商運營。均對物業環境要求較高，物業環境的好壞直接關系到租賃收益高低和招商運營的成敗。而打造良好的物業環境一般可以以公司自主打造和雇傭市場上口碑良好的物業公司兩種模式進行打造。

4.2.2 自持租賃的風險

自持租賃在前期工程建設完工后，便可通過對外租賃的形式獲得一定穩定的租金收益回報，其運營和招商風險轉嫁承租人，公司不需要投入更多的運營團隊的人力物力，但是不利于整個項目的品牌推廣和口碑打造，其社會效益一般。

4.2.3 自持經營的風險

自營是在自建和自持的基礎上，由公司組織運營團隊，進行市場調研分析，產品定位等前期工作，進而通過豐富的行業資源引進品牌進駐，其運營難度比自持租賃大，運營周期長，但是自營優勢在于，自營的最終目的是通過后期的管理水平，提高服務質量，打造公司地產類項目品牌知名度，擴大市場占有率，實現公司的無形資產和品牌溢價，具有良好的社會效益。