千萬房產歸屬成疑 法院明斷兄妹爭產案 (下）

文/許恬 編輯/易可

筆者代理本案后，認真研究了相關證據材料，認為本案的關鍵在于徐匯區房屋在產權過戶給張家芳之前的所有權人是誰，有權人是誰。也就是要理清三個問題：一是購房人是誰？二是出資人是誰？三是購房人與出資人之間是什么關系？

法院依法判決：胡媽媽有權獨自處置房產

本案中，從房產開發商處購得徐匯區房屋的購房人為胡招娣是明確的，胡招娣與出資購房人的關系不是借貸關系而是代持關系也是明確的，也就是說胡招娣代實際出資人持有上述房屋也是明確的。本案的關鍵點是購買這套房屋的出資人是誰，只要搞清楚出資人，本案的其他問題也就會迎刃而解。從原被告各方提供的現有證據足以充分確定，購買徐匯區房屋的出資人為胡媽媽。因此，該套房屋歸胡媽媽所有。

那么，1992年胡招娣做出的《聲明書》和胡媽媽做出的《談話筆錄》中所陳述的徐匯區房屋產權歸胡媽媽和張家興所有是怎么一回事呢？從法律角度分析，這只是胡媽媽將其一人獨有的房屋的一半產權贈與張家興的一種意思表示，是單方面的贈與行為，而且胡媽媽并未將贈予張家興的房屋過戶至其名下。根據《中華人民共和國合同法》第一百八十七條“贈與的財產依法需要辦理登記手續的，應當辦理有關手續”， 以及《物權法》第十四條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力”，在房屋權利未過戶至張家興名下前，贈與未生效。2002年，胡媽媽指示胡招娣將徐匯區房屋以房地產買賣的形式贈與其女兒張家芳，以自己的行為事實上撤銷了1992年將徐匯區房屋一半產權贈與兒子張家興的意思表示，而將徐匯區房屋全部贈與張家芳并辦理了產權過戶手續。根據《中華人民共和國合同法》第一百八十六條“贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與”的規定，贈與人在贈與財產的權利轉移到張家興名下之前撤銷贈與，并將財產轉贈張家芳是合法有效的，故該房屋的所有權歸張家芳所有當無疑義。而且，張家芳向法庭提供的證據也可證明，張家興早就知曉該房屋屬張家芳所有，水、電、煤等手續的過戶還是張家興在2008年代理張家芳辦理的。

該案在發回重審后，上海徐匯區人民法院另行組織合議庭進行審理，經過三次庭審后，合議庭充分采納了被告律師的抗辯意見，認定胡媽媽系徐匯區房屋的原實際權利人，故胡招娣與張家芳于2002年就徐匯區房屋簽訂的《上海市房地產買賣合同》，系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，應為合法有效。因此，依法駁回了張家興的訴訟請求。張家興不服一審判決，向上海市第一中級人民法院提起上訴，二審駁回了張家興的上訴，維持了原審判決。

這起房產訴訟歷時三年，經歷了發回重審以及重審之后判決結果的逆轉，最終胡媽媽的真實意愿終于得到了法律的確認，張家芳保住了這套千萬豪宅的所有權。